Superbonus 110%: la riqualificazione del Condominio Teodosia a Torino

Quando parliamo di sostenibilità nella riqualificazione di edifici esistenti dobbiamo considerare una serie di temi, dal risparmio energetico alla qualità dell’aria, dalla resilienza documentale alla capacità dell’edificio di resistere ai mutamenti climatici non mettendo in pericolo i suoi occupanti, dall’interazione con sistemi di mobilità alternativa, alla sostenibilità del cantiere, dalla gestione dei rifiuti durante e dopo le opere alla gestione dei conflitti. Tutti temi solo apparentemente slegati, di difficile gestione se non affrontati in modo organico e fino a ora mai regolamentati da uno strumento unico di facile applicazione.

Da qualche tempo però questa lacuna è stata colmata dal Protocollo Gbc Condomini, recentemente pubblicato da Gbc Italia. Il protocollo è nato come sistema di rating della sostenibilità di interventi di riqualificazione di edifici condominiali ma, grazie alla sua struttura organizzata per fasi e alla sua snellezza, è lo strumento ideale per accompagnare investitori, proprietari, imprese e professionisti nel percorso che parte con la valutazione di fattibilità, fino ad arrivare alla rendicontazione dei risultati nella fase di occupazione.

Non a caso è stato adottato come linea guida per la verifica di fattibilità, progettazione e realizzazione delle opere di riqualificazione del primo caso di super-eco-bonus in Italia: il condominio Teodosia, un complesso di 280 unità immobiliari e altrettante pertinenze, sito nella città di Torino. Un edificio dei primi anni Settanta, nato per iniziativa di una cooperativa i cui membri costituitivi vive ancora per la maggior parte lì.

Resilienza

Il Protocollo Gbc Condomini ha introdotto un’area tematica di assoluta novità rispetto agli altri protocolli di rating della sostenibilità in edilizia, ossia l’area Resilienza. Quest’area è composta da una serie di criteri: il primo, la resilienza documentale, è stato un elemento cardine che ci ha accompagnato già da subito nell’organizzazione delle ricerche e archiviazioni documentali necessarie sia per avere un’adeguata conoscenza dell’edificio, sia per predisporre un sistema duraturo, utile anche ai fini delle verifiche che fisiologicamente avverranno da parte degli enti competenti per la verifica delle condizioni di accesso agli incentivi di Ecobonus del 110%. Sempre nell’area Resilienza sono rintracciabili, tra gli altri, i criteri relativi ai temi di manutenzione programmata e della gestione dei conflitti.

L’applicazione del Protocollo Gbc Condomini ha richiesto la messa a punto di piani con descrizione puntuale delle attività manutentive da svolgere che potranno essere utilizzati come addenda ai contratti di gestione e manutenzione straordinaria. Se da un lato sono fondamentali le attività di gestione e manutenzione delle parti comuni, non sono da meno le azioni che sono in capo ai singoli condomini. Sono stati formulati prontuari che, come un semplice libretto di istruzioni, forniranno indicazioni ai singoli condomini affinché usino al meglio le dotazioni del proprio immobile. Un classico esempio sono le indicazioni per il corretto utilizzo delle vetrazioni, che oggi sono spesso dotate, oltre che dei sistemi di apertura ad anta e a vasistas, anche di un ulteriore posizione per garantire una micro-ventilazione.

Ultimo aspetto dell’area Resilienza trattato per il condominio Teodosia è stato quello della gestione dei conflitti. Strategie per la minimizzazione delle cause di conflitto sono fondamentali in un contesto condominiale, tanto più in un condominio che ha dimensioni importanti e che ospita oltre mille persone, anche perché mette le basi per una più agevole gestione del condominio, eliminando gli sprechi di energie che spesso vengono dedicate alla risoluzione di diatribe basate su aspetti di dubbia valenza.

