Milano4You sarà il primo smart district in Italia e sorgerà a Segrate alle porte di Milano, su un’area di 300mila mq, a bordo tra il tessuto urbano e la campagna: un progetto a scala urbana con spazi per concerti, sport e gioco che, insieme alla Collina dei giochi, alla piazza della Cascina e a tutto il tessuto ciclo-pedonale delle aree pubbliche e della promenade, farà convivere armoniosamente architettura, tecnologia e natura.
Il complesso intervento è gestito da Sagitta Sgr, in qualità di gestore del fondo immobiliare proprietario dell’area, e Red srl, il developer che ha concepito e sviluppato il progetto, coinvolgendo un ecosistema pluridisciplinare di professionisti e importanti partner industriali italiani e internazionali, eccellenze nelle rispettive aree di attività e nell’innovazione tecnologica.
Lo sviluppo del progetto è reso possibile dall’intervento finanziario del gruppo Arrow Global, investitore e asset manager pan-europeo, specializzato nell’acquisto, gestione e valorizzazione dei crediti non performanti, sia attraverso un’ottica single name che di portafoglio.
A Drees & Sommer sono state affidate le attività di Project Management, quale azienda leader in Europa per la consulenza, la pianificazione e la gestione di progetti in tutti gli ambiti del settore immobiliare e delle infrastrutture, affiancando proprietari e investitori internazionali, sia del settore pubblico che privato.
Ha alle spalle un’expertise di oltre 50 anni, offrendo un’ampia gamma di servizi, dal Project Management allo sviluppo di processi strategici in ambito Real Estate, infrastrutturale e urbanistico.
Milano4you, il cui Masterplan e Piano attuativo è stato progettato dallo studio Mab Arquitectura – in Ati con lo studio Ag&P greenscape per la progettazione del Landscape – è un quartiere allo stesso tempo di città e di campagna, che fa dell’infrastruttura digitale il suo grande punto di forza.
L’integrazione tra i sistemi energetici, le infrastrutture digitali, le caratteristiche costruttive e l’ecosistema dei servizi a misura d’uomo, consentirà un contesto di benessere, volto al raggiungimento di obiettivi economici, di sostenibilità ambientale e umana.
La presenza di un sistema energetico basato su fonti rinnovabili come geotermia e fotovoltaico, abilitato da una smart-grid, consentirà un significativo abbattimento delle spese condominiali, rendendo così anche economicamente sostenibile il distretto.
Drees & Sommer Italia, con le sue competenze nell’ambito del Project Management, ha iniziato la sua collaborazione con Red nel progetto Milano4You nel 2017, svolgendo come primo incarico un’analisi a 360° e affiancando Red fin dalle prime fasi di set-up del progetto, con la selezione dei progettisti, le prime stime dei costi e l’elaborazione delle strategie di investimento.
A oggi si sono concluse le indagini preliminari su tutta l’area interessata dal progetto e, sulla base della variante al Piano d’intervento integrato già approvata, sono stati completati il progetto definitivo delle opere di urbanizzazione e il progetto preliminare del primo lotto di residenza libera.
L’iter autorizzativo per le opere di Uurbanizzazione è in corso di istruttoria da parte del Comune di Segrate, mentre quello relativo al lotto residenziale sarà avviato nei prossimi mesi.
Il progetto ha un’edificabilità di 90.000 mq di superficie lorda e si compone di tre aree identificabili come una successione di spazi pubblici e privati, aperti e costruiti, con caratteri e tipologie abitative differenti.
La promenade è l’elemento strutturante del progetto e, su questo asse ciclo-pedonale che attraversa l’area da sud a nord, si affacciano le tre piazze di Milano4You. Questa successione è concepita come un “Gradiente di Urbanità” che varia dall’ambiente più urbano e costruito a sud, fino a quello esclusivamente naturale e rurale a nord.
Tre paesaggi: urbano, periurbano e rurale.
Il primo paesaggio Urbano a sud dell’area è caratterizzato dalla più alta densità, e ospita diverse funzioni oltre a quella residenziale: la struttura commerciale, il centro sportivo e l’Hotel. La parte residenziale libera – cuore del progetto – è organizzata su quattro lotti lungo la passeggiata. Questi blocchi residenziali sono progettati con una disposizione a corte aperta, composta da più edifici: le tipologie linea, torre e linea + torre sono combinate tra loro in modo tale da minimizzare il “vis-a-vis”, creando anche un sistema di grande qualità pertinenziale, con spazi semipubblici al piano terra.
