«Le banche e gli intermediari finanziari sono chiamati a definire politiche e processi di valutazione coerenti con la gestione del rischio, nel rispetto di criteri minimi di natura oggettiva e soggettiva che il documento individua, rispettivamente, nell’utilizzo di standard affidabili e nella professionalità e indipendenza dei periti».
La Banca d’Italia ha pubblicato lo scorso 27 settembre le versioni aggiornate della circolare n. 285 «Disposizioni di vigilanza per le banche e della circolare n. 288 «Disposizioni di vigilanza per gli intermediari finanziari» adeguando la sua disciplina a quanto previsto dal decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72 che recepisce la direttiva 2014/17/UE Mortgage Credit Directive sul credito immobiliare ai consumatori. Le disposizioni saranno operative dal 1° novembre 2016.
Il provvedimento introduce una serie di novità circa la verifica del merito creditizio (con l’evidente riferimento agli Orientamenti dell’Autorità Bancaria Europea sulla valutazione del merito creditizio) e la valutazione dei beni immobili: l’insieme delle regole definite dall’articolo 120-duodecies del Tub è finalizzato a garantire la corretta determinazione di quelli posti a garanzia delle esposizioni, riducendo drasticamente i margini di discrezionalità.
In tale ambito, le disposizioni più importanti riguardano i requisiti di carattere organizzativo, le regole inerenti la corretta valutazione degli immobili, i requisiti di professionalità e indipendenza dei periti che effettuano la valutazione. Nella convinzione espressa che «una corretta stima del valore dei beni immobili è fondamentale sotto un duplice profilo, in quanto essa mira sia a rafforzare la capacità delle banche di gestire i rischi aziendali, sia di tutelare i clienti», via Nazionale dispone che le banche e gli intermediari finanziari definiscano politiche e processi di valutazione coerenti con la gestione del rischio, nel rispetto di criteri minimi di natura oggettiva e soggettiva che il documento individua, rispettivamente, nell’utilizzo di standard affidabili e nella professionalità e indipendenza dei periti.
L’affidabilità coincide con la conformità agli standard di valutazione elaborati e riconosciuti a livello internazionale (nelle circolari si citano Ivs, Evs, Rics); a loro discrezione, le banche e gli intermediari finanziari possono adottare in maniera opzionale:
- i suddetti standard internazionali o quelli elaborati a livello nazionale che adottano i medesimi principi, criteri e metodologie;
- standard interni, purché coerenti con quelli internazionali e nazionali e a condizione di indicare, nella delibera di adozione, i motivi di carattere tecnico e prudenziale che hanno orientato la scelta.
Ai periti che effettuano la valutazione (dipendenti o esterni, persone fisiche o soggetti costituiti in forma societaria o associativa) sono richiesti requisiti stringenti:
- comprovata esperienza nella valutazione degli immobili «di almeno 3 anni precedenti all’attribuzione dell’incarico, attestata mediante apposita documentazione trasmessa all’intermediario»;
- indipendenza e assenza di situazioni di conflitto d’interesse dal processo di commercializzazione del credito o da aspetti nevralgici di quello di erogazione.
La verifica dei requisiti è svolta dalle banche e dagli intermediari tenendo conto di elementi quali l’iscrizione in un albo professionale «la cui appartenenza comporta l’idoneità a effettuare valutazioni tecniche o economiche del bene immobile», lo svolgimento di «attività professionale o insegnamento universitario di ruolo nel campo dell’ingegneria, dell’architettura o in materie strettamente attinenti la valutazione immobiliare», il possesso di certificazioni che attestino la capacità di svolgere attività peritale utilizzando standard internazionali o nazionali, l’adeguatezza della struttura organizzativa nell’ipotesi in cui l’incarico sia affidato a soggetti costituiti in forma societaria o associativa. Le competenze devono essere valutate «anche in relazione alla complessità dell’incarico in concreto affidato».
Le banche che incaricano soggetti terzi mantengono comunque la capacità di controllo e la responsabilità dell’attività peritale; a tal fine nelle disposizioni secondarie sono indicate le soluzioni organizzative per governare i rischi e il contenuto minimo del contratto di affidamento «da stipularsi per iscritto».
La Banca d’Italia dispone, infine, che l’immobile debba essere stimato a un valore non superiore a quello di mercato, senza alcun riferimento alle «quotazioni» indicate dalla banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate.
di Antonio Benvenuti, vicepresidente Consiglio Nazionale Geometri
