Si consolida il trend ascendente di domanda di interventi di ristrutturazione da parte delle famiglie italiane. I dati Nomisma >>, che monitora annualmente i comportamenti di risparmio e di consumo delle famiglie, con particolare riferimento al comparto immobiliare e che quest’anno realizzerà a Saie>> il focus dedicato al «Ri-uso» degli edifici, fanno emergere che un quinto di esse ha avviato negli ultimi 2 anni e, nei prossimi 12 mesi, interventi di ristrutturazione della propria abitazione. In particolare, gli interventi più richiesti dalle famiglie sono stati la sostituzione degli infissi e della caldaia, mentre meno appare più ridotta la domanda per pannelli termici e fotovoltaici.
Nuovo sviluppo con il riuso. La crisi strutturale del mercato immobiliare ha posto con urgenza il tema del ripensamento dei paradigmi di sviluppo del settore. In questa prospettiva, parlare di ri-uso e riqualificazione del patrimonio pubblico e privato italiano significa non solo introiettare il paradigma emergente nell’analisi del settore, ma soprattutto tracciare i confini quantitativi e di policy dello sviluppo del real estate nei prossimi decenni. Inclusi nella categoria del «ri-uso» sono fenomeni e tendenze molto diverse: dai processi di efficientamento energetico del patrimonio residenziale privato alla riqualificazione di interi quartieri, dalla ristrutturazione delle singole unità abitative al recupero di aree dismesse.
Patrimonio edilizio da rigenerare. Sulla base dei dati ufficiali dell’ultimo censimento Istat del 2010 e di quelli degli ultimi rilevamenti di altri organismi (Enea, Ance, Cresme) è possibile determinare, anche se in maniera preliminare e non esaustiva, la consistenza del parco immobiliare nazionale. Sul territorio nazionale sono stati individuati 13,6 milioni di fabbricati di cui più dell’87% destinati al residenziale e la restante parte al non residenziale (alberghi, uffici, commercio, ospedali, chiese). Vi sono inoltre sul territorio 700mila edifici che risultano non utilizzati, per recupero edilizio o perché in condizioni precarie di sicurezza.
Interventi di efficientamento energetico. Gli edifici a destinazione d’uso residenziale, al 2013, risultano pari a 12,2 milioni con oltre 31 milioni di abitazioni. Oltre il 60% di tale parco edilizio ha più di 45 anni, ovvero è precedente alla legge 376 del 1976, prima legge sul risparmio energetico. Di questi edifici, oltre il 25% registra consumi da un minimo di 160 kwh/(m2*anno) ad oltre 220 kwh/(m2*anno). Spostando il focus sugli interventi di efficientamento energetico e riduzione dei consumi, le stime prodotte dall’Enea mostrano quanto sia possibile attivare nei prossimi anni in termini di risparmio energetico. Secondo queste stime se, nel periodo 2014-2020, fossero realizzati tutti gli interventi di efficientamento energetico con rapporto costo beneficio favorevole e non già eseguiti, nei prossimi anni sarebbero conseguibili rilevanti riduzioni di consumi di energia sia per quanto riguarda gli edifici residenziali sia per quelli non residenziali.
Edifici residenziali. Ipotizzando nel settore residenziale interventi di natura sia globale che parziale su diverse tipologie di edificio, si è stimato un risparmio potenziale complessivo al 2020 di 49 mila gwh/anno di energia finale, equivalenti a 3,71 mtep/anno. Per realizzare tale obiettivo, sarà necessario riqualificare una superficie di oltre 170 milioni di mq l’anno. Gli investimenti da sostenere per la realizzazione del potenziale descritto si stimano in 13,6 miliardi di euro l’anno per interventi globali e 10,5 miliardi per interventi parziali. Potenziale di riduzione dei consumi di energia finale al 2020 per interventi sugli edifici residenziali, anni 2014-2020.
Edifici non residenziali. Per il settore non residenziale, le stime Enea tengono in considerazione la popolazione di edifici con determinate destinazioni d’uso (uffici, scuole, alberghi, banche e centri commerciali) che registrano un consumo maggiore del 50% rispetto al «benchmark» di riferimento. Le stime tengono inoltro conto delle caratteristiche climatiche, nonché delle destinazioni d’uso e del rapporto costi-benefici degli interventi. Per il settore non residenziale, il risparmio complessivo di energia finale è quantificabile in 1,5 mtep/anno, a fronte di una superficie riqualificata annualmente di 16 milioni di mq. Gli investimenti da sostenere per questi interventi si stimano in 17,5 miliardi di euro l’anno.  In particolare, si prevede che un terzo del risparmio sia realizzato grazie ad interventi su edifici scolastici pubblici.
Incidenza nel mercato immobiliare. Alcuni dati mostrano come questo comparto abbia in realtà fatto da cuscinetto al pesante ridimensionamento del settore immobiliare dopo il 2008, tanto che, rispetto all’intero valore cumulato della produzione del settore delle costruzioni nel 2013, il 67% è riconducibile ad interventi di manutenzione sul patrimonio esistente. Anche per quanto riguarda gli investimenti in costruzioni, circa un terzo del totale degli investimenti nel corso del 2014 è riconducibile a interventi di manutenzione straordinaria, unici a crescere di volume tra 2008 e 2014. Rispetto al totale dell’attività di rinnovo del parco edilizio, il peso degli interventi agevolati è pari a circa il 26% per l’edilizia residenziale e al 18% per il complesso del settore civile. Gli investimenti attivati che hanno usufruito delle detrazioni sono stimati, per il 2013, in circa 27,5 miliardi di euro, di cui circa 4 miliardi ascrivibili agli interventi di riqualificazione energetica.
Agevolazioni e direttive europee. La rilevanza di questo trend è evidente anche guardando all’andamento delle richieste di detrazioni fiscali (55%) per gli interventi di risparmio energetico. Sono oltre un milione e mezzo le richieste ricevute per interventi di questo tipo tra 2007 e 2012, a segnalare l’esistenza di una forte domanda latente. Uno dei più rilevanti fattori di orientamento del mercato e delle azioni di policy a livello nazionale è costituito dagli obiettivi europei e dal rilancio delle fonti energetiche rinnovabili, fissati a livello comunitario come parte della strategia energetica dell’Unione Europea. In Italia, il recepimento della direttiva sull’efficienza energetica (dl 102/2014) e il piano d’azione per l’efficienza energetica del 2014 (Paee 2014) puntano al raggiungimento dell’obiettivo fissato al 2020 di una riduzione dei consumi di energia primaria di 20 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio (Mtep) l’anno, pari a 15,5 Mtep di energia finale. Rispetto all’obiettivo previsto per il periodo 2011-2020 incluso nel Paee 2014, i risparmi energetici conseguiti al 2013 sono stati pari ad oltre 3,2 mtep/anno, equivalenti al 21% dell’obiettivo finale. Tali risparmi derivano per metà dal meccanismo d’obbligo dei Certificati bianchi. A livello settoriale, il residenziale ha già conseguito oltre un terzo dell’obiettivo atteso, l’industria oltre un quarto.