Procedendo verso nord, il paesaggio si trasforma in un ambiente Periurbano, sempre più verde e caratterizzato da edifici bassi e Ville circondate da ampi spazi verdi, dove troviamo anche la Senior Housing. Qui, inoltre, trova posto il Centro Culturale, che è stato realizzato mediante il restauro e riuso dell’antica Cascina Boffalora e diventerà motore pubblico e culturale dell’intervento.
Il terzo ambito dell’intervento è quello cosiddetto Rurale, in quanto l’architettura lascia il posto allo spazio pubblico attrezzato e il paesaggio diventa completamente naturale, con un Parco urbano attrezzato di 65.000mq incentrato sul tema del Wellbeing e dell’incentivazione dello sport e della musica open air.
I servizi di Project Management forniti da Drees & Sommer, in questo caso, sono mirati ad una gestione organizzata ed efficace della complessità che comporta lo sviluppo di uno smart district così fortemente connotato come Milano4You, con particolare attenzione alle interfacce tra i diversi campi di applicazione, dalla prefabbricazione alla mobilità sostenibile, dalla digitalizzazione alla progettazione degli spazi pubblici.
A partire dall’elaborazione dello studio di fattibilità, Drees & Sommer ha inoltre svolto ricerche di mercato per individuare i più importanti player nell’ambito della prefabbricazione e valutarne tecnicamente i modelli più innovativi di industrializzazione del processo costruttivo. Le ricerche di mercato si sono successivamente ampliate con l’obbiettivo di selezionare potenziali partner commerciali da coinvolgere nello sviluppo del progetto in ambito digitale, architettonico e impiantistico.
Secondo pilastro del progetto Milano4You, oltre all’edilizia off-site, è l’infrastruttura digitale del quartiere, che ha l’obiettivo di essere il primo intervento nativo digitale in Italia. In quest’ottica Drees & Sommer ha impostato e guidato insieme a Red il processo di progettazione, richiedendo l’utilizzo della metodologia Bim fin dalla fase preliminare e coinvolgendo fin dall’inizio il facility management, che potrà così contare su un modello informativo idoneo alle sue specifiche esigenze.
Anche per quanto riguarda il tema centrale della sostenibilità, terzo pilastro di Milano4You, Drees & Sommer ha contribuito all’elaborazione del progetto nell’ambito del protocollo Leed (Campus), mettendo a disposizione il suo team di esperti per un approccio Cradle-to-Cradle e implementando l’utilizzo di materiali certificati Epea (Environmental Protection Encouragement Agency) con l’obbiettivo di ottenere il primo Building Circularity Passport in Italia.
Milano4You ha potuto beneficiare della vasta esperienza di sviluppi urbani attuati da Drees & Sommer in Europa, denominata Blue City – Integrated Urban Solutions: una gamma di servizi innovativi riuniti in una visione olistica che integra digitalizzazione, energia, mobilità, socialità e servizi alla persona.
La complessità di un progetto così vasto e articolato viene gestita attraverso i tools digitali forniti da Drees & Sommer nell’ambito dei servizi di Digital project management. All’interno della piattaforma di condivisione dati Pkm sono stati infatti sviluppati modelli di flussi approvativi e informativi specifici per Milano4You, con l’obbiettivo di garantire l’integrità dei dati, la tracciabilità dei processi autorizzativi e il consolidamento di sua data room facilmente consultabile da parte di tutti gli stakeholder.
Milano4You è pensato per essere un modello replicabile e riconfigurabile in diverse scale e luoghi, volto a dimostrare che l’innovazione tecnologica può non essere invasiva e tradursi concretamente in un minor costo e in una migliore qualità della vita, creando un quartiere “data driven” dove i dati diventano l’elemento dinamico per attribuire valore e generare servizi sempre più innovativi.
Chi ha fatto Cosa
- Progetto: Milano4You
- Luogo: Segrate (Mi)
- Dimensioni: 300.000 mq (superficie lotto M4Y)/ 90.000 mq (slp edificabile)
- Proprietà/Committenza (per Drees & Sommer): Sagitta sgr/Red (per Drees & Sommer)
- Ideatore/Developer: Red Real Estate Direction
- Periodo: 2023 – 2025
- Destinazione: residenziale, commerciale, ricettivo, sportivo, parco pubblico
- Project & Construction Manager: Red + Drees & Sommer
- Progettisti: progettazione urbanistica e coordinamento generale: Mab Arquitectura; progetto landscape e urbanizzazioni secondarie + parco: Ati AG&P + Mab; progetto urbanizzazioni primarie: Alpina spa; progetto impianti + Leed: Ariatta + Tekser; progetto di infrastrutturazione digitale: Marconi Labs, Cisco, Siemens; progetto energetico: Politecnico di Milano, Siemens; progetto di services design: Efm, Ospedale San Raffaele.
