Edilizia Residenziale | Residenza Rose, Rimini

Demolizione-ricostruzione per l’albergo che diventa residenza

Crisi del turismo nella riviera romagnola e trasformazione delle vecchie strutture alberghiere a destinazione residenziale sono alla base di quest’intervento di demolizione-ricostruzione  che ha dovuto mantenere le murature esistenti del primo piano fuori terra e rispettare l’involucro edilizio preesistente senza poter apportare modifiche sostanziali. L’andamento volumetrico dell’intervento è quindi stato condizionato dalle prescrizioni normative, dalle distanze dai confini e dalla normativa antisismica per la parte in ampliamento.

A Rimini l’area d’intervento si trova a 500 m dal mare, in una zona la cui urbanizzazione è iniziata alla fine degli anni ’50, lottizzazioni con piccoli lotti di terreno (300/500 mq) destinati ad accogliere una popolazione operaia e la prima immigrazione dal territorio circostante, attratta nella cittadina dalle nuove occasioni di lavoro offerte dallo sviluppo del turismo. Con il tempo molte delle modeste abitazioni della zona si sono trasformate in piccoli alberghi con interventi frammentari e diluiti negli anni per la scarsità di risorse disponibili, e proprio per questo, con risultati spesso molto carenti dal punto di vista prestazionale ed estetico.

Affaccio su via delle Mimose.
Affaccio su via delle Mimose.

Con la crisi del turismo della riviera romagnola conseguente ai processi di globalizzazione del settore e con il fenomeno delle alghe aumentato nei primi anni ’90, gli alberghi della riviera hanno subito profondi processi di trasformazione; ammodernamento e miglioramento per quelli più grandi e chiusura di molte piccole strutture, favorite anche da scelte di politica urbanistica che hanno permesso la trasformazione della destinazione da alberghiera a residenziale per quelle strutture collocate a una certa distanza dal mare, a monte della ferrovia. Anche l’intervento del quale stiamo parlando è stato realizzato su un’area che ospitava un edificio a destinazione alberghiera, da tempo inutilizzato, di 4 piani fuori terra, oltre al piano seminterrato, demolito per lasciar posto alla nuova costruzione.

Particolare dei balconi ad angolo.
Particolare dei balconi ad angolo.

Il nuovo edificio. Il nuovo edificio, precedentemente con funzione alberghiera, è composto da un piano interrato con box, cantine, locale macchine ascensore e un locale tecnico; quattro piani fuori terra a uso abitazione. La distribuzione verticale avviene attraverso una scala a due rampe e un ascensore, posti nella zona centrale. L’accesso carraio avviene da via Delle Rose e, attraverso una rampa, consente l’accesso ai box interrati; quello pedonale da via delle Mimose. Si tratta di un intervento di ristrutturazione con ampliamento e cambio di destinazione, questo è il titolo della concessione edilizia; infatti le norme tecniche del comune di Rimini prevedono, per potere mantenere la volumetria esistente quando eccede quella che sarebbe consentita realizzare per una nuova costruzione, di mantenere le murature esistenti del primo piano fuori terra e rispettare l’involucro edilizio preesistente senza modifiche sostanziali.
L’andamento volumetrico dell’intervento è quindi condizionato dalle prescrizioni normative, dalle distanze dai confini e dalla normativa antisismica per la parte in ampliamento.

residenza le rose
Particolare dei bow-window

All’interno di questi vincoli, si è cercato di movimentare l’edificio con l’inserimento di balconi che creano ombre e segnano fortemente l’andamento orizzontale, interrotti in alcuni punti, ad esempio in corrispondenza dell’ingresso e delle scale, per ottenere delle fasce verticali che contrastassero la prevalente orizzontalità dei parapetti dei balconi. In particolare i balconi del 1°, 2°, 3° piano sono collegati da pilastrini metallici e il terrazzo dell’ultimo piano è completato da un coronamento (pilastrini – traverso) sempre metallici, che rappresentano un semplice elemento decorativo e non strutturale.
Il basamento dell’edificio è caratterizzato da un rivestimento in listelli di cotto per tutta l’altezza del piano terra. Le pareti dei piani superiori sono in gran parte intonacate a civile, con l’eccezione della zona d’angolo tra le due strade, delle parti centrali dei prospetti sud ed est e del prospetto sud che sono rivestite con listelli di cotto.
I parapetti dei balconi sono in muratura interrotta da parti trasparenti in cristallo temperato e struttura in acciaio zincato a caldo e verniciato colore verde mare; questa soluzione consente di non appesantire troppo il parapetto senza rinunciare alla privacy degli abitanti.

