L’Indagine curata dal centro studi di Tecnoborsa 2013 presenta l’analisi delle transazioni nel settore residenziale effettuate dalle famiglie che vivono a Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova negli anni 2011-2012 e quelle previste per il 2013-2014 con un‘ampia finestra sul credito immobiliare.
L’indagine ha evidenziato che: «nel biennio appena trascorso solo il 4,4% degli intervistati ha acquistato un’abitazione e, rispetto all’indagine 2011 c’è stato un calo di 0,3 punti percentuali (ossia del -6,4%). Tra le grandi città la più attiva è stata Roma con il 5,8% di transazioni per acquisti di immobili».
Per quanto concerne l’utilizzo dell’immobile acquistato, al primo posto si continua a trovare l’acquisto dell’abitazione principale (81,6%), che sale ritornando ai valori del 2005; al secondo posto (11,2%), si trova la motivazione come seconda casa vacanze, seguita dal desiderio di effettuare un investimento (5,9%), (entrambe le percentuali sono rimaste invariate rispetto al 2011); infine, al terzo posto, vi sono coloro che hanno acquistato una seconda casa per parenti prossimi (1,4%), e qui la quota ha toccato il suo minimo storico scendendo di ben 5,3 punti percentuali rispetto all’indagine precedente.
La scelta: dimensione e vicinanza al lavoro. Da un focus su chi ha acquistato un’abitazione principale è emerso che il requisito che ha pesato maggiormente nella scelta dell’immobile acquistata è stata la dimensione (70,9%); seguono con un notevole divario: vicinanza al luogo di lavoro (44,5%), vicinanza a servizi e alle aree commerciali (40,4%), comfort e qualità delle rifiniture (40,4%), prezzo (37,3%), ubicazione in zona centrale (27,4%),vicinanza ad aree verdi (25%), vicinanza dei trasporti pubblici (24%),facilità di parcheggio (16,1%), ubicazione in zona periferica (12%), e ubicazione in zona vicina alle principali vie di comunicazione (11,6%). Viceversa meno appetibili sono state considerate l’ubicazione in zona in fase di riqualificazione e le caratteristiche orientate al risparmio energetico: questo evidenzia come, seppure gli italiani siamo più sensibili a questo fattore, ancora oggi non risulta determinante nella scelta della casa da acquistare.
Il taglio più richiesto continua a essere il bilocale (28,5%); abbastanza rilevante anche la richiesta del trilocale (27,7%), pur se in calo rispetto alle rilevazioni precedenti; seguono i quadrilocali (25,1%) e quelli con 5 e più vani (10,6%). Solo l’8,1% ha comprato monolocali, anche se è la percentuale più elevata riscontrata dal 2005 a oggi.
Valter Giammaria
presidente Tecnoborsa
«… Per quanto riguarda lo stato dell’immobile è emersa una notevole preferenza verso gli immobili abitabili o da ristrutturare; in particolare: il 13,4% ha acquistato un immobile nuovo, il 24,9% uno ristrutturato, il 33,2% uno abitabile e, infine, il 28,5% uno da ristrutturare. Questo dipende molto probabilmente dal fatto che gli alloggi che non sono in buone condizioni costano meno al momento dell’acquisto e possono essere poi ristrutturati in un secondo tempo, anche ricorrendo agli incentivi fiscali che hanno riscosso un discreto successo negli ultimi anni grazie alla loro inconfutabile convenienza».
Motivi di vendita. Spostando l’analisi su coloro che hanno venduto almeno un’abitazione nel biennio 2011-2012 si è riscontrato che sono stati solo il 2,8% degli intervistati, valore inferiore di 0,3 punti percentuali rispetto a quello rilevato nell’Indagine precedente. Le vendite avvenute hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (55,5% di coloro che hanno venduto), fenomeno fortemente in crescita rispetto all’Indagine 2011, anche se non si sono raggiunti i valori del 2009; dal confronto con il 2011 emerge che è notevolmente salita la quota di chi ha venduto una casa per parenti prossimi e l’abitazione principale, mentre è scesa in modo significativo la percentuale di chi ha ceduto una casa tenuta per investimento.
La motivazione predominante che induce alla vendita di un’abitazione si riscontra essere ancora la sostituzione con un’altra abitazione principale (41,5%); rilevante è anche la quota di chi ha venduto per bisogno di liquidità (38%). A seguire, con valori molto inferiori, c’è chi ha ceduto un’abitazione per fare altri investimenti immobiliari (10%); chi lo ha fatto per effettuare investimenti finanziari (7%); infine, vi sono coloro che hanno venduto per acquistare una seconda casa vacanze (2%), o per parenti prossimi (1,5%). Rispetto al biennio precedente sono cresciute le percentuali di chi ha venduto per fare investimenti alternativi o per l’esigenza di svincolare ricchezza; viceversa, sono scese le quote legate alle altre motivazioni e questo, molto probabilmente, è legato all’aumento del costo delle seconde case, per cui le famiglie sono propense a tenere solo quelle a reddito.
