Commissione Finanze | Tributi

Immobili da demolire: per il fisco sono a volte aree edificabili, a volte fabbricati

La qualificazione a fini tributari della cessione di immobili da demolire palesa divergenze tra Agenzia delle Entrate, Corte di Cassazione e Corte UE. Non esiste di fatto un principio generale per cui sono da ritenersi fabbricati o aree edificabili.

In Commissione Finanze alla Camera dei deputati una riunione è stata dedicata alla disciplina tributaria riguardante la cessione d’immobili destinati a demolizione. 
Il problema riguarda la qualificazione a fini tributari della cessione d’immobili da demolire che possono essere considerati come aree edificabili e, in altre occasioni, come fabbricati.demolizione

Il risultato del confronto ha fatto si che per definire la disciplina fiscale dell’immobile in corso di demolizione è necessario effettuare una valutazione caso per caso: infatti non è possibile fissare dei criteri generali.
Si deve tenere conto che l’art. 67 del dpr 917/1986 (Tuir, lettera b comma 1) stabilisce un trattamento diversificato e include nei redditi diversi le plusvalenze realizzate attraverso la cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, escluso quelli acquisiti per successione, allo stesso modo dei terreni suscettibili di utilizzo edificatorio secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (a prescindere dal decorso o meno del quinquennio).
Due risultano quindi le ipotesi individuate dalle disposizioni in essere con la conseguenza che nel primo caso la plusvalenza emerge solo in presenza di una rivendita entro 5 anni dall’acquisto mentre nel secondo caso la plusvalenza si realizza sempre.

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 395/E/2008 hanno stabilito un principio generale per il quale sono da ritenersi aree edificabili i fabbricati che ricadono nell’ambito di un piano di recupero anche in assenza di un provvedimento amministrativo specifico purché la situazione sia desunta dall’atto di compravendita.
La giurisprudenza con due sentenze ha asserito in primo luogo che in presenza di una cessione avente a oggetto un fabbricato detenuto da più di 5 anni non emerge una plusvalenza tassabile (è la sentenza n. 15629/2014 della Corte di Cassazione) e che non possono rientrare tra le cessioni imponibili quelle riferite a un terreno sul quale insorge un fabbricato poiché l’area risulta edificata (è la sentenza n. 4150/2014 della Corte di Cassazione).
Per l’Agenzia delle Entrate la Cassazione avrebbe considerato valutazioni eseguite dagli uffici sulla base di elementi presuntivi. Con riferimento al versante dell’Iva la circolare n. 28/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’applicazione del tributo è correlata alla natura oggettiva del bene ceduto e, come asserito dalla Corte dell’Unione europea nella causa C/461/08/2009, la cessione di un terreno con un fabbricato annesso destinato alla demolizione si configura come cessione di un terreno non edificato essendo di rilevanza l’inizio della demolizione se in data anteriore alla cessione.
Con un’altra sentenza la stessa Corte Ue (causa C/326/11/2012) aveva considerato la cessione di un immobile in corso di demolizione stabilendo che il trasferimento aveva per oggetto un fabbricato poiché il venditore aveva si iniziato ma non eseguito interamente la demolizione. 

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