Ingresso pedonale.
Ingresso pedonale.

I serramenti sono in alluminio verniciato colore grigio chiaro con vetro isolante termoacustico composto da due cristalli float incolore di 4 mm ciascuno e intercapedine di 9 mm; i davanzali sono in serizzo antigorio con spessore 3 cm, lucidati sulla parte superiore e con gocciolatoio su due lati.

Vetrata dell’attico.
Vetrata dell’attico.

Un particolare interesse da un punto di vista architettonico e strutturale è sicuramente la copertura caratterizzata per la sua forma a botte con struttura in latero-cemento e manto esterno in pannelli modulari in rame costituenti impermeabilizzazione e isolamento termico.
La cancellata esterna è costituita da un muretto in c.a. intonacato (60 cm) e da una parte superiore in struttura metallica (140 cm) con un cancello per l’ingresso pedonale e quattro cancelli carrai.

Scheletri della struttura e della copertura dell’edificio.
Scheletri della struttura e della copertura dell’edificio.

res delle rose

Il cantiere. L’intervento è stato realizzato previa demolizione dell’edificio esistente (a eccezione delle murature perimetrali conservate fino a un’altezza di 5,35 m). Lo scavo per la realizzazione del piano interrato è avvenuto dopo aver realizzato opere di palificazione lungo gran parte dei confini di proprietà per evitare qualsiasi pericolo di cedimenti e smottamenti; inoltre si è dovuto lavorare sempre con l’attivazione di pompe considerando che la falda dell’acqua era a solo un metro di profondità.

Cassaforma in legno della volta dell’attico e volta realizzata.
Cassaforma in legno della volta dell’attico.

Strutture. Il terreno evidenziato dalle perforazioni, come era ampiamente prevedibile vista la vicinanza al mare, era di natura totalmente sabbiosa. Il progetto ha previsto una struttura in cemento armato, in particolare per quanto riguarda la proiezione del ribaltamento dell’edificio verso strada, e un giunto con relativo raddoppio degli elementi strutturali, per realizzare una separazione dell’edificio in due parti separate che, in caso di crollo, avranno reazioni differenti ai moti tellurici. Per le fondazioni, è stata prevista la formazione di travi continue.

Realizzazione della volta
Realizzazione della volta.

Il solaio del piano di copertura del piano interrato destinato a box è stato realizzato con lastre tipo predalles. I solai dei piani superiori in latero-cemento spessore 26 cm. Le travature principali di piano, i pilastri e i setti sono stati realizzati in cemento armato.

Volta dellattico in laterizio armato
Volta dellattico in laterizio armato.

Partizioni. Le partizioni di tamponamento di facciata sono state realizzate con doppio tavolato in laterizio spessore cm 12, con interposte lastre in polietilene reticolato fisicamente tipo Isolmant Polifibre, spessore cm 6 per l’isolamento termico acustico.
Le separazione tra appartamenti sono state realizzate con doppio tavolato in laterizio (cm 12+8), con interposte lastre in polietilene reticolato tipo Isolmant Polifibre, spessore cm 3 per l’isolamento acustico. Le divisioni interne ai singoli alloggi sono state realizzate in mattoni di laterizio forato spessore cm 8.

Elemento decorativo di coronamento.
Elemento decorativo di coronamento.
Copertura in rame.
Copertura in rame.

Impermeabilizzazioni. Per l’impermeabilizzazione di balconi e terrazzi si è fatto ricorso a un doppio manto di membrana bituminosa plastomerica con armatura in tessuto non tessuto di poliestere accoppiata a velo vetro; applicata a fiamma su idoneo piano di posa, opportunamente risvoltata sulle pareti e raccordi, barriera al vapore con foglio in polietilene dello spessore di 0,3 mm, applicato a secco.
Per il manto di copertura rotoli di rame incollato su supporto elastico e isolante.
I cornicioni sono stati realizzati in cemento armato gettato in opera e successivamente intonacati.