Affitti: soprattutto coppie giovani. Andando ad analizzare il mercato delle locazioni, è risultato che il 3% degli intervistati ha preso in affitto un immobile nel biennio considerato, e sono state per lo più coppie giovani senza figli che prendono in locazione una casa per creare un nuovo nucleo familiare, non potendola acquistare visto che i capofamiglia svolgono professioni non altamente remunerate.
Non sono mancate persone mature con un buon titolo di studio e con occupazioni dirigenziali che molto probabilmente affittano un immobile per esigenze lavorative. Le città più attive sono state Milano e Torino. Rispetto all’indagine precedente il fenomeno ha subito una crescita di 0,7 punti percentuali.
Finanziamenti e mutui in forte calo. «Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 49,2% ha dichiarato di aver fatto ricorso a un finanziamento o a un mutuo, valore decisamente inferiore a quelli riscontrati in passato; va segnalato che per tutto il 2011-2012 è continuato il trend decrescente delle famiglie che hanno fatto ricorso a una forma di finanziamento per comprare un’abitazione, dato suffragato anche dalle fonti bancarie ufficiali». Cosi il commento di Valter Giammaria spiegando che in prevalenza ricorrono ai mutui/finanziamenti il 58,2% di coloro che hanno acquistato un’abitazione principale, il 19% di chi lo ha fatto per investimento e il 5% di chi ha preso una seconda casa vacanze. In pratica, ci si indebita o per mettere a reddito o per acquistare un’abitazione principale.
Rispetto agli anni precedenti è cresciuta la quota di coloro che hanno acceso un mutuo compreso tra il 21% e il 40% del prezzo pagato per l’immobile. Sono scesi notevolmente, rispetto all’indagine 2011, coloro che hanno preso un mutuo che copre dal 41% al 60% (28,1%). Bassissima è la percentuale di chi ha scelto un finanziamento che va dal 41% al 60% del valore del bene acquistato. Non risultano mutui che coprano oltre il 60% del prezzo pagato, dato coerente con le politiche restrittive adottate dagli istituti di credito negli ultimi anni.
Prudenza degli istituti erogatori. Circa l’86% delle famiglie che hanno acceso un mutuo negli ultimi due anni ha impegnato mediamente fino al 40% del proprio reddito annuo per il pagamento delle rate, il che denota una certa prudenza sia da parte dell’istituto che eroga il finanziamento sia da parte delle famiglie; il 13% ha impegnato per la rata dal 40% al 50% del proprio reddito; solo l’1,1% oltre il 50%.
Dall’analisi delle garanzie richieste dagli istituti di credito a tutela del prestito erogato è emerso che nel 32% dei casi, oltre all’ipoteca sul bene acquistato, è stata richiesta dalla banca una garanzia aggiuntiva al fine di poter accedere al mutuo: un 19,6% di costoro ha dovuto fornire un’ulteriore garanzia ipotecando anche un secondo bene. Un 30,4% è ricorso alla fidejussione bancaria di un terzo; infine, ben il 62,5% ha dovuto sottoscrivere una polizza assicurativa a copertura di parte del capitale erogato.
Come per chi ha già comprato una casa, chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’abitazione principale (56,2%), quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative. Al secondo posto, con un notevole divario, si trova chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (24,6%), seguito da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (12,7%); infine, vi sono coloro che vorrebbero acquistare la seconda casa per le vacanze (6,5%).
Rispetto all’Indagine 2011 è scesa notevolmente la quota di chi vorrebbe prendere una seconda casa per vacanze ed è stato registrato un calo anche tra chi pensa di prenderne una per investimento; viceversa, è salita la quota di chi pensa di acquistare un’abitazione principale o per parenti prossimi.
Spostando l’analisi dalla parte dell’offerta futura emerge che nel biennio 2013-2014 solo l’1,8% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile e le città in cui ci saranno più offerte di vendita dovrebbero essere Roma e Torino.
A conclusione della relazione il presidente di Tecnoborsa ha sostenuto che «in termini di intenzioni, il mercato delle compravendite immobiliari sembra stia raggiungendo un punto di equilibrio. Infatti, la percentuale di famiglie che hanno dichiarato le intenzioni di acquisto uguaglia le intenzioni di vendita, mentre nel 2011 il gap era di 2,2 punti percentuali, nel 2007 di 4,2 punti e nel 2005 di 10 punti» spiegando che la motivazione predominante che induce alla vendita di un’abitazione è l’esigenza di acquistare un’altra abitazione principale (48,3%)e al secondo posto c’è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità (32,3%); poi c’è chi intende vendere per fare altri investimenti immobiliari (9,7%). Seguono a parità di punteggio chi pensa di cedere un’abitazione per fare investimenti finanziari (6,5%),e chi vorrebbe acquistare una seconda casa per parenti prossimi (3,1%). Nessuno prevede di vendere per prendere una seconda casa vacanze.
In base al confronto con l’ultima indagine, è scesa notevolmente la quota di chi intende vendere per fare altri investimenti immobiliari o per acquistare una seconda casa per parenti prossimi o per vacanze. Sale, invece, la percentuale di chi pensa di vendere per sostituire l’abitazione principale, mentre non compaiono variazioni significative per le altre motivazioni.
