Saie Smart House 2015 | Nomisma - Nomisma Energia

«Re-use, re-start» come opportunità per la ripresa economica

Luca Dondi, direttore generale Nomisma, e Gianni Verga, advisor Nomisma e comitato scientifico Re-use, illustrano l’importanza della valorizzazione del patrimonio immobiliare affrontata insieme alla sua costante e progressiva razionalizzazione in relazione al mutare delle esigenze. Anche Davide Tabarelli ha rilevato come sia importante per il cliente ottenere consumi più efficienti.

Un percorso di approfondimento e scambio per ri-pensare il mercato immobiliare, valorizzandolo e migliorandone l’appetibilità, attraverso alcune direttrici fondamentali: un’offerta che sia credibile, un mercato sempre più internazionale, nuove politiche di gestione del territorio e nuove normative, in un’ottica di ri-generazione e ri-uso. Questo è il percorso informativo che si potrà seguire al padiglione 21 di Saie Smart House 2015 >>, con l’iniziativa «Re-use, re-start» e con una serie di incontri a tema e workshop con i principali protagonisti del real estate.Saie Re-use

Luca Dondi | Consigliere delegato Nomisma e comitato scientifico Re-use
Luca Dondi | Consigliere delegato Nomisma e comitato scientifico Re-use

Luca Dondi | Consigliere delegato Nomisma e comitato scientifico Re-use
«La riqualificazione dell’esistente è l’opportunità per le imprese per uscire dalla crisi del settore, si registreranno segnali di ripresa grazie a riqualificazione ed efficienza. Le stime di compravendite di immobili, infatti, saliranno nel 2015 a quota 470.324 unità (+16,7% rispetto al 2013) e supereranno le 517.200 unità nel 2017. Alla luce di questi nuovi scenari, il mercato immobiliare ed edilizio non sarà più lo stesso. Se prima della crisi era l’offerta a guidare la domanda, ora saranno i bisogni a sostenerlo. Il mercato sarà infatti caratterizzato da un approccio selettivo, con interventi mirati e soprattutto di qualità, che non si limiterà alla progettazione di un edificio ad alte prestazioni energetiche e di comfort, ma anche alla rigenerazione del contesto che lo ospita, il quale dovrà essere sempre più connesso e ricco di servizi.
Le necessità di mercato, ancor prima l’esigenza di ripensare lo sviluppo, suggeriscono di non ragionare più di singoli edifici, ma di inserire la valorizzazione del patrimonio immobiliare dentro un ripensamento strategico e funzionale del contesto. I recenti tentativi di valorizzazione immobiliare pubblica in Italia dimostrano che, nella perdurante difficoltà di assorbimento, procedere alla scelta dello strumento o del veicolo significa solo rinviare il problema e non risolverlo. Senza una serie di attività propedeutiche, sia di contestualizzazione del bene immobiliare nel territorio, sia di coinvolgimento dei soggetti privati dentro un processo di ripensamento strategico, difficilmente si possono ripristinare le condizioni di una domanda evoluta e internazionalizzata».

Davide Tabarelli | Presidente Nomisma Energia e comitato scientifico Re-use
Davide Tabarelli | Presidente Nomisma Energia e comitato scientifico Re-use

Davide Tabarelli | Presidente Nomisma Energia e comitato scientifico Re-use
«Da tempo le utilities si sono attivate per cambiare modello operativo, da semplici fornitrici di un bene indistinto, come elettricità o gas, a fornitori di servizi e di consulenza. Al primo posto figura sempre il bisogno del cliente di ottenere consumi più efficienti o più intelligenti e a loro le utilities vendono nuove pompe di calore per il riscaldamento e il raffrescamento, caldaie a condensazione più efficienti, dispositivi per il controllo intelligenti e addirittura piccoli impianti di autoproduzione a fonti rinnovabili. Le utilities sono quelle meglio posizionate, vista la vicinanza con il consumatore finale, per sfruttare le enormi potenzialità che sono ancora presenti nelle nostre case, quelle nuove e, soprattutto, quelle già costruite da tempo».