Interessante dal punto di vista architettonico e strutturale è la copertura caratterizzata per la sua forma a botte da una struttura in latero-cemento e manto esterno in pannelli modulari in rame.
Interessante dal punto di vista architettonico e strutturale è la copertura caratterizzata per la sua forma a botte da una struttura in latero-cemento e manto esterno in pannelli modulari in rame.

Locali interrati. Nei box sono stati inseriti portoncini basculanti di acciaio zincato, con sistema di contrappesi collegati ai meccanismi della porta. Dotati di feritoie in numero e posizione variabile adeguate alle esigenze di aerazione, con serratura a cilindro tipo Yale posta nella parte superiore dell’anta, dotata sia all’interno che all’esterno di maniglia a martellina con sblocco manuale per apertura dall’interno. Il pavimento in granulato sferoidale di quarzo a riporto è costituito da uno strato in calcestruzzo (350 kg di cemento tipo 325 spessore 9 cm) e uno strato di usura (1 cm con impasto a 12 kg/m² di granulato di quarzo a 6 kg/m² di cemento, colore grigio naturale).

Interni.
Interni.

res delle rose

Facciate. Le facciate dell’edificio sono caratterizzate da un rivestimento in listelli di cotto per tutta l’altezza del piano terra, la zona d’angolo tra le due strade, le parti centrali dei prospetti sud ed est. Le rimanenti superfici sono intonacate a civile per esterni, con rustico in malta di calce eminentemente idraulica o bastarda ed arricciatura in stabilitura di calce idrata.
Le parti intonacate
sono state trattate con pitture a base di resine acriliche con inerti di quarzo su superfici esterne, previa una mano di isolante, colore chiaro.

Particolare interno dei balconi.
Particolare interno dei balconi.

Il parapetto dei balconi in acciaio zincato verniciato a fuoco colore verde mare è realizzato con montanti verticali ed elementi trasversali di tipo tubolare diam 50 mm, atti a sostenere vetri serigrafati e di sicurezza antisfondamento tramite appositi elementi porta vetri e pilastrini dei balconi e terrazzi in acciaio zincato verniciato a fuoco colore verde.
Canali di gronda, pluviali converse e scossaline sono in rame (spessore 8/10).

Realizzazione dei parapetti dei balconi.
Realizzazione dei parapetti dei balconi.

Isolamento termico e acustico. 

  • Per la copertura dei vani interrati non riscaldati è stato utilizzato materiale Leca di tipo non assorbente (spessore 15 cm);
  • Per la copertura a terrazzo dell’ultimo piano si è utilizzato polistirene espanso in lastre (spessore cm 3);
  • Per l’isolamento acustico dei solai intermedi è stato realizzato un materassino di polietilene reticolato tipo Isolmant Biplus (spessore 10 mm), comprese fascette sottomuro e perimetrali.
Scale condominiali.
Scale condominiali.

Serramenti. I serramenti sono in profilati estrusi di alluminio a taglio termico (spessore 50-55 mm) verniciato a polveri in colore grigio chiaro, ante sia apribili a battente unico o doppio o a wasistas; vetro camera 4+9+4 mm. Telaio da premurare in lamiera.

Vetrata scala condominiale.
Vetrata scala condominiale.

Prestazioni:

  • permeabilità all’aria classe 2;
  • resistenza al carico del vento classe 3;
  • termostrasmittanza U compresa tra 3,5 e 5,2 W/mqK.

Cassonetto prefabbricato per l’alloggio degli avvolgibili, realizzato in argilla espansa legata con poliuretano inerte senza Cfc, avente parte superiore sagomata a coda di rondine, bordi inferiori con profili d’alluminio, dimensioni 32-33 cm. Persiane avvolgibili in plastica rinforzata con barre d’acciaio tipo Roverplastick, con avvolgitore a cinghia.

Scala di accesso ai box.
Scala di accesso ai box.

