Recentemente alla nostra impresa, Resolutionre Facility, specializzata in opere di manutenzioni e ristrutturazioni edilizie, è stato dato l’incarico di effettuare i lavori di ristrutturazione di un appartamento a Roma in via Menghini 34.
Il condominio è situato in un contesto urbanistico denso di popolazione, ci troviamo nel quartiere Appio Latino, realizzato alla fine degli anni ‘50.
L’unità immobiliare in questione non era mai stata oggetto di interventi di ristrutturazione e le maggiori difficoltà erano date dal poco spazio disponibile per l’allestimento cantiere e dal fatto che l’appartamento fosse situato al 6° piano con ascensore non praticabile.
Dal punto di vista costruttivo la parte di impianti idrotermosanitari erano in ferro per le adduzioni e in piombo per gli scarichi; gli infissi erano quelli originari.
Dopo aver ricevuto il mandato da parte della committenza e dopo aver analizzato il progetto ed eseguito il computo metrico estimativo, abbiamo proceduto di comune accordo a stilare un crono programma dei lavori così definito:
- Richiesta spazi condominiali per un mese di 2 posti auto per allestimento cantiere con carico e scarico per mezzo di tiro elettromeccanico a bandiera.
- Demolizione dei tramezzi come da progetto.
- Ricostruzione degli stessi per il nuovo layout con mattoni Laterlite da 8 cm.
- Demolizione del bagno esistente.
- Realizzazione di un successivo bagno oltre quello esistente.
- Realizzazione di impianti elettrici ex novo, impianti idrosanitari per 2 bagni, impianti per alimentazione gas in cucina, impianto tv, impianto citofonico, impianto telefonico, predisposizone impianto di raffrescamento con sistema multisplit.
- Lavori edili di nuova pavimentazione in gres porcellanato per l’intero appartamento, rivestimento per i 2 servizi igienici, angolo cottura, rasatura di pareti e soffitti, tinteggiatura.
- Fornitura e posa di controsoffitti in cartongesso con faretti a led.
- Fornitura e posa di nuovi infissi in pvc ad alte prestazioni energetiche.
- Fornitura e posa di porte interne in laminato.
Dove sta la convenienza economica?
Si tratta di un appartamento di 75 mq circa, ristrutturato per avere quelle tecnologie e quel comfort che i materiali edili e l’impiantistica disponibile oggi consentono.
È un investimento di 35.000 euro (470 euro al mq) che potrà godere dei benefici fiscali del 50% per l’intero appalto (65% per le finestre).
Pertanto, i costi effettivi del committente saranno di circa 16.000 euro.
Questo dato da solo dovrebbe indurre a riflettere sulle opportunità da cogliere per riqualificare il nostro patrimonio abitativo.
Se dovessimo produrre un piano economico per l’ammortamento dell’investimento potremmo strutturarlo così:
- Messa a reddito dell’immobile.
- Canoni previsti da 1.500 euro a 1.300 euro mese per immobili ristrutturati in questa zona di Roma.
- Ricavi previsti da 18.000 a 15.600 euro all’anno.
- Cedolare secca – impatto fiscale 21% (imposte 3.800 euro/3.300 euro).
- Ricavo netto dai 14.200 ai 12.300 euro.
Come si evince dal prospetto economico, i costi di ristrutturazione potrebbero essere recuperati nello spazio di poco più di un anno, mentre mantenere l’immobile in uno stato di obsolescenza ne impedirebbe sia la locazione sia la vendita.
Geom. Marco Silvagni, amministratore Resolutionre facility srls
silvagni@resolutionrefacility.it
