Trasformare il patrimonio immobiliare italiano in una risorsa rischia di diventare un’impresa impossibile. La situazione, in sintesi, è questa: le amministrazioni pubbliche italiane possiedono 804mila immobili distribuiti su tutta la penisola (546mila dei quali proprietà dei comuni), per un valore che si stima essere in un range tra 240 e 320 miliardi di euro (dati luglio 2012 sul 53% del patrimonio censito), ma solo il 2% di questo patrimonio risulta libero e solo in modestissima parte alienabile.
Nonostante un patrimonio di queste dimensioni, le amministrazioni pubbliche spendono 1,215 miliardi di euro di affitti passivi, che si aggiungono a spese crescenti di manutenzione ed energetiche per gli edifici di proprietà. Quest’ultima voce ha, infatti, pesato per 6,8 miliardi nel 2014 sui bilanci delle amministrazioni locali (+38% dal 2008), mentre le sole spese energetiche hanno appesantito i conti dell’amministrazione centrale per 300 milioni di euro e 160 milioni di euro all’anno è lo stanziamento per manutenzioni sugli edifici gestiti dal Demanio. Più di 2,7 milioni di metri quadrati di edifici pubblici avrebbero bisogno di interventi urgenti di riqualificazione energetica.
Di questo e delle possibili future strategie si è parlato alla Bocconi in occasione dell’incontro «Patrimonio immobiliare pubblico. Proposte per un piano di riqualificazione e valorizzazione», organizzato dall’Osservatorio sulle partnership pubblico-privato (Monitor on public-private partnership – Mp3) dell’Università Bocconi in collaborazione con Goldmann & Partners >>.
Veronica Vecchi | Coordinatrice Osservatorio Mp3
«Gran parte di quanto era immediatamente alienabile è già stato venduto e le politiche sul patrimonio immobiliare dovrebbero mirare alla razionalizzazione e valorizzazione, che sono operazioni di medio termine, con un orizzonte temporale di 7-10 anni.
Alla base delle proposte dell’Osservatorio c’è un accorpamento logistico delle funzioni e delle amministrazioni da realizzare attraverso una riqualificazione del patrimonio esistente con criteri di sostenibilità o la realizzazione di nuovi edifici tecnologicamente avanzati, liberando così immobili da destinare alla valorizzazione. Non ci si deve però illudere di poter realizzare un piano simile con le sole risorse pubbliche. Queste andrebbero concentrate negli interventi di dimensione minore, tendenzialmente al di sotto dei 5 milioni di euro; mentre i capitali privati e le partnership pubblico-privato dovrebbero rappresentare la soluzione per le operazioni maggiori, come è stato fatto, negli ultimi anni, per il rinnovo della rete ospedaliera in molte regioni del nord Italia».
Cabina di regia. La responsabilità del processo, nella proposta presentata, dovrebbe essere affidata a una cabina di regia, coordinata dalla Presidenza del Consiglio dei ministri, di cui farebbero parte il Ministero dell’Economia e delle finanze, l’Agenzia del Demanio e Cdp (Immobiliare).
Alessandro M. Cremona | Presidente Goldmann & Partners e moderatore del convegno
«Il piano d’azione indicato può essere ricondotto al managerial flow, ovvero a quell’approccio manageriale definito dall’Osservatorio Mp3 della Bocconi per implementare processi di radicale cambiamento nel settore pubblico che parte dalla definizione di azioni di management per la chiusura di gap, da cui si generano asset su cui costruire il raggiungimento di obiettivi complessi di sviluppo. Tra questi asset la costruzione di una nuova cultura immobiliare, basata sulla sostenibilità nelle sue otto declinazioni (territoriale, sociale, ambientale, antropica, tecnologica, energetica, gestionale ed economica), è la prima azione da intraprendere e implementare. La cabina di regia dovrebbe innanzitutto stabilire le linee guida di sostenibilità. Inoltre, sarebbe opportuno introdurre il Building information modeling, come è stato fatto in Uk, dove è obbligatorio in tutte le gare pubbliche, per conseguire risparmi tra il 10% e il 30% sui costi di sviluppo dei nuovi investimenti immobiliari».
L’Osservatorio sulle partnership pubblico-privato (Monitor on public-private partnership – Mp3) dell’Università Bocconi ha l’obiettivo di generare e diffondere cultura e conoscenze sulle partnership pubblico-privato quale leva per supportare l’attrazione di capitali per lo sviluppo di imprese e investimenti. Mp3 è realizzato con il supporto di alcuni partner: Cassa depositi e prestiti, The Boston Consulting Group e Ey.
Goldmann & Partners – Società di progettazione e project management che opera in tutti i settori interessati all’implementazione di pratiche di sostenibilità, fondata da Isabella Goldmann, architetto bioclimatico, Mba Bocconi, membro Inbar. Al suo interno opera il Centro studi Goldmann & Partners per la sostenibilità applicata, dedicato alla ricerca scientifica ed economica in tutti gli ambiti in cui è possibile adottare pratiche di sostenibilità.
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