Finiture delle parti comuni. I gradini della scala condominiale sono in granito rosa di Baveno posato in opera su letto in malta di cemento spessore 3 cm, lucidate in laboratorio. I parapetti sono formati da montanti in acciaio tubolare zincato e verniciato a fuoco colore verde (50 mm di diametro) con attacchi in acciaio inox per i pannelli in vetro stratificato di sicurezza con spigoli molati e corrimano tubolare in legno di ciliegio. Per i pianerottoli delle scale e l’androne d’ingresso il pavimento a scacchiera è realizzato con piastrelle in granito rosa di Baveno (30×30 cm), alternate a piastrelle in pietra granito bianco Montorfano (30×30 cm, spessore 2 cm) lucidato a piombo in laboratorio.

Realizzazione del giardino.
Realizzazione del giardino.

Intonaco completo a civile per interni con rustico in malta di calce eminentemente idraulica o bastarda e arricciatura in stabilitura di calce dolce, idrata o di cemento. I portoncini interni d’ingresso ai singoli alloggi sono blindati, con telaio in ferro da premurare, anta apribile formata da un telaio in ferro tamponato con due lastre di acciaio e interposto poliuretano espanso, rivestimento esterno con pannelli, di disegno classico nel vano scale, liscio all’interno dell’alloggio.

Arch. Enzo Ranieri | Progettista e direzione lavori
Arch. Enzo Ranieri | Progettista e direzione lavori

Arch. Enzo Ranieri | Criticità del cantiere
1. Particolarmente problematica è stata la fase di demolizione e di scavo, considerando la vicinanza dell’edificio esistente a quelli confinanti e la necessità di mantenere le murature perimetrali esistenti fino a un’altezza di 5,50 m, pur dovendo procedere allo scavo per la realizzazione del nuovo piano interrato. Nonostante la prudenza con la quale si è proceduto e le misure adottate (ponteggio strutturale, sottofondazioni al di sotto delle murature perimetrali esistenti, palificazioni) non si è riusciti a impedire un piccolo crollo determinato da una situazione sconosciuta e imprevedibile; il piano seminterrato esistente poggiava su una platea continua di fondazione, ma non ci si è accorti (mancanza dei vecchi disegni di progetto) che tale platea era divisa in due parti, pertanto quando sono stati demoliti i solai, le murature interne ed esterne (al di sopra di quelle da mantenere), il conseguente alleggerimento della parte interna dell’edificio ha causato una spinta verso l’esterno delle murature perimetrali con un crollo parziale di un lato delle stesse, nonostante la presenza del ponteggio strutturale.
2. Per la volta era stata studiata, in collaborazione con lo strutturista, una copertura in legno sostenuta da capriate e tiranti in acciaio, che con l’accostamento dei due materiali e delle soluzioni strutturali piuttosto innovative era in grado di arricchire notevolmente l’effetto estetico interno dell’attico. L’impresa costruttrice che svolgeva anche il ruolo d’immobiliare ha ritenuto tale soluzione troppo costosa e ha voluto realizzare un normale solaio in latero/cemento mantenendo la forma a botte. Il solaio è stato realizzato con una armatura in legno, sostenuta da una miriade di puntelli, l’impresa subappaltatrice si è rifiutata di realizzarlo a corpo e ha preteso di essere pagata a ore, il risultato finale è stato quello di un costo del 20% superiore a quello preventivato per la struttura in legno e acciaio.

foto Arch. Antonio Sergi
arch.Antonio Sergi
arch. Maria Giorgetti
arch. Maria Giorgetti
arch. Nicoletta Radice
arch. Nicoletta Radice

Chi ha fatto Cosa
Progetto architettonico: arch. Enzo Ranieri
Collaboratori: arch. Antonio Sergi, arch. Maria Giorgetti, arch. Francesca Favini, arch. Nicoletta Radice
Progetto strutture: ing. Zavatta Giuseppe Giancarlo
Responsabili di cantiere.
Direzione lavori: arch. Enzo Ranieri
Capo cantiere: geom. Stefano Fabbri
Impresa appaltatrice: Cogei sr (legale rappresentante geom. Fattori Stefano)
Imprese subappaltatrici e forniture
Realizzazione impianti idraulici
: Car Impianti
Realizzazione impianti elettrici: Giba Impianti
Serramenti in alluminio: Artinfissi
Cassonetti tapparelle: Rover Plastik
Marmista: ing. Claudio Tonelli
Ascensori: Schindler
Opere in ferro: Dipiscaglia
Pavimenti e rivestimenti: Sant’Agostino – Appiani
Porte interne e portoncini ingresso: Vertaglia Porte

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