Camera di Commercio di Milano e Fimaa | Mercato immobiliare

Casa a Milano: oggi l’appartamento costa meno di dieci anni fa

Boom di compravendite a Milano città con +21,9%. Gli appartamenti nuovi costano 4.805 euro al mq restano stabili in sei mesi a -1% in dieci anni. Gli affitti salgono soprattutto per monolocali a+3,4% e bilocali a +2,9%.
Il listino dei prezzi degli immobili viene presentato annualmente da 25 anni.

Il mercato immobiliare a Milano città a fine 2016 si presentava così: prezzi fermi e compravendite in forte crescita (+21,9% nel 2016 sul 2015). Nel secondo semestre dell’anno i prezzi degli immobili residenziali nuovi, di classe energetica A-B, in città registrano un prezzo medio di 4.805 euro/mq, fermo rispetto alla prima parte dell’anno quando si attestava sui 4.807 euro/mq. Una media che porta le case nuove a Milano ai prezzi di dieci anni fa, -0,9% rispetto al 2006.

Una stabilità dei prezzi che riguarda il centro come il decentramento (entrambi -0,1% in sei mesi), con un lieve rallentamento nella circonvallazione (-0,2%) e una contenuta crescita nei bastioni (+0,4%). Prezzi stabili anche per gli appartamenti recenti, ristrutturati, d’epoca e di pregio (-0,1% in medi a in sei mesi) e per gli appartamenti vecchi o da ristrutturare (+0,1%). Sono in crescita gli affitti: +2,9% tra la prima e la seconda metà del 2016.

Sono questi i dati che emergono dalla 50° «Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città metropolitana di Milano» sul secondo semestre 2016, realizzata da ormai 25 anni dalla Camera di commercio di Milano in collaborazione con gli agenti rilevatori Fimaa Milano Monza & Brianza (Confcommercio Milano).

Compravendite

Nel 2016 sono 22 mila le compravendite residenziali registrate in città: +21,9% rispetto all’anno precedente. Una crescita decisamente più significativa di quella del 2015 (+13,4% sull’anno precedente) e quattro volte più alta rispetto al 2014 (+5%).

Le quotazioni degli appartamenti di nuova costruzione crescono solo nelle zone Augusto (+0,6%) in centro, S. Vittore (+1,5%), Conca del Naviglio-Porta  Genova (+1,4%), Leopardi-Boccaccio-Pagano (+0,7%) e Parco Castello (+0,5%) nei bastioni, Navigli-Cassala (+1,1%) e Bligny-Toscana (+0,6%) nella circonvallazione, Ronchetto (+1,9%), Agrippa-Abbiategrasso (+0,9%) e Barona-Famagosta (+0,8%) nel decentramento.

In centro i prezzi sono in calo nella zona Diaz-Duomo-Scala (-0,8%) e V. Emanuele-S. Babila (-0,4%), nella circonvallazione in Carbonari-Maggiolina (-3,1%), Libia-Cirene e Piceno-Indipendenza (entrambe -0,8%), nel decentramento in Lambrate (-1,8%), Accursio (-1,7%), Udine (-1,6%) e Selinunte-Rembrandt (-1,4%). Nessun calo nei bastioni.

Come dieci anni fa

I prezzi medi a Milano per gli appartamenti di nuova costruzione tornano a fine del 2016 ai livelli del 2006 registrando un -0,9% in dieci anni. Decrescita determinata dal rallentamento del decentramento (-7,8%), mentre sono positivi gli andamenti per Bastioni (+5,5%), Centro (+3,5%) e Circonvallazione (+2,3%). Rispetto a 10 anni fa conviene acquistare casa nei Bastioni nelle zone di Venezia-Monforte (-5,1%), Tribunale-5 Giornate (-4,4%) e Mercalli-Quadronno (-4%), nella circonvallazione in Carbona ri-Maggiolina (-9,6%) e Navigli-Cassala (-6,8%) e nel decentramento in quartiere Gallaratese-Trenno (-29%), Axum-Ospedale S. Carlo (-24,2%) e Baggio-Q.to Romano (-21,3%).

Affitti

Continua la crescita dei canoni medi cittadini: +2,9% in sei mesi e  +3,7% in un anno. Ma affittare casa costa in media il 12% in meno rispetto a cinque anni fa. In sei mesi crescono i canoni per tutte le tipologie di appartamenti: +3,4% i monolocali, +2,9% i bilocali, +2% i trilocali e +2,7% i quadrilocali.

