Il decreto legge Sblocca Italia (n. 133/2014) ha introdotto l’articolo 23 ter al Testo Unico per l’edilizia individuando 4 categorie di destinazione urbanistica:
- residenziale e turistico-ricettiva
- produttiva e direzionale
- commerciale
- rurale
La norma stabilisce che per la legge nazionale costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originale anche se non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerate una diversa categoria funzionale.
DIFFERENZE
Il mutamento di destinazione d’uso può essere con opere o senza opere: in quest’ultimo caso si parla di mutamento funzionale di destinazione d’uso, nel primo caso di mutamento strutturale di destinazione d’uso.
Questo sta a significare che il passaggio da destinazione residenziale a direzionale è mutamento di destinazione d’uso perché si passa da una categoria a una diversa mentre il passaggio dalla destinazione direzionale a quella produttiva oppure dalla turistica a residenziale non è mutamento di destinazione d’uso rilevante ai fini della legislazione edilizia.
Per quel che concerne l’identificazione delle categorie prevale la legge regionale: alcune regioni hanno già una regolamentazione normativa dei cambi d’uso con categorie diverse da quelle del decreto Sblocca Italia. Vi sono Regioni in cui la destinazione turistico-ricettiva è considerata a se stante e non associata alla destinazione residenziale oppure in cui la destinazione direzionale è autonoma rispetto alla destinazione produttiva.
IMPLICANZE
La rilevanza di un cambio di utilizzo come formale variazione delle destinazione d’uso implica dover ottenere permessi e pagare oneri, la non rilevanza sta a significare di regola meno casi in cui bisogna conseguire un titolo edilizio e meno spese per contributi di costruzione.
In alcune leggi regionali è previsto che sono onerosi i mutamenti delle destinazioni d’uso anche in assenza di lavori edilizi, solo nei casi in cui si verifica il passaggio dell’una o dell’altra delle categorie censite. L’onerosità è commisurata alla differenza tra gli oneri dovuti per la classe della nuova destinazione d’uso e quelli dovuti per la destinazione in atto con obbligo di versamento del conguaglio.
DESTINAZIONE D’USO ALL’INTERNO DELLA STESSA CATEGORIA
L’art. 23 considera una norma di carattere generale, ovvero che il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito: la legislazione regionale comunque potrebbe disporre diversamente e nel caso specifico la sua considerazione prevale sulla legge nazionale. Lo stesso concetto è per i piani regolatori e in generale per gli strumenti urbanistici regionali che posso vietare il cambio di destinazione d’uso anche all’interno della medesima categoria.
