L’Italia, con “la location prime” di Milano, rappresenta uno dei pilastri del panorama real estate, un mercato dinamico è più profittevole rispetto ai competitor mondiali, questo grazie a canoni di locazione in media più contenuti e rendimenti più elevati.
Il primo semestre 2021 è stato caratterizzato da una tendenza incoraggiante per il mercato immobiliare a livello globale, con investimenti che hanno premiato alcune città più dinamiche di altre, tra le quali spicca Milano.
In sintesi, è questo lo scenario proposto dal nuovo studio realizzato dal Dipartimento di Ricerca di World Capital, società specializzata nella consulenza e nell’intermediazione immobiliare, attiva su tutti i comparti immobiliari, che analizza i valori immobiliari 2021 H1 (canoni di locazione e rendimenti) delle asset class della logistica, degli uffici e del retail di Milano, comparandoli con quelli principali di altre città europee come Berlino, Londra e Parigi.
“Focalizzandoci sulla città di Milano – scrivono gli autori della ricerca – emerge che il settore della logistica rappresenta oggi un’interessante opportunità di investimento. Lato valori immobiliari, nel territorio milanese si registra un canone di locazione che oscilla tra i 53 €/mq/anno e i 61 €/mq/anno, mentre il rendimento netto medio si aggira intorno al 4-5%”.
Situazione diversa nella città di Londra, dove i valori della locazione per gli immobili logistici si dilatano, arrivando a raggiugere i 150-180 €/mq/anno, mentre i redimenti risultano ridimensionati rispetto al mercato milanese, con una percentuale che non supera il 3,75%.
Anche nell’asset degli uffici la metropoli lombarda è premiata, lo confermano i dati che mostrano chiaramente come, a parità di canoni bassi di altre città europee, Milano registra rendimenti più interessanti negli investimenti immobiliari.
Dalle rilevazioni effettuate dal Dipartimento di Ricerca di World Capital emerge infatti che investire nel settore uffici a Milano rende in media il 3,5-4%, mentre in città come Parigi o Berlino il range del rendimento si abbassa al 2,5-3%.
“Spostandoci sul mercato del retail, la recente riapertura dei negozi ha sicuramente influenzato positivamente il settore – affermano i ricercatori di World Capital – ma l’approccio degli investitori è ancora lontano dall’atteggiamento pre-pandemico. Tuttavia, l’asset retail comincia a mostrare i primi segnali di miglioramento. Focalizzandoci sui valori immobiliari, anche in questo caso Milano si conferma una piazza molto performante con canoni di locazione che oscillano tra i 600 e i 700 €/mq/anno e un rendimento medio netto di 4-5,5%”.
Scenario che muta completamente per i mercati esteri, come per esempio nella piazza di Londra, dove i valori di locazione per i negozi arrivano a raggiungere anche i 1.800 €/mq/anno o nella città di Berlino dove i rendimenti non superano il 3%.
“Dal nostro lavoro di analisi notiamo come Milano, ma in generale il mercato italiano, si confermi una piazza di grande interesse per quanto riguarda il panorama real estate – dichiara Andrea Faini, Ceo di World Capital – Gli elementi che favoriscono gli investimenti nel comparto immobiliare nazionale, soprattutto in piazze prime come il capoluogo lombardo, sono sicuramente la dinamicità del mercato, i canoni di locazione più convenienti e i rendimenti più redditizi rispetto ad altre location europee.
Questo sia per asset class che hanno reagito in maniera positiva alla pandemia, come la logistica, sia per segmenti più vulnerabili, come il mercato retail, che tuttavia si stanno muovendo verso una graduale ripresa.
”Nei mesi scorsi l’outlook del Fondo Blackrock aveva previsto un aumento della dispersione tra gli asset immobiliari, considerando che se in genere il real estate europeo sarebbe rimasto attraente per gli investitori, gli elementi mergenti dallo scenario analizzato delineavano, nell’ambito della dispersione sopra richiamata, una situazione nella quale logistica e industria si mostravano al top delle scelte degli investitori, mentre il settore uffici sarebbe rimasto in stand by, con l’eccezione degli “asset prime”.
Un motivo che rende ancor più rilevante la capacità di fare selezione dei mercati. Tra questi spicca positivamente l’andamento di Milano. Per gli analisti del colosso finanziario internazionale, Londra e Copenaghen sarebbero le sole città a registrare rendimenti vicini a quelli della media storica a 15 anni anche nel biennio 2021 e ‘22.
Le altre location prime registrerebbero grandi gap rispetto alla media, anche nel caso in cui la performance si riveli comunque positiva. Per i rendimenti prime degli uffici all’inizio dell’anno in corso erano previsti movimenti in negativo per Parigi, Dublino, Milano e Berlino.
Sempre in tema di rendimenti, da segnalare la ricerca Cbre “Investor Intentions”, dalla quale è emerso che per il 44% degli intervistati il settore del Real Estate sarà sostenuto dalle politiche monetarie della Bce e la maggior parte (61%) ritiene che le condizioni del credito rimarranno favorevoli.
di Adriano Baffelli