Connessione e territorio

Quest’area, utile soprattutto per la gestione del cantiere, ha consentito la programmazione delle sequenze delle lavorazioni in modo tale da minimizzare, ove possibile, il disagio degli occupanti, letteralmente impacchettati su tutti i lati dal ponteggio. Dalla riduzione delle polveri, alla salvaguardia delle essenze vegetali, dalla gestione del materiale di risulta per facilitare le movimentazioni all’interno di un cantiere con sostanziale assenza di occupazione suolo pubblico, fino all’impiego di rivestimenti di ponteggio atti a minimizzare la schermatura della luce naturale, il cantiere è stato studiato in modo organico traducendo in buona sostanza quanto previsto per questo requisito.

Risparmio energetico e idrico

L’area Acqua ed Energia è composta da 9 criteri concernenti temi sia di efficienza sia di gestione. La loro trattazione nell’ambito della progettazione e direzione dei lavori ha consentito di ottimizzare la resa degli interventi, adottando strumenti d’indagine che si sono rivelati strategici per monitorare l’esecuzione degli interventi su tutti i particolari realizzativi durante le verifiche in corso d’opera. L’applicazione del protocollo ha facilitato l’organizzazione di tutti gli step di verifica sia a livello progettuale sia realizzativi.

Un esempio emblematico è stata l’attività di ottimizzazione delle prestazioni energetiche e la massimizzazione delle quote di energia rinnovabile. Riguardo la prestazione energetica, è stato possibile prevedere interventi di miglioramento che hanno permesso di portare l’edificio dalla classe D alla classe A1, senza però intervenire su porzioni d’involucro di difficile trattazione (non solo dal punto di vista tecnico ma anche giuridico, visto che la superficie di calpestio dei balconi è una proprietà privata) e introducendo sistemi impiantistici di facile gestione e bassi costi manutentivi.

Le indagini e analisi energetiche, in armonia con le indicazioni del Protocollo, ci hanno spinto a eseguire studi dettagliati sia dei profili di consumi storici dei vettori energetici impiegati, sia delle posizioni ottimali per l’installazione dei sistemi solari. Ciò ci ha permesso di progettare impianti per l’utilizzo di vera energia rinnovabile (impianti solari termici e fotovoltaici con relativi sistemi di accumulo), evitando, nel contempo, sovraproduzioni di energia rispetto alle effettive esigenze del complesso.

Materiali e risorse

L’impiego di materiali con elevata quota di riciclato è stato esteso a gran parte dell’opera ed è stato redatto un piano che accompagnerà la vita del condominio. Se i concetti di sostenibilità devono infatti manifestarsi nell’atto di realizzazione delle opere di riqualificazione, non possono essere tralasciati nel corso del suo utilizzo. Il piano ha riguardato anche la gestione dei rifiuti in fase di utilizzo del fabbricato.

Questo tema, in contesti condominiali di tale densità, quando non è trattato in modo attento, può generare conflitti interni. Il piano di gestione messo a punto permetterà di agire alla radice, strutturando regole comportamentali che i condomini saranno più portati a rispettare in quanto non rappresenteranno un’imposizione, bensì un’indicazione che porterà benefici diretti e immediati.

Qualità percepita

Attraverso accorgimenti sia in fase esecutiva sia mediante questionari e sondaggi da somministrare negli anni a venire, è stato possibile ridurre al massimo le cause di discomfort durante le opere e sarà monitorata periodicamente la qualità percepita dai condomini sotto vari aspetti (acustico, termico, qualità dell’aria…) anche al fine di studiare eventuali azioni correttive, magari anche solo di tipo ordinario.

Lorenzo Balsamelli | Coordinatore Protocollo Gbc Condomini

«Quando, con i colleghi di Box Architetti, dello Studio Proeco e l’architetto Martinetto, siamo stati chiamati ad occuparci di questa importante opera, ci siamo resi immediatamente conto che avremmo dovuto avere un approccio integrato e globale sui temi della sostenibilità. É per questo che il Protocollo Gbc è stato fin dall’inizio lo strumento naturale che ha guidato in tutta una serie di azioni».