Decreto Sblocca Italia | Edilizia cambio d’uso

Nel dl n. 133/2014 quattro categorie di destinazione urbanistica

L’articolo 23-ter del Testo Unico per l’edilizia ha considerato quattro classi specifiche: residenziale e turistico-ricettivo, direzionale-produttiva, commerciale, rurale. Il mutamento di destinazione d’uso può essere con o senza opere: nel primo caso si considera mutamento strutturale di destinazione d’uso.

Il decreto legge Sblocca Italia (n. 133/2014) ha introdotto l’articolo 23 ter al Testo Unico per l’edilizia individuando 4 categorie di destinazione urbanistica:

  • residenziale e turistico-ricettiva
  • produttiva e direzionale
  • commerciale
  • rurale

La norma stabilisce che per la legge nazionale costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originale anche se non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerate una diversa categoria funzionale.Cantiere

DIFFERENZE
Il mutamento di destinazione d’uso può essere con opere o senza opere: in quest’ultimo caso si parla di mutamento funzionale di destinazione d’uso, nel primo caso di mutamento strutturale di destinazione d’uso.
Questo sta a significare che il passaggio da destinazione residenziale a direzionale è mutamento di destinazione d’uso perché si passa da una categoria a una diversa mentre il passaggio dalla destinazione direzionale a quella produttiva oppure dalla turistica a residenziale non è mutamento di destinazione d’uso rilevante ai fini della legislazione edilizia.
Per quel che concerne l’identificazione delle categorie prevale la legge regionale: alcune regioni hanno già una regolamentazione normativa dei cambi d’uso con categorie diverse da quelle del decreto Sblocca Italia. Vi sono Regioni in cui la destinazione turistico-ricettiva è considerata a se stante e non associata alla destinazione residenziale oppure in cui la destinazione direzionale è autonoma rispetto alla destinazione produttiva.

IMPLICANZE
La rilevanza di un cambio di utilizzo
come formale variazione delle destinazione d’uso implica dover ottenere permessi e pagare oneri, la non rilevanza sta a significare di regola meno casi in cui bisogna conseguire un titolo edilizio e meno spese per contributi di costruzione.
In alcune leggi regionali è previsto che sono onerosi i mutamenti delle destinazioni d’uso anche in assenza di lavori edilizi, solo nei casi in cui si verifica il passaggio dell’una o dell’altra delle categorie censite. L’onerosità è commisurata alla differenza tra gli oneri dovuti per la classe della nuova destinazione d’uso e quelli dovuti per la destinazione in atto con obbligo di versamento del conguaglio.

DESTINAZIONE D’USO ALL’INTERNO DELLA STESSA CATEGORIA
L’art. 23 considera una norma di carattere generale
, ovvero che il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito: la legislazione regionale comunque potrebbe disporre diversamente e nel caso specifico la sua considerazione prevale sulla legge nazionale. Lo stesso concetto è per i piani regolatori e in generale per gli strumenti urbanistici regionali che posso vietare il cambio di destinazione d’uso anche all’interno della medesima categoria.

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