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Decreto Semplificazioni, falsa partenza in edilizia

Il decreto Semplificazioni per quanto concerne l'edilizia confermerebbe una serie di modifiche che tutto sommato vanno preliminarmente a sciogliere alcune criticità applicative del Testo Unico per l’edilizia e le relative procedure amministrative. La parte stralciata avrebbe avuto per oggetto una serie di profonde modifiche al D.P.R. 380/01 suddivise su due filoni distinti, tra legittimazione urbanistica e regime sanzionatorio.
Ing. Carlo Pagliai

In questo momento è più diffusa e pericolosa la malattia dell’Annuncite rispetto al Covid-19. Mi riferisco agli annunci di mirabolanti riforme di semplificazione in materia edilizia che circolano da giorni e che noi professionisti tecnici avremmo accolto felicemente. Invece, secondo agli ultimi comunicati ufficiali e all’ultimo Consiglio dei Ministri in materia (n. 54/2020), alcune parti rilevanti dell’ambito edilizio è stata stralciata, e rinviata a data da destinarsi.

Risulterebbe confermata una serie di modifiche che tutto sommato vanno preliminarmente a sciogliere alcune criticità applicative del Testo Unico per l’edilizia e le relative procedure amministrative, che analizzeremo a breve. La parte stralciata invece avrebbe avuto per oggetto una serie di profonde modifiche al D.P.R. 380/01, il Testo Unico appunto; queste erano suddivise su due filoni distinti, tra legittimazione urbanistica e regime sanzionatorio.

Il primo filone era davvero interessante, e forse avrebbe potuto costituire la soluzione per buona parte del patrimonio costruito esistente, soprattutto per le difformità e irregolarità compiute nel passato. In estrema sintesi erano stati introdotti alcuni articoli che avrebbero limitato, e perfino interrotto, la possibile azione repressiva e sanzionatoria per quelli che oggi si configurano come interventi edilizi illeciti minori. Niente di tutto questo avrebbe comportato un “condono”, piuttosto una presa d’atto della P.A. che per modeste irregolarità su immobili risalenti non c’era più (davvero) l’interesse pubblico a perseguirli per un loro ripristino o regolarizzazione con l’ordinaria procedura di sanatoria edilizia. Un altro esempio era il chiarimento relativo alle altezze nette interne delle abitazioni realizzate prima dell’entrata in vigore del D.M. 5/07/1975, per le quali veniva chiarito (come se ce ne fosse bisogno?) che dovrebbero valere le più severe norme in materia.

Il secondo filone era altrettanto interessante, ovvero la revisione dell’unica procedura che consente la regolarizzazione degli illeciti e abusi edilizi: l’accertamento di conformità in sanatoria, cioè la procedura inquadrata dagli articoli 36 e 37 del T.U.E.
La proposta di riforma introdotta inizialmente nella bozza di decreto avrebbe anch’essa riformato profondamente il settore immobiliare: la sanatoria edilizia basata sulla singola conformità, invece che in versione doppia come normalmente è richiesto oggi, sia all’epoca dell’abuso che al momento di presentazione dell’istanza.

Il fatto è che “qualcuno” ha interpretato malamente queste tipo di innovazioni normative come “condono”: nossignori, si trattava di prendere soltanto consapevolezza che esistono due pesi e due misure per immobili costruiti decenni fa con un disegno fatto su un “tovagliolo” rispetto a quelli odierni.

Le novità che risulterebbero confermate in ambito edilizio

Come accennato, il decreto intende “ricucire” una serie di questioni e procedure che col tempo hanno creato incremento di contenziosi, incertezze procedurali e urgenza di chiarimenti anche per la P.A.

In sintesi si profilano queste novità, che non risultano stralciate dalla prima versione (fonte Corriere.it).

  • Semplificare la demolizione e ricostruzione di edifici costruiti con distanze legali meno restrittive, in modo da osservare soltanto le distanze legittimamente preesistenti. In sostanza si vorrebbe correggere l’errore contenuto nell’art. 2-bis comma 1-ter del T.U.E., rimuovendo il vincolo del sedime e sagoma negli ambiti soggetti a rigenerazione urbana.
  • Qualificare le modifiche di prospetto in manutenzione straordinaria, invece che di ristrutturazione edilizia, a condizione che siano necessario per garantire l’Agibilità. (E qui avrei un po’ di riserve su cui dilungarmi, limitandomi ai rapporti aeroilluminanti)
  • Distinguere con chiarezza i limiti, requisiti e caratteristiche per le ristrutturazioni ricostruttive, meglio note come “ristrutturazione pesanti”.
  • Prevedere una versione semplificata della Conferenza dei Servizi, attraverso la standardizzazione e riduzione termini di svolgimento;
  • Formulare la classificazione delle strutture leggere ai fini stagionali, mantenendole ancorate in regime di Edilizia libera. Probabilmente sarà integrato il relativo Glossario.
  • Introdurre un’ulteriore possibilità di proroga di efficacia dei titoli edilizi: verrebbe consentita al cittadino la possibilità di poter prorogarli con semplice comunicazione, lasciando al Comune il potere discrezionale per le ulteriori proroghe.
  • Chiarimento in merito al contributo straordinario oneroso da versare da parte dei richiedenti per interventi su aree o immobili in cui vi sia stato incremento di valore generato da variante urbanistica, in deroga o con cambio destinazione. Si tratta di correggere (finalmente) un pericoloso passaggio che ha portato alcuni comuni ad alzare significativamente il prelievo in termini di oneri di urbanizzazione (art. 16 c.4 lettera d-ter del D.P.R. 380/01).
  • Comprimere il contributo di costruzione per gli interventi in ambito di rigenerazione urbana, portandone la riduzione dal 20 al 35%. Lo scopo è quello di evitare un prelievo in termini di contributo relativo ad aree che invece risultano già urbanizzate, evitando quindi un “doppio prelievo” per la stessa urbanizzazione circostante.
  • Introduzione dell’attestato di avvenuta formazione di silenzio assenso: il Comune potrà rilasciare l’attestazione a richiesta del cittadino, e in tal modo si vuole cristallizzare i rapporti con la P.A.
  • Potenziamento del Silenzio assenso nelle procedure amministrative: per garantire l’efficacia di questo istituto giuridico, con l’avvenuto decorso del termine per la formazione del silenzio assenso, si verrebbe a precludere la possibilità per la P.A. di dissentire in forma espressa alla richiesta anche oltre tale termine. Lo scopo è evidente, cioè certezza delle relative posizioni tra cittadino e P.A.

In conclusione le modifiche che risultano essere sopravvissute allo stralcio daranno comunque un contributo migliorativo all’attuale configurazione combinata tra T.U.E. e L. 241/90. Un primo passo ben venga, ne occorrono molti altri.

testo a cura di Ing. Carlo Pagliai

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