L’Imu non si paga su case in costruzione e sull’area edificabile

Costruttori sollevati dalla sentenza n. 17035/2013 della Cassazione a cui ha fatto seguito la risoluzione ministeriale n. 8/2013 anche se sono emerse difficoltà interpretative negli enti locali sulle regole da applicare nel caso di fabbricati privi di rendita catastale.

Secondo la tesi della Cassazione non sono tenuti a pagare l’Imu gli immobili in corso di costruzione e tutti quelli privi di rendita: in questi casi il tributo non è dovuto nè sul fabbricato e neppure sull’area edificabile utilizzata a fini edificatori. Non sono soggetti all’imposizione neppure i lastrici solari, anche nel caso in cui vengano utilizzati come area edificabile durante la fase di costruzione di un impianto fotovoltaico.
In base all’art. 5 del decreto legislativo 504/1992, se un fabbricato non è ultimato, effettivamente utilizzato o è senza rendita dovrebbe scontare sempre l’imposta l’area sottostante utilizzata fini edificatori. È questa la regola da 20 anni applicata dai comuni (da quando è stata istituita l’Ici).
Secondo la Cassazione vi sono dei casi in cui manca l’oggetto dell’imposizione perché un bene non può essere considerato area fabbricabile nè fabbricato se non ultimato, effettivamente utilizzato o se privo di rendita.

In questo stato si trovano i fabbricati che in catasto risultano iscritti nelle categorie fittizie:
f1 area urbana
f2 unità collabenti
f3 unità in corso di costruzione
f4 unità in corso di definizione
f5 lastrico solare.

Nella categoria f2 vengono iscritti gli immobili distrutti o danneggiati: si tratta di una categoria attribuita agli immobili che non sono suscettibili di fornire reddito (come le costruzioni non abitabili o non agibili a causa di dissesti statici, fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici.
Anche il dipartimento delle Finanze del ministero dell’Economia con la risoluzione n. 8 del 22/7/2013 ha chiarito che i fabbricati in corso di costruzione, quelli in corso di dfefinizione, le unità collabenti e i lastrici solari non devono pagare l’Imu nè come fabbricati nè come aree edificabili.
Secondo la normativa Ici del decreto legge 504/92, che si applica anche all’Imu, non si può tassare l’area edificabile in presenza di un fabbricato regolarmente iscritto al catasto, anche se privo di rendita per ragioni contingenti inagibile. Allo stesso modo non può essere assoggettato a imposizione un fabbricato in corso di costruzione.
Per la Cassazione una volta che l’area edificabile sia utilizzata il valore della base imponibile ai fini dell’imposta si trasferisce alla costruzione realizzata: le aree edificabili sono dunque soggette all’imposta municipale fino a quando venga realizzata una prima costruzione. A partire da questo momento è la costruzione oggetto d’imposta mentre l’area fabbricabile diventa una pertinenza esente.
Entrando nel merito, per determinare la base imponibile di un appartamento in costruzione al primo piano di un edificio non va applicata la regola fissata dall’articolo n. 5, comma6, del dlgs 504/1992 che disciplina l’utilizzo edificatorio dell’area tenendo conto del suo valore ai fini dell’imposizione. Di conseguenza l’ente pubblico non può assoggettare all’imposta municipale l’area su cui si sviluppa la sua cubatura poiché non vi può essere altra area edificabile che quella su cui insiste l’appartamento realizzato al piano terreno.