È davvero una estate rovente, urbanisticamente parlando. Per due mesi il l’argomento primario è stato il Superbonus del 110%, dovremmo dire la nuova famiglia di ecobonus e sismabonus istituita a livello straordinario, per rilanciare l’edilizia. Infatti il comparto delle costruzioni con la ferma obbligatoria del Covid-19 ha subito uno stop forzato aggiungendo un ulteriore situazione di criticità e incertezze.
Da oltre un mese il Governo aveva preannunciato anche l’avvio di una stagione di semplificazione a favore dell’edilizia privata e lavori pubblici, e si è manifestata (ancorché con un certo ritardo rispetto ai preannunci lanciato).
Il tanto conclamato Decreto Semplificazioni è diventato realtà, è stato pubblicato in G.U. con n. 76/2020 e contiene effettivamente diverse modifiche in ambito di edilizia e costruzioni civili. Una consistente parte di novità annunciate è stata confermata, cioè una serie di modifiche anche innovative al Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01 e alla L. 241/90 sul regime delle procedure amministrative.
Invece sono rimasti delusi coloro che attendevano profonde riforme al regime sanzionatorio e repressivo per illeciti e abusi edilizi.
Inizialmente sembrava dovesse cambiare la condizione di doppia conformità per le sanatorie edilizie previste dagli articoli 36 e 37 del D.P.R. 380/01, cosa che invece non è avvenuta; “qualcuno” delle istituzioni ha bollato questa innovazione, assieme ad altre modifiche simili complementari, come una sorta di “condono edilizio”.
Avendo letto con attenzione quelle bozze, posso soltanto dire che tali modifiche non consistevano in un condono edilizio, bensì riequilibravano una serie di contraddizioni che ormai sono state ben acclarate dalla giurisprudenza amministrativa, penale e costituzionale.
Le novità del decreto Semplificazioni
Ma veniamo alle novità che sono state apportate col D.L. 77/2020 “Semplificazioni”, rammentando che anche in questo caso i giochi non sono chiusi: si tratta appunto di un decreto legge, pertanto potrebbe essere suscettibile di modifiche con emendamenti. Oppure, facendo uno scenario a tinte fosche, una possibile crisi di governo potrebbe impedirne una conversione in legge entro la seconda decade di settembre 2020.
In estrema sintesi le principali modifiche introdotte al D.P.R. 380/01 e L. 241/90 sono le seguenti:
- Possibilità di demolire e ricostruire edifici mantenendo le distanze anteriori al D.M. 1444/68 (a certe condizioni)
- Modifiche di prospetto, prevista una versione semplificata e condizionata a miglioramenti di abitabilità;
- Introduzione dello stato legittimo legato a precedenti titoli abilitativi, in particolare per immobili risalenti;
- Revisione della ristrutturazione edilizia “pesante” e “leggera”, riducendo alcuni limiti (invariati invece in zone vincolate e centri storici);
- Migliore definizione opere stagionali;
- Introdotta possibilità di proroga efficacia dei titoli abilitativi con istanza del privato (Permessi e SCIA);
- Revisione contributo straordinario oneri urbanizzazione (ex art. 16 DPR 380/01);
- Introduzione della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante nelle pratiche edilizie
- Innovazione nelle PA, con rilascio di Attestazione per avvenuta formazione Silenzio assenso nelle procedure amministrative;
- Modificato il regime delle tolleranze edilizie dell’art. 34 del TUE.
Il legislatore ha inteso modificare alcuni aspetti che hanno creato molte difficoltà interpretative e applicative in ambito urbanistico edilizio.
Prendiamo per esempio il decennale dilemma sulle demolizioni e ricostruzioni di edifici realizzati quando ancora le distanze tra essi non erano maggiorate come quelle vigenti. Ci sono molti tessuti insediativi e periferie caratterizzate da tipologie edilizie di piccolo taglio o perfino unifamiliari realizzate a pochi metri di distanza da altre.
Finora un’applicazione “ontologica” del D.M. 1444/68, sopravvenuto alla loro realizzazione, rendeva incerto o perfino vietato la ricostruzione. Era pressoché impossibile spostare la volumetria e sagoma esistente all’interno del lotto, per il mancato rispetto delle distanze legali dai confini e costruzioni.
Diciamo pure che da anni la giurisprudenza amministrativa del Consiglio di Stato ha avviato un’inversione di tendenza, ammettendo cioè la possibilità della ricostruzione “fedelissima” della sagoma in situ. In altre parole la demolizione e ricostruzione “dov’era, com’era” risulterebbe possibile per edifici situati a distanza inferiore a dieci metri.
In questa direzione è andato il D.L. Semplificazioni, che ha provveduto a riformulare e sostituire il comma 1-ter dell’articolo 2-bis del Testo Unico per l’edilizia, che effettivamente era stato scritto in maniera capziosa e inapplicabile (vedi pronuncia della Corte Costituzionale n. 56/2019).
Chiaramente, le addizioni e incrementi volumetrici di ogni tipo devono invece rispettare le norme e distanze previste dalle normative vigenti, cioè vanno tenute distinte dal corpo di fabbrica da ricostruire fedelmente come sagoma e sedime.
Vedremo come verrà sviluppato in conversione di legge, ma è un buon punto di partenza.
di Carlo Pagliai
