Alan Greenspam, Governatore della Federal Reserve Usa, sosteneva, in sintesi, che il mercato è il luogo capace di generare fiducia ove e in quanto si regge su corretti comportamenti. C’è chi vede il mercato come locus naturalis quindi senza regole e senza codici di riferimento; c’è chi lo concepisce come locus artificialis quindi regolato.
Certamente il mercato, in entrambe le ipotesi, è innanzi tutto il luogo nel quale è essenziale valutare le opportunità e il rischio e per poterlo fare è necessario avere la conoscenza dei dati immobiliari (prezzi e caratteristiche che provocano la variazione dei prezzi), la conoscenza delle metodiche di stima riconosciute a livello internazionale e una professionalità degli operatori.
Negli ultimi anni, grazie alla Rete delle Professioni Tecniche e in particolare ai Geometri, sono stati fatti molti progressi nella qualità professionale e nella conoscenza scientifica anche se il lavoro per rendere il mercato immobiliare efficiente ed efficace è ancora molto.
In pratica, i professionisti sono stati impegnati su tutti i tavoli di lavoro nei quali si discuteva la professione nella valutazione immobiliari, l’ultima iniziativa è la Uni/PdR n. 53:2019. La prassi di riferimento fornisce delle linee guida sulla metodologia per la rilevazione degli elementi economico-estimativi (segmento di mercato) e sulla rilevazione dei dati immobiliari (caratteristiche quantitative e qualitative), in pratica quali sono gli elementi per una raccolta sistematica dei dati immobiliare, non essendo sufficiente conoscere solo il prezzo di un immobile!
Analogo lavoro è stato sviluppato su un tavolo di lavoro coordinato dall’Associazione Bancaria Italiana in collaborazione con le categorie professionali tecniche (Ingegneri, Architetti, Dottori Agronomi, Geometri e Periti Industriali). Recenti articoli evidenziano uno sviluppo di nuove strategie e di nuove iniziative d’investitori o di nuove start up.
La possibilità di poter determinare il valore di mercato di un immobile attraverso metodiche su larga scala e, quindi, su un sistema di valutazione automatizzato (Avm) apre nuove prospettive di sviluppo di business compreso nell’attività d’intermediazione immobiliare; la figura dell’agente immobiliare potrà subire delle modifiche operative o, addirittura, essere sostituita (disintermediazione) da nuove iniziative imprenditoriali favorite dalla qualità dell’informazione e dallo sviluppo delle tecnologie informatiche (block chaim, ecc.).
L’obiettivo finale è quello migliorare la qualità dell’informazione, la trasparenza dei processi e dei dati necessari affinché si possano assumere, in fase preliminare e non dopo l’obbligazione, le opportune decisioni attraverso le certificazioni dei professionisti (notai e tecnici) e, quindi, ridurre gli eventuali rischi eliminando le caratteristiche anacronistiche che contraddistinguono, allo stato, il mercato immobiliare.
L’utilizzo degli strumenti offerti dalla PropTech che integra i concetti di property e techonology, è un fenomeno inarrestabile che non può essere ostacolato, e produrrà modifiche operative considerato i benefici che la sua applicazione comporta. In poche parole, sviluppare e rendere attivo, efficiente e trasparente il mercato immobiliare riducendo i tempi di attesa, un’elevata trasparenza e un completo controllo sull’attività di verifica (certificazioni).
In quest’ottica, per ridurre l’asimmetria informativa per coloro che non conoscono nel particolare la materia, è necessario evidenziare che determinare un valore di mercato di un immobile sia con una stima puntuale che una stima su larga scala, non produce il medesimo risultato. Le aspettative e le finalità, infatti, sono completamente diverse. Non fare questa netta divisione, potrebbe voler dire divulgare un’errata o carente informazione e, quindi, controproducente.
La stima puntuale di un immobile dev’essere svolta da un professionista che esercita una professione regolamentata (Suprema Corte di Cassazione – Sezioni unite penali – sentenza 11545/12) che, nell’ipotesi di una stima di un collaterale, di un’esecuzione immobiliare o di un fallimento e nell’attività di compravendita, deve comprendere anche un’attività di due diligence (catastale e verifica della circolazione giuridica degli immobili).
La stima attraverso gli Avm si basa sulla sistematica e uniforme applicazione di metodi di valutazione e di tecniche che consentono la stima d’immobili a una determinata data, la verifica statistica e l’analisi dei risultati (Codice delle Valutazioni – Tecnoborsa).
Affinché gli Avm siano efficaci, è necessario disporre di considerevoli volumi di dati di mercato aggiornati, questo punto, associato a un rigoroso filtraggio degli “outliners”, mira ad assicurare stime affidabili del valore di mercato, sempre però, nell’ambito di una “valutazione di massima”.
Esistono scarsissime valutazioni indipendenti sull’accuratezza degli Avm dal momento che i dati sottostanti non sono resi disponibili per essere analizzati. Negli Usa, ad esempio, quelli di HouseCanary e Zillow, sono a disposizione sui loro siti web e costituiscono un punto di riferimento.
Anche nell’ipotesi di elevati livelli di accuratezza media, e non è il caso degli Avm in Italia, le valutazioni basate su statistiche possono essere notevolmente imprecise e necessitano di essere integrate da un giudizio professionale.
Una pubblicazione informativa della Rics (2013) identifica le seguenti aree nelle quali vengono impiegati gli Avm: rivalutazione per decisioni sui crediti nelle banche, valutazione degli arretrati nelle banche, identificazione di attività fraudolenti nelle banche, verifiche full valuation nelle banche, determinazione dei coefficienti di adeguatezza patrimoniale nelle banche, stime su larga scala per imposte da parte del Governo, stima delle indennità di trasferimento da parte del governo, analisi costi/benefici per potenziali spese pubbliche, pianificazione delle imposte sul capitale per le persone.
Per cui, se la valutazione degli immobili attraverso le metodiche degli Avm, anche se di massima, è finalizzata alle aree sopra indicate, è senza dubbio e può essere ritenuta accettabile ma utilizzare gli Avm nella valutazione dei collaterali oppure per una stima connessa a una vendita o un acquisto, sarebbe un errore metodologico e scientifico.
Altro elemento fondamentale per lo sviluppo scientifico della valutazione degli immobili e lo sviluppo della trasparenza nel mercato immobiliare, è la disponibilità, possibilmente, anche più archivi di dati immobiliari (prezzi e caratteristiche), strumenti essenziali di ausilio sia ai professionisti che svolgono l’attività professionale per la valutazione degli immobili che di supporto alle società che sviluppano gli Avm in considerazione di una dovuta fondatezza del calcolo e una trasparenza dei metodi applicati.
di Antonio Benvenuti
professore a contratto di Estimo e valutazioni immobiliari Università di San Marino e Unimore