Gianni Verga | Advisor Nomisma e comitato scientifico Re-use
Gianni Verga | Advisor Nomisma e comitato scientifico Re-use

Gianni Verga | Advisor Nomisma e comitato scientifico Re-use
«Bisogna partire da una costatazione: il patrimonio immobiliare è comunque una risorsa da utilizzare e non da sprecare, proprio come qualunque risorsa. Il patrimonio immobiliare di un ente pubblico, fino a poco tempo fa, è stato considerato una «sine cura» e, in quanto tale, mai considerato come una risorsa reale. La valorizzazione di un patrimonio immobiliare dev’essere sempre affrontata insieme alla sua costante e progressiva razionalizzazione in relazione al mutare delle esigenze.
Come ampia è la gamma degli interventi di riuso, altrettanto ampia (fortunatamente) è la gamma degli strumenti di finanziamento. L’insieme delle forme di finanziamento e delle procedure che le stesse vanno ad attivare spazia dal project financing alle concessioni nelle articolazioni più ampie, dalle cartolarizzazioni ai contratti di disponibilità fino ai fondi immobiliari nelle fattispecie più diverse. È del tutto evidente che alla scelta dell’intervento potranno corrispondere varie forme di finanziamento e il tutto dovrà essere studiato e valutato per raggiungere il punto di convenienza. Si aggiunge, poi, una miriade di possibili prodotti finanziari proposti da banche e soggetti finanziari in genere, ma anche da provvidenze pubbliche originate dai trattati internazionali (vedi Kyoto) piuttosto che da direttive comunitarie e dai relativi provvedimenti di recepimento, oltre che da provvedimenti locali (regionali e/o comunali)».

Maurizio Bottaini | Advisor Nomisma e comitato scientifico Re-use
Maurizio Bottaini | Advisor Nomisma e comitato scientifico Re-use

Maurizio Bottaini | Advisor Nomisma e comitato scientifico Re-use
«Il patrimonio immobiliare del nostro Paese ha mediamente un fabbisogno energetico molto elevato, infatti il 65% degli edifici è stato costruito prima del 1980 ed è mediamente di classe energetica G, la più bassa. La crisi economica ha ridotto la capacità di spesa per le attività di manutenzione ordinaria e quelle di natura straordinaria vengono spesso sostenute solo in situazioni d’emergenza. In questo modo i nostri edifici «invecchiano» e progressivamente perdono il loro valore. Potremmo invertire la tendenza, ma occorre rispettare alcuni punti.
Il primo è che bisogna procedere nella riqualificazione degli immobili con un progetto integrato, agendo contemporaneamente sugli impianti (caldo-freddo-illuminazione-acqua calda sanitaria), sull’involucro e sulla produzione di energia per l’autoconsumo. Infatti, non è un buon progetto quello che prevede di rendere efficienti gli impianti che producono calore se il calore prodotto viene sprecato attraverso la dispersione dell’involucro e non minimizza la bolletta energetica un progetto che non preveda (dove possibile) di produrre energia in loco per l’autoconsumo se questa costa meno che acquistarla.
Il secondo punto è che il valore economico del risparmio generato può spesare l’investimento necessario per ottenerlo, ma occorrono investimenti ingenti e tempi di ritorno mediamente lunghi; questo comporta da un lato la necessità di utilizzare finanza agevolata, senza la quale occorrerebbe ridurre l’entità degli investimenti e quindi dei risparmi, dall’altro lato la necessità di attivare preaccordi con i finanziatori per definire l’entità e i criteri di finanziabilità del progetto e del cliente «prima» di iniziare la progettazione, in modo da focalizzare fin da subito l’attenzione del progettista sull’intervento che risulti fattibile anche sul piano non prettamente tecnico».

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