Pubblicato il secondo Market Report sull’andamento del mercato residenziale di pregio di Milano e Roma, relativo al primo semestre 2018, realizzato da Engel & Völkers, con la collaborazione e il supporto scientifico della società di studi economici Nomisma. Lo studio analizza i principali trend di settore nelle due città italiane.
Dal secondo Market Report emerge che i mercati immobiliari di Milano e Roma hanno fatto registrare nel primo semestre 2018 andamenti divergenti delle compravendite, ma nel segmento del pregio prosegue il trend al rialzo in tutte le zone delle città.
I prezzi top toccano quota 15 mila euro al mq a Milano, in zona Quadrilatero, e 12 mila euro al mq a Roma nel centro storico. Milano si conferma un contesto molto dinamico, con tempi medi di collocamento degli immobili estremamente liquidi, sia per la compravendita sia per la locazione. Roma sconta la situazione attendista dei primi mesi dell’anno, legati all’incertezza politica pre e post elettorale.
Luca Dondi | Amministratore Delegato Nomisma
«Nel primo semestre 2018 il mercato residenziale italiano mostra un ulteriore miglioramento dopo i già positivi risultati degli anni precedenti, nonostante il contesto macroeconomico appaia meno favorevole rispetto a qualche mese faNon si tratta tuttavia di un miglioramento omogeneo, ma con forti diversificazioni sia tipologiche che territoriali. La buona pressione della domanda consente incrementi dal punto di vista del numero di compravendite ma non ancora dal punto di vista dei prezzi in modo generalizzato. Su questo fronte, tuttavia, si è innescata una spirale moderatamente espansiva che soprattutto in alcune zone di Milano fa già registrare tassi di crescita positivi».
Il mercato immobiliare a Milano
Nel 2017, l’attività transattiva milanese è aumentata su base annua dell’8,1%, raggiungendo circa 23.700 transazioni. A trascinare la ripresa non sono più solo le localizzazioni centrali e di pregio, ma il ciclo espansivo sembra interessare tutte le zone urbane.
Considerando le dimensioni degli immobili, quelli di taglio compreso tra i 50 e gli 85 mq registrano un aumento delle compravendite del 9% annuo arrivando a rappresentare il 43% del mercato milanese (10.285 transazioni).
Nel primo trimestre 2018, il risultato di 5.496 transazioni evidenzia un modesto incremento (+0,9%) rispetto al primo trimestre 2017. Milano si conferma la città con la più bassa superficie media residenziale compravenduta e locata: 84 mq nel 2017 contro i 91 mq delle otto maggiori città italiane e i 109 mq medi dell’Italia nel complesso.
In alcune zone del centro storico di Milano la domanda è in aumento: è il caso di Brera, Castello-Foro Buonaparte, Magenta-Monti-Pagano e Sant’Ambrogio. Tra i nuovi target di domanda si evidenzia la presenza di investitori cinesi, nelle zone più centrali, e dei brexiter in zona Magenta e Brera.
Per gli acquirenti è determinante la qualità dell’immobile che risulta essere il fattore chiave per l’investimento. Nel 1° semestre 2018 il range di prezzo per abitazioni ristrutturate a nuovo va da 7-12 mila euro/mq e scende a 6-9 mila per gli immobili da ristrutturare. Le quotazioni massime arrivano a 15mila euro/mq nel Quadrilatero.
Lo sconto medio varia tra il 4% e il 6% medio, ma può essere pressoché nullo in presenza di proprietà premium. Il mercato è estremamente liquido e i tempi di collocamento vanno da poche settimane a un massimo di 2 mesi per gli immobili di qualità.
I canoni per le abitazioni ristrutturate variano all’interno del range di 270-400 euro/mq/anno, mentre per le abitazioni da ristrutturare le quotazioni variano tra 210 e 270 euro/mq/anno. I tempi medi di locazione sono estremamente ridotti e pari a 1-2 mesi.
Nella zona Ovest di Milano il range dei prezzi medi va da 4mila a 6mila euro/mq, fatta eccezione delle quotazioni di City Life, comprese tra 7mila e 11.400 euro al mq. La zona Est nel primo semestre 2018 ha fatto segnare un incremento della domanda nella zona Indipendenza-Cinque Giornate- XXII Marzo e Porta Venezia.
Il mercato immobiliare a Roma
A Roma le zone di maggior pregio sono quelle del centro storico, Parioli, Prati e il quartiere Eur. Il concetto di pregio si basa su alcuni parametri come la posizione e affacci importanti, la presenza di terrazzo, la presenza di box e posti auto, il piano alto. Roma è il primo mercato italiano per numero di compravendite.
Nel primo trimestre 2018 le transazioni (7.077) hanno subito una leggera battuta d’arresto (-1,9% annuo) a livello di mercato, che si può definire fisiologica a seguito del volume di scambi del 2017 (31mila transazioni), in crescita del 3% annuo.
Il maggior incremento delle compravendite ha riguardato gli immobili di piccola dimensione (+8%), con circa 2.900 transazioni, e a seguire il taglio dimensionale 50-85 mq (+4%), che – con 12.890 transazioni – rappresenta da solo oltre il 41% del mercato romano. In particolare, il segmento del pregio registra una domanda stazionaria con aumento in centro storico, a San Giovanni e all’Eur.
Nel centro storico della Capitale, il range dei prezzi medi è particolarmente ampio. Per le abitazioni ristrutturate si conferma compreso tra 5mila e 12mila euro/mq in relazione alla posizione, allo stato di manutenzione dell’immobile e agli affacci su monumenti storici. Gli sconti sul prezzo richiesto si collocano tra il 7% e il 15% in relazione alla posizione. I prezzi medi, fatta eccezione delle zone centrali, si confermano compresi in un range che va dai 2mila euro al mq di Trionfale-Vaticano ai 7.500 euro di Parioli e Prati per le abitazioni ristrutturate.
Lo sconto medio sul prezzo iniziale è stabile sul 9-10% medio, ma raggiunge il 13-15% in aree di pregio come il centro storico o i Parioli. I tempi di vendita raggiungono i 7-8 mesi all’Eur, in centro si fermano a 3-6 mesi e ai Parioli non superano 1-2 mesi. Sul fronte della locazione, il primo semestre 2018 è stato caratterizzato da un numero stabile di contratti e da una stazionarietà nel livello dei canoni. I tempi per la locazione sono mediamente compresi tra 1 e 4 mesi.
