Nei cinque principali Paesi europei nel 2014 il fatturato dell’industria immobiliare è stato di 1.400 miliardi di euro. È sempre più importante il peso dei servizi immobiliari, la cui incidenza sul pil ha raggiunto il 9,5 per cento.
Il numero di addetti ai servizi immobiliari nei cinque principali Paesi europei supera i 2,3 milioni, che rappresentano quasi il 22 per cento degli occupati totali nell’industria immobiliare, rispetto al 16,7 per cento di dieci anni fa. Nonostante la recessione, che ha comportato l’uscita dal mercato di un elevato numero di società, i servizi immobiliari hanno continuato a svilupparsi, a fronte di un andamento stagnante degli altri comparti dell’industria immobiliare e dell’occupazione in generale.
Regno Unito e Francia sono i Paesi con la percentuale più elevata di addetti nel settore dei servizi, segno di un’industria più matura e dotata di un maggiore equilibrio tra le diverse attività. In Germania la percentuale è più bassa, anche se la realtà è estremamente differenziata a seconda delle città, mentre la Spagna è ancora dominata dalle attività più tradizionali, nonostante abbia portato avanti un processo di innovazione negli ultimi anni. L’Italia è partita con qualche anno di ritardo, ma nell’ultimo periodo si è allineata ai concorrenti europei, almeno dal punto di vista quantitativo.
Il comparto dei servizi include lo sviluppo immobiliare, l’intermediazione, l’asset management e la consulenza (valutazione e ricerca).
Lo sviluppo immobiliare. Si è iniziato a parlare di promozione immobiliare a partire dal 1950, sebbene nei primi vent’anni di attività il comparto fosse rappresentato da poche piccole società, composte da imprenditori che operavano in modo tradizionale. Quasi il 90 per cento delle società di promozione immobiliare attualmente esistenti è stato creato dopo il 1970 e il 40 per cento risale al periodo successivo al 1990.
Attualmente l’attività di sviluppo nei cinque principali Paesi europei impiega complessivamente 500mila persone. La percentuale rispetto al totale dei servizi immobiliari è più bassa in Francia e Regno Unito, a conferma della maggiore diversificazione e sofisticazione dei due mercati.
Asset management. La gestione dei patrimoni immobiliari è un’area di business in forte espansione. È l’insieme delle operazioni aventi per oggetto la creazione di valore aggiunto della proprietà. L’obiettivo del gestore patrimoniale è di studiare le varie alternative allo scopo di ottenere il miglior utilizzo della proprietà e procurare il maggiore ritorno all’investitore. In Europa ci sono più di 32mila società di asset management che occupano 95mila persone, oltre a 435mila impieghi indiretti.
Accanto all’asset management si pongono le funzioni di project management, mirate a rendere efficiente la realizzazione del prodotto, tenendone sotto controllo tempi, costi e qualità, e di facility management, tese ad aumentare la redditività dell’investimento immobiliare.
Intermediazione. Si tratta del comparto che ha subito più pesantemente gli effetti della crisi economica, a causa del crollo della domanda e della diffusione di Internet, che ha modificato radicalmente l’attività dell’agente immobiliare.
Non esistono statistiche ufficiali, dal momento che il settore è estremamente variegato, suddiviso tra grandi società, agenzie in franchising e un elevato numero di liberi professionisti, soprattutto in Italia, che sfuggono alle rilevazioni. Proprio in Italia si stima il maggior numero di agenti, intorno ai 50mila, seguiti dai 30mila di Francia e Regno Unito. Germania e Spagna si collocano al fondo della classifica, rispettivamente con 12mila e 8mila agenti.
Consulenza e valutazione. Il peso della consulenza sul settore dei servizi immobiliari è aumentato rapidamente negli ultimi anni e le società di consulenza rappresentano importanti protagonisti del processo di cambiamento e crescita qualitativa del mercato immobiliare europeo.
Il processo di consolidamento dell’industria immobiliare, sostenuto dalla globalizzazione dell’economia, è particolarmente evidente nel settore della consulenza, che ha dovuto innovarsi per rispondere alle esigenze sempre più diversificate di investitori, affittuari e operatori. Accanto all’aumento delle dimensioni delle operazioni tradizionali, sono sempre più comuni transazioni non convenzionali, che coinvolgono joint-venture, partnership e la creazione di veicoli speciali. In forte crescita anche l’attività di valutazione, in quanto i diffusi processi di acquisizioni, fusioni, spin-off ha comportato la crescente esigenza di valutazione di patrimoni immobiliari.
La natura delle operazioni di consulenza richiede competenze sempre più ampie. Negli ultimi anni si sono quindi affermate società globali, dotate al proprio interno di un elevato numero di figure professionali e di un’ampia copertura geografica, garantita avvalendosi anche di competenze locali. Il processo di consolidamento è destinato ad accentuarsi in futuro, guidato proprio dalla crescita numerica degli operatori globali, e non coinvolge solo il settore della consulenza ma tutte le professioni immobiliari, che diventano sempre più tecniche e tecnologiche e devono essere dotate di flessibilità e capacità di adattamento ai cambiamenti, con l’acquisizione di competenze sempre nuove a tutti i livelli gerarchici.
In questo contesto sono competitivi da un lato i grandi investitori e consulenti internazionali, in grado di offrire un’ampia gamma di servizi in più mercati adottando gli stessi standard operativi, dall’altro gli operatori piccoli ma altamente specializzati per attività o area geografica. I principali grandi gruppi, grazie alle loro reti globali, controllano una pluralità di divisioni in grado di offrire un elevato numero di servizi. Tuttavia, devono ugualmente avvalersi spesso di consulenze specializzate esterne, soprattutto con riferimento agli studi di progettazione, valutazioni, aspetti di ingegneria.
Nell’attuale scenario competitivo, dominato dalle organizzazioni di grande dimensione e dai piccoli attori locali, sono in grave difficoltà i soggetti di fascia media che, operando solo a livello nazionale o essendo privi di punte d’eccellenza specialistiche, non sono in grado di rispondere alle nuove logiche competitive.
Mario Breglia, presidente Scenari Immobiliari
