In un momento in cui la riqualificazione del patrimonio edilizio, sia in termini energetici sia in termini strutturali, continua ad essere elemento cardine dei provvedimenti legislativi nazionali e territoriali (Regioni, comuni…..) e oggetto di agevolazioni sia fiscali sia edificatorie (ricordiamo le detrazioni dell’Irpef e i vari premi di cubatura come integrazione architettonica) ci sembra utile porre l’accento sull’attento lavoro di analisi effettuato dall’Associazione nazionale degli industriali dei laterizi (Andil) sulle possibilità e opportunità di “Ricostruire l’esistente” intervenendo attraverso lavori di demolizione – ricostruzione degli edifici, in particolare su quelle aree urbane caratterizzate da forte degrado. L’analisi di Andil, in particolare pone l’accento sulla situazione metropolitana di Roma, area dove è maggiormente rimarcata la necessita di un’attenta e programmata riqualificazione urbana.
Tra i casi esemplificativi lo studio ha citato il programma di riqualificazione urbana “Giustiniano Imperatore” del XI municipio di Roma, programma che partendo dall’abbattimento di alcuni edifici intensivi realizzati negli anni ’50 (soggetti a forti dissesti strutturali che ne hanno compromesso in modo irrimediabile la staticità) ha fatto si che si arrivasse a una riqualificazione urbana di un’area più estesa con l’attuazione di un ridisegno complessivo degli spazi pubblici, dei servizi, degli spazi verdi, degli ambiti collettivi.
Ci piace ricordare la riqualificazione del quartiere Giustiniano imperatore anche perché fu oggetto, sei anni fa, del II congresso nazionale della Filiera delle Costruzioni, iniziativa con la quale Tecniche Nuove già allora, e tra i primi, poneva l’accento sulla necessità di demolire e ricostruire, intesa come strumento fondamentale per recuperare le aree urbane degradate del Paese. In quell’occasione dopo il dettagliato intervento di Paolo Desideri, progettista dell’intervento pubblico sul quartiere, si pose anche l’attenzione sul privato con l’intervento sul complesso immobiliare sito a Roma in via Lovanio (relatore fu l’imprenditore Marco di Paola, Cpc Compagnia Progetti e Costruzioni spa).
In materia di riqualificazione urbana lo studio Andil fa riferimento al Piano casa del 2009 quando Governo ed enti locali nella Conferenza unificata impostarono “misure legislative coordinante” allo scopo di rilanciare nell’immediato il comparto edile, già allora sofferente della grave crisi che ancora oggi assilla l’intero Paese.
Scopo del governo era quello di dare vita all’adozione di norme speciali che consentissero d’incentivare il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente, riqualificando gli immobili, sia sotto il profilo della qualità architettonica sia sotto quello energetico, attraverso forme di semplificazione procedimentale e d’incentivazione all’investimento, da ottenere anche attraverso incrementi straordinari della volumetria esistente.
In particolare è stata prevista la possibilità di aumentare la cubatura residenziale nella misura del 35% della volumetria esistente in caso di “interventi straordinari di demolizione e ricostruzione… con finalità di miglioramento della qualità architettonica, dell’efficienza energetica e utilizzo di fonti energetiche rinnovabili”, lasciando ampio spazio per consentire alle Regioni scelte attuative che fossero coerenti con le peculiarità di ciascun ambito territoriale.
Quasi tutte le Regioni hanno approvato norme speciali che intervengono nel settore edilizio, proponendo soluzioni eterogenee che vanno da una pedissequa applicazione dei principi stabiliti a livello nazionale fino a interpretazioni del tutto peculiari delle finalità della disciplina straordinaria, tali da consentire soluzioni progettuali che stravolgono completamente le regole di sviluppo territoriale. Tra queste Andil segnala come esempio positivo, la legge 10/11 della Regione Lazio che concede, in caso di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici plurifamiliari a destinazione residenziale superiori a 500 metri quadri in condizioni di degrado, l’ampliamento fino al 60% della cubatura, a condizione che venga mantenuto almeno il numero precedente di unità immobiliari in capo ai proprietari. Inoltre, al fine di riqualificare porzioni di territorio caratterizzate da tessuti edilizi degradati, edifici isolati, ma anche territori d’interesse naturalistico, ambientale e culturale, i comuni del Lazio possono adottare programmi integrati, che prevedano demolizioni e ricostruzioni con spostamento delle cubature in zone differenti: in questo caso è previsto un premio pari a un massimo del 75% in più delle volumetrie demolite. La rigenerazione delle aree urbane degradate ha trovato anche un nuovo impulso nel “Piano Città”, programma del ministero delle infrastrutture avviato a giugno lo scorso anno dal primo decreto Sviluppo.
I comuni hanno così inviato al ministero 457 proposte d’intervento edilizio e urbanistico sui propri territori, chiedendo di cofinanziare le risorse mancanti per l’avvio dei lavori. Un’apposita Cabina di Regia ha individuato 28 progetti, che potranno usufruire di un cofinanziamento nazionale di 318 milioni di euro (224 dal Fondo Piano Città e 94 dal Piano azione coesione per le Zone franche urbane dove si concentrano programmi di defiscalizzazione per le pmi), che attiveranno nell’immediato progetti e lavori pari a 4,4 miliardi di euro complessivi, tra fondi pubblici e privati. Nella diffusione della ristrutturazione con demolizione – ricostruzione, un ruolo basilare è svolto delle agevolazioni fiscali.
Per Andil l’amministrazione finanziaria ha più volte chiarito proprio a riguardo del “Piano Casa”, che nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria e sagoma dell’edificio preesistente, ovvero rinunciando al premio di cubatura. Siamo di fronte a una palese “contraddizione” che merita di avere soluzione, anche a seguito della recente modifica apportata dal “decreto del Fare” al TU dell’edilizia, dpr n. 380/2001, in base al quale per la realizzazione della ristrutturazione con demolizione e ricostruzione sarà sufficiente la Scia invece che il permesso di costruire, senza dover più rispettare il vincolo della sagoma, ma solo quello della volumetria.
L’assoggettabilità agli incentivi darebbe un impulso importante alla “riqualificazione integrata” e alla messa in sicurezza del patrimonio edilizio esistente, che per la maggior parte risale ad epoche antecedenti gli anni ‘70.
