Sulla Gazzetta Ufficiale n. 247 del 21 ottobre scorso è stato pubblicato l’annunciato decreto del ministero dello Sviluppo Economico n. 154 del 20 luglio 2022, che stabilisce il contenuto e le caratteristiche della polizza obbligatoria prevista dall’art. 4 del Dlgs 122/2005.
La pubblicazione segue quella del dm n. 125/2022 sul modello standard di fideiussione obbligatoria del Ministero della Giustizia.
Dopo ben 17 anni, si è concluso quindi l’iter che ha portato alla definizione di uno strumento normativo e assicurativo che tutela gli acquirenti in caso di danni postumi al termine della costruzione e obbliga il costruttore a stipulare una polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente.
La polizza ha effetto dalla data di ultimazione dei lavori e dev’essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà, pena la nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente. In caso quest’ultimo comunichi la volontà di recedere dal contratto avrà diritto di escutere la fideiussione.
Il decreto fornisce a operatori del settore assicurativo, costruttori e acquirenti, una struttura che indica il contenuto minimo della polizza, che può essere modificato esclusivamente in caso risulti più favorevole per il beneficiario, cioè l’acquirente.
In particolare, prevede allegati riportanti il modello standard (Allegato A), una scheda tecnica utile a semplificare le procedure di attivazione della copertura assicurativa che contraente e assicuratore dovranno compilare e sottoscrivere (Allegato B), l’attestazione di conformità della polizza stessa (Allegato C).
Al momento del rogito il costruttore dovrà presentare copia del contratto assicurativo e dell’attestazione di conformità (che potrà anche essere rilasciata dall’assicuratore al notaio che ne faccia richiesta), affinché nell’atto siano riportati gli estremi identificativi di entrambi i documenti.
La polizza copre i danni all’immobile che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto di compravendita o di assegnazione entro il periodo di efficacia dell’assicurazione e, comunque, nel termine massimo di 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori.
L’indennizzo è dovuto per i danni materiali e diretti causati all’immobile da crollo o rovina totale o parziale e da gravi difetti costruttivi, che colpiscono cioè le parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendone la stabilità e/o l’agibilità, sempre ché intervenga la dichiarazione di inagibilità emessa dal soggetto competente per legge.
Sono esclusi i danni conseguenti a vizi palesi od occulti noti all’impresa contraente o ai beneficiari prima della decorrenza della polizza, i danni cagionati dal normale assestamento dell’opera, quelli di natura estetica, quelli conseguenti la mancata o insufficiente manutenzione, da deperimento o logoramento che siano conseguenza naturale dell’uso o del funzionamento o causati dagli effetti graduali del tempo.
La polizza decennale copre anche la responsabilità civile verso terzi, tenendo indenne il costruttore, nei limiti dei massimali convenuti e per minimo 500mila euro, di quanto questi sia tenuto a pagare a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati per morte, lesioni personali e danneggiamenti a cose a seguito del verificarsi di un sinistro indennizzabile prodottosi ai danni dell’immobile.
Norme precise, “catena della sicurezza” definita, responsabilità e relative coperture assicurative interessano ovviamente le imprese edili fin dalla posa della prima pietra di un cantiere e richiamano l’esigenza di una buona progettazione non soltanto della costruzione, ma anche del sistema di tutela e prevenzione dei rischi.
Mappatura completa dei rischi e scelta delle polizze più adatte mettono in evidenza il ruolo dei broker assicurativi specializzati nel settore, capaci di un’analisi attenta e puntuale delle responsabilità di tutti i soggetti coinvolti (professionisti, imprese, committente), unitamente alla natura e tipologia di lavori da eseguire.
La visione globale del “rischio del cantiere” degli specialisti di Assiteca – Howden, leader nella gestione dei rischi e nel brokeraggio assicurativo, fornisce in caso di danno tutte le condizioni per il ristoro dovuto, senza la compromissione del compimento dell’opera o l’estrema conseguenza del fallimento dei soggetti coinvolti chiamati a rispondere con il proprio patrimonio personale.
di Sabrina Ferri
Responsabile Divisione Costruzioni e Infrastrutture Assiteca-Howden