Fuori dal comune di Milano

I prezzi nella città metropolitana, città di Milano esclusa, sono ancora in lieve diminuzione. In sei mesi si registra un -0,3%, sia in zone centrali sia periferiche, per le abitazioni nuove o di classe energetica elevata, -0,5% e -0,4% rispettivamente in zone centrali e periferiche per gli appartamenti recenti e ristrutturati, -0,7%  e -0,6% nelle zone centrali e periferiche per gli appartamenti vecchi e da ristrutturare. Segno positivo, invece, per le compravendite residenziali: sono state quasi 31 mila nel 2016, segnando un +21,8% rispetto al 2015 ed uguagliando la crescita osservata nel capoluogo.

Dove conviene acquistare (comune di Milano escluso)

In sei mesi le maggiori flessioni dei prezzi degli appartamenti nuovi/classe energetica A-B si registrano nei comuni in zona Nord Milano (-0,9% le zone centrali e -1,2% le zone periferiche), Sud Est Milano (-0,9% il centro e -0,5% la periferia), Nord e Groane (-0,7% sia le  zone centrali che quelle periferiche), Abbiatense-Binaschino  (-0,4% il centro e -1,0%  la periferia) e Sud Mi lano (-0,7% il centro e -0,4% la periferia).

Box, negozi e uffici

A Milano ancora in rallentamento i prezzi de i box (-0,6% in 6  mesi e -1% in un anno) mentre salgono i prezzi medi dei negozi (+0,7% in sei mesi e +1,5% in un anno). Stabili tra primo e secondo semestre del 2016 i prezzi di uffici e uffici direzionali.

Sergio Enrico Rossi | Dirigente Area Sviluppo delle Imprese del Territorio e del Mercato della Camera di Commercio di Milano

«Parallelamente al significativo incremento del numero di compravendite residenziali osserviamo una stabilizzazione delle quotazioni. La nostra rilevazione indica infatti come a Milano i prezzi delle abitazioni siano rimasti invariati rispetto allo scorso semestre, mentre nel resto della Città Metropolitana le contrazioni sono talmente contenute da suggerire che la fase discendente dei valori stia ormai volgendo al termine. Altri aspetti rilevanti sono la crescita dei prezzi e dei canoni di locazione dei negozi del centro di Milano, a conferma del sempre vi vo interesse dei brand commerciali per questi prodotti, e il notevole ammontare di capitali che gli investitori, prevalentemente stranieri, hanno destinato all’acquisizione di uffici in città nell’ultimo biennio. Si tratta di elementi significativi, che pongono Milano tra le piazze  più interessanti nel panorama europeo. Non possiamo però ignorare il permanere di alcuni fattori critici come, dal lato dell’offerta, la difficile situazione del comparto delle costruzioni e l’abbondanza di prodotto obsoleto che fatica a trovare collocazione sul mercato e, dal lato della domanda, gli ostacoli che alcune fasce della popolazione, in particolare i giovani, incontrano per accedere al finanziamento per l’acquisto della casa. I segnali di ripresa sono certamente concreti, ma una serie di criticità, sia endogene che esogene al comparto immobiliare, ci pongono dinnanzi a un mercato complesso, che non si presta a letture e interpretazioni univoche».

Sergio Enrico Rossi e Vincenzo Albanese.

Vincenzo Albanese | Presidente di Fimaa Milano Monza & Brianza

«Nel 2016 il mercato residenziale a Milano ha registrato  volumi di compravendita in costante crescita, con prezzi stabili e sconti in contrazione. L’attuale mercato è complesso e frammentato: si dovrebbe parlare di più mercati residenziali, poiché si assiste alla sovrapposizione di  differenti ambiti con proprie dinamiche. Prima di tutto, in città esistono due mercati, operanti con velocità diverse: all’interno della Circonvallazione si assiste a una realtà molto vivace, con interventi di nuova edificazione  di elevata qualità, mentre all’esterno di essa esiste uno scenario meno dinamico. Anche dal punto di vista del prodotto si delineano due ambiti: il nuovo e l’usato. Nonostante complessivamente i volumi delle compravendite siano prevalentemente determinati dall’usato (4 appartamenti compravenduti su 5 sono usati), gli appartamenti di nuova concezione mostrano ottime performance, tanto da far ipotizzare a breve un problema di «scarcity»: i due mercati sono destinati a essere sempre più divergenti anche sul fronte dei prezzi. Un altro elemento caratterizzante l’attuale mercato è la comparsa di una significativa domanda di locazione residenziale. Affinché si realizzi un vero e proprio mercato istituzionale della locazione sono fondamentali l’introduzione nel mercato di Property company e la centralità dei temi della gestione attiva delle strutture e degli asset».

Per scaricare la «Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città Metropolitana di Milano del II semestre 2016» clicca qui

Per scaricare la «Presentazione rilevazione dei prezzi degli Immobili della
Città Metropolitana di Milano» di Vincenzo Albanese clicca qui