Il decreto Sblocca Italia ha cambiato la definizione di opera di manutenzione straordinaria. Insieme ai lavori previsti dal Testo unico dell’edilizia (art. 3, comma 1, lettera b del dpr 380/2011), che non danno alcuna possibilità di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, saranno considerati attività di manutenzione straordinaria anche gli interventi consistenti in frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione delle opere anche se comportano la variazione del carico urbanistico.
Sarà considerata attività di edilizia libera l’opera di manutenzione straordinaria che non comporti né aumento di unità immobiliari, né modifica del carico urbanistico derivante da un cambio di destinazione d’uso e, per questo genere di lavori di costruzione, non occorrerà alcun titolo abilitativo. Nel panorama edilizio è in arrivo dunque un nuovo strumento che il decreto Sblocca Italia ha chiamato «interventi di conservazione»: si tratta di una specie di nuovo regolamento urbanistico che permette ai comuni di individuare tutti quegli immobili privati non più in regola con il piano regolatore e favorire la loro ristrutturazione superando gli oneri burocratici ed economici dell’esproprio.
Incentivi alla riqualificazione. Una volta considerati gli immobili (in particolare quelli del centro storico), il comune potrà proporre ai proprietari di investire nella loro riqualificazione. In cambio questi otterranno benefici attraverso forme di compensazione quali, per esempio, l’esenzione dai tributi locali. Nelle more dell’attuazione del nuovo piano conservativo il comune potrà vietare ai proprietari degli immobili interventi di tipo redditizio, quali la demolizione e la successiva ricostruzione degli stessi edifici. Il proprietario potrà eseguire interventi di tipo conservativo, mentre la demolizione sarà consentita solamente quando vi siano ragioni di tipo igienico-sanitario oppure ragioni di tipo statico.
Deroga agli strumenti urbanistici esistenti. Il decreto interviene anche in fatto di costruzioni in deroga agli strumenti urbanistici esistenti, considerando in questa sezione anche le ristrutturazioni edilizie e urbanistiche in aree industriali dismesse, purché gli interventi siano considerati di interesse pubblico. Per questo tipo di interventi il decreto legge ammette la richiesta di permesso di costruire in deroga alle destinazioni d’uso.
Un altro aspetto di novità riguarda la validità del permesso a costruire. Il Testo unico dell’edilizia prevede la possibilità di una proroga della scadenza entro cui devono partire i lavori: il termine di inizio lavori può slittare se l’opera è complessa o quando si tratta di un’opera pubblica il cui finanziamento è spalmato a cavallo di più esercizi. Il decreto introduce anche una specie di proroga automatica dei termini di inizio e ultimazione lavori che la pubblica amministrazione dovrà accordare qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per fatto dell’autorità giudiziaria o dell’amministrazione. Un esempio ci viene quando i lavori vengono bloccati dal mancato arrivo del finanziamento oppure a causa del permesso pubblico oppure a causa di una sospensiva voluta da un Tar.
Nei casi di interventi complessi di trasformazione urbana, il decreto prevede uno sconto per il contributo per il rilascio a costruire. Questo sarà dovuto solamente in relazione al costo di costruzione. Le opere di urbanizzazione saranno a totale carico dell’operatore privato che ne resterà proprietario.
Compiti dei comuni. Ogni comune sarà tenuto ad aggiornare i parametri che concorrono alla definizione degli oneri di urbanizzazione. Accanto agli indicatori già previsti, e tra questi le caratteristiche geografiche del comune e la destinazione d’uso della zona, il comune dovrà affiancare la realizzazione di un sistema di incentivi differenziati che favorisca le costruzioni nelle aree a maggiore densità di costruito e le ristrutturazioni, disincentivando il nuovo costruito.
Ristrutturazioni edilizie. Altro sconto sui costi di costruzione è previsto per gli interventi di ristrutturazione edilizia per come sono attualmente disciplinati dal testo unico. Tra questi lavori sono compresi quelli di sostituzione e ripristino di elementi costitutivi dell’edificio ma anche la modifica, l’eliminazione, l’inserimento di nuovi elementi e impianti. I comuni possono deliberare che i costi di costruzione relativi siano più bassi rispetto a quelli applicati per le nuove costruzioni.
Sconto al contributo di costruzione. C’è sconto anche per gli interventi di ristrutturazione, recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione. Il decreto prevede che quest’onere sia tagliato di almeno il 20% rispetto a quanto previsto per le nuove costruzioni ma i comuni, entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto, dovranno definire criteri e modalità per rendere effettivo lo sconto.
Tempistica. Il decreto interviene anche sulla tempistica riguardante il procedimento di rilascio dei permessi a costruire consentendo il raddoppio dei tempi previsti per i progetti più complessi.
Varianti. Facilitate le varianti ai permessi di costruire ma solamente se conformi alle prescrizioni urbanistiche e capaci di non configurare variazioni essenziali: per queste basteranno una denuncia di inizio attività e la comunicazione della variante a fine lavori.
Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante e permesso di costruire convenzionato. Si tratta di due nuovi istituti inseriti nell’ordinamento edilizio, nello specifico:
1) Sarà considerata urbanisticamente rilevante in termini di destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o di un’unità immobiliare che comporti un cambio di destinazione funzionale tra queste elencate:
- residenziale e turistico-ricettiva
- produttiva e direzionale
- rurale
- commerciale
Il dl aggiunge che, salvo diverse disposizioni regionali, il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, avvertendo che per destinazione d’uso occorre considerare quella prevalente in termini di superficie d’uso.
2) Il comune potrà rilasciare il permesso a costruire convenzionato in modalità semplificata quando le esigenze di urbanizzazione vengono soddisfatte nell’ambito di una convenzione che preveda l’assunzione da parte del privato o del soggetto attuatore della convenzione di specifici obblighi di interesse pubblico allo scopo di conseguire il rilascio del titolo edilizio.
