Il sondaggio di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate sul IV trimestre 2020 del mercato immobiliare residenziale italiano è stato condotto presso 1.269 agenti immobiliari dal 13 gennaio al 10 febbraio 2021.
Ne emerge che la quota di agenzie che ha venduto almeno un immobile nel IV trimestre 2020 è nuovamente salita, attestandosi quasi sui valori di un anno prima; la maggior parte degli operatori riferisce una sostanziale stabilità dei prezzi rispetto alla precedente rilevazione e un terzo del campione segnala quotazioni in diminuzione.
I giudizi sulle condizioni della domanda e sull’andamento dei nuovi incarichi a vendere sono peggiorati; i tempi di vendita sono rimasti stabili, ma a fronte di un lieve incremento dello sconto medio sul prezzo richiesto dal venditore. Si conferma l’indicazione secondo cui, dopo lo scoppio della pandemia, sarebbe aumentata la dimensione media delle abitazioni oggetto di compravendita.
Le prospettive sono migliorate, sia sul proprio mercato di riferimento sia su quello nazionale, pur rimanendo prevalenti le attese negative in entrambi i casi. La maggior parte degli agenti prevede effetti negativi dell’epidemia sulla domanda di abitazioni e sui prezzi di vendita e per poco meno di un terzo del campione tali effetti si protrarrebbero fino alla metà del 2022.
Circa il 60% delle agenzie intervistate ha segnalato una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita nel IV trimestre del 2020, in linea con quanto rilevato per il III trimestre nella precedente indagine. La quota di operatori che ravvisa un calo delle quotazioni resta significativa (33,7%, da 35,5% nell’indagine precedente).
I dati del sondaggio
La percentuale di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione nel trimestre ottobre-dicembre è nuovamente salita (all’82,1%), portandosi poco al di sotto dei valori di un anno prima.
È aumentata la superficie media degli immobili intermediati: il 56,4% ha una metratura compresa fra 80 e 140 mq, mentre per il 37,8% la superficie è inferiore agli 80 mq (51,5% e 44,3%, rispettivamente, nella rilevazione riferita al IV trimestre del 2019).
La quasi totalità delle case vendute è libera, la maggior parte risulta abitabile ma parzialmente da ristrutturare (74,6%, contro 18,2% di quelle nuove o in ottimo stato), di tipologia signorile o civile (53,6%, contro 39,5% di tipologia economica o popolare).
La classe energetica degli immobili è in genere bassa, ma in lieve miglioramento rispetto a un anno fa. Il 46,2% dei potenziali acquirenti ha inteso acquistare una prima casa di proprietà per sé o per i propri familiari, il 32,9% cambiare abitazione, il 15,8% ricercare una seconda casa a fini di investimento.
Difficoltà per le agenzie immobiliari
Le difficoltà nell’organizzare le visite alle abitazioni a causa delle misure restrittive per contrastare la pandemia o della paura del contagio hanno avuto un impatto rilevante sull’attività di intermediazione per più di un quarto delle agenzie intervistate ma per quasi il 60% l’effetto è stato basso o medio, anche grazie al ricorso a strumenti telematici e digitali, e solo il 16,1% degli intervistati ritiene di non aver subito limitazioni nelle visite.
Il saldo tra i giudizi di aumento e di riduzione dei potenziali acquirenti nel IV trimestre è tornato negativo, seppure su un livello superiore (-12 punti percentuali, da 8,8 nella precedente indagine), a quelli registrati nella prima metà dell’anno in concomitanza con lo scoppio della crisi pandemica.
I giudizi sulla domanda sono sfavorevoli sia nelle aree urbane sia in quelle extra cittadine. Il saldo fra la percentuale di agenzie che segnalano un aumento di nuovi incarichi a vendere e la quota di quelle che ne indicano una flessione è fortemente peggiorato (a -29,5 punti percentuali, da -11,8) e il risultato è lievemente più negativo nelle città.
Metà degli agenti ravvisa un numero di incarichi da evadere stabile rispetto al trimestre precedente e la quota di quelli che ne indica una diminuzione è scesa lievemente (al 36,4%, dal 37,6%). Al contempo, è nuovamente diminuita la percentuale di coloro che indicano un incremento delle commesse inevase (13,6%, da 19,9%).
È diminuita la percentuale di agenzie che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti (25,8%, da 27,6%). Il divario fra prezzi richiesti e domandati si conferma la causa prevalente di cessazione dell’incarico, perché le proposte di acquisto sono ritenute troppo basse dai venditori (54,3% degli agenti) oppure perché i compratori giudicano troppo elevati i prezzi offerti (50,5%).
Tempi di vendita stabili
Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è lievemente aumentato rispetto al trimestre precedente, all’11,3% (dal 10,9%), mentre i tempi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili, a 7,5 mesi.
Mutuo ipotecario in salita
La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è tornata a salire, al 73,8% (dal 71,5%), riportandosi sui valori dell’estate del 2019. Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è appena diminuito, al 76,7%.
Affitti in discesa
La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile nel IV trimestre è lievemente diminuita, al 79,1% (da 80,2% nel III), ma resta oltre 10 punti percentuali al di sopra dei livelli registrati nella prima metà del 2020.
Sono nuovamente emerse indicazioni di una riduzione degli affitti medi nelle aree urbane e metropolitane: la quota di operatori che segnala una riduzione dei canoni di locazione è lievemente salita rispetto ai giudizi sul III trimestre, al 48,7% nelle aree urbane (13,6% nella rilevazione di un anno fa); fuori dalle grandi città, invece, i giudizi sui canoni sono rimasti sostanzialmente stabili.
Il saldo tra prospettive di aumento e di diminuzione dei prezzi di affitto nel I trimestre del 2021 resta ampiamente negativo, risentendo delle attese ancora particolarmente negative nei centri urbani (-36,2 punti percentuali), solo in lieve recupero rispetto all’indagine precedente.
Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è ancora salito, portandosi al 4,8%. Il saldo tra la quota di agenzie che hanno riportato incarichi a locare in crescita nel IV trimestre e quelle che ne hanno segnalato una diminuzione è tornato a scendere (-22,3 punti percentuali, da -13,3).
Aspettative future
Dopo il forte peggioramento registrato nella scorsa indagine, le attese delle agenzie riguardo al proprio mercato di riferimento sono notevolmente migliorate, pur restando improntate al pessimismo: il 26,3% degli operatori ha aspettative sfavorevoli per il I trimestre, il solo 9,4% di coloro che nutrono attese favorevoli (da 46,7% e 4,7%, rispettivamente). Una quota analoga di agenzie esprime prospettive negative anche su un orizzonte biennale, ma a fronte del 45% con attese favorevoli.
Il saldo fra la percentuale di agenzie che prevede un aumento dei nuovi incarichi a vendere nel trimestre in corso e la percentuale di coloro che si aspettano una riduzione è fortemente migliorato, pur rimanendo negativo (-7,6 punti percentuali, da -26). Anche le attese sull’evoluzione dei prezzi di vendita nel I trimestre rimangono decisamente orientate al ribasso, ma in misura molto più contenuta che nell’indagine precedente: il relativo saldo è sceso a -32,3 punti percentuali (da -43,6).
Le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale sono migliorate: con riferimento all’andamento nel trimestre in esame il saldo resta negativo ma in misura molto più contenuta rispetto alla scorsa rilevazione (-26,6 punti percentuali da -44,8).
Le prospettive a due anni sono tornate positive, con un saldo fra aspettative di miglioramento e peggioramento pari a 9,6 punti percentuali (da -1,2). La quota di agenti che si attende un impatto negativo dell’epidemia sulla domanda di abitazioni resta elevata, ma in diminuzione rispetto alla scorsa indagine (47,8%, da 58,4%): tra costoro, per quasi la metà gli effetti si esauriranno entro la fine del 2021, per quasi un terzo si prolungheranno fino alla metà del 2022.
Si confermano più eterogenee le opinioni riguardo all’impatto dell’epidemia sull’offerta di abitazioni: il 34,5% degli operatori ritiene che l’epidemia ne stia determinando una riduzione, a fronte del 43,3% che esprime un giudizio di incremento.
Quasi il 60% delle agenzie prefigura riflessi negativi sui prezzi di vendita (da 66,8%); di questi, il 46,2% prevede che tali effetti si esauriranno alla fine del 2021, a fronte del 32,7% che ritiene si protrarranno fino alla metà del 2022, mentre quasi il 12% si aspetta un impatto oltre tale orizzonte.
