In un contesto macroeconomico sempre condizionato da eventi straordinari – come, per esempio, il prolungarsi della crisi Ucraina e dei conflitti in Medio Oriente – il 2023 ha visto il comparto della Contract Logistics crescere ancora di oltre il 5% – 112 miliardi di euro (fonte Osservatorio Contract Logistics “Gino Marchet” del Politecnico di Milano)- consolidandosi sempre più quale sistema strutturale indispensabile alla crescita del Paese.
In questo contesto, il settore dell’immobiliare logistico è stato il primo asset class d’investimento nel Commercial Real Estate. Nello specifico, nell’ultimo trimestre, sono stati transati 660 milioni di euro (26,4% del totale), che hanno portato a raccogliere 1,6 miliardi di euro dall’inizio dell’anno (27,18% del totale degli investimenti del 2023).
In soli 5 anni, a partire dal 2018, la Logistica è passata dall’ultima alla prima posizione tra gli asset class. Un risultato ottenuto grazie alla corrispondente crescita del comparto della Contract Logisitcs che è aumentato del 25%.
Questi i principali insight emersi dalla 36° edizione del Borsino Immobiliare della Logistica H2 2023, il report realizzato dal Dipartimento di Ricerca di WCG-World Capital Group, in collaborazione con Nomisma.
Take-up e sentiment degli operatori e sviluppatori
Lo studio di WCG conferma una domanda di mercato in crescita, che si traduce in un take-up di circa 690.000 mq registrato nel Q4 2023 – sostanzialmente in linea con quello del trimestre precedente – attestandosi a oltre 1,3 milioni di mq il volume totale transato nel 2023.
Oggi la richiesta di spazi è orientata sempre più su asset efficienti e sostenibili che gli operatori immobiliari stanno cercando di soddisfare con progetti di sviluppo per oltre 6 milioni di mq.
Prime rent e prime net yield in generale crescita
Dando uno sguardo ai prime rent, dal rapporto di WCG si evince un leggero aumento dei canoni di locazione nelle location prime, con valori annuali che portano Milano a 70 €/mq e Verona 60 €/mq, mentre Roma e Bologna rimangono invariate rispettivamente a 68 €/mq e 60 €/mq. La media nazionale annua si attesta a 54 €/mq, mentre Firenze si riconferma la location italiana più cara con un prime rent di 86 €/mq annui.
Spostandoci sui prime net yield, si registra un leggero rialzo a Milano (5,3%), Roma (5,2%) e Bologna (5,3%), mentre Verona rimane stabile al 5,5%.
Durata trattative, tagli e tasso di sconto
Sempre dall’analisi si conferma per il secondo semestre 2023 lo stesso scenario rilevato già nei primi mesi dell’anno: la scarsità di prodotto continua a generare un naturale aumento nella durata delle trattative. Si passa così dal 68% al 40% delle trattative che si concludono entro gli 8 mesi, mentre nel 25% dei casi la durata si attesta tra gli 8 e i 12 mesi.
I tagli più richiesti si riconfermano le superfici comprese tra i 5.000 mq e i 15.000 mq, anche se è in aumento la percentuale di interesse per gli spazi superiori ai 15.000 mq.
Stabile anche la percentuale di sconto che si attesta intorno al 10% – 20%, esclusivamente per immobili usati, non in linea con i criteri di sostenibilità.
Continua l’evoluzione green nei magazzini logistici
Come già ribadito, nel panorama in continua evoluzione della logistica, l’attenzione verso il tema della sostenibilità ambientale diventa sempre più cruciale. Nella roadmap verso la sostenibilità, i magazzini, asset strategici per la gestione della domanda di beni, stanno assumendo un ruolo centrale. Per questo motivo, il focus del Borsino Immobiliare della Logistica H2 2023 è il green, tematica sviluppata grazie a importanti contribuiti da parte del Green Transition Hub della LIUC – Università Carlo Cattaneo, dall’Osservatorio Contract Logistics “Gino Marchet” del Politecnico di Milano, da Fedespedi e da Assologistica.
Marco Clerici | Head of Advisory & Research WCG
«Anche per i prossimi mesi le previsioni sull’andamento del mercato immobiliare logistico sono in positive. Infatti, da una survey svolta su un significativo campione di operatori logistici e sviluppatori, è emerso che il 60% degli operatori logistici afferma che il trend sarà stabile e per il 30% in crescita, mentre per il 75% degli sviluppatori il mercato non subirà significative variazioni. Continua l’evoluzione green nel comparto immobiliare logistico.
Tra i diversi ambiti di analisi, il magazzino riconferma il suo ruolo chiave per aiutare la filiera logistica nella riduzione delle emissioni e dei consumi energetici. Per questo, abbiamo deciso di dedicare all’interno del Borsino un focus sulla sostenibilità. Grazie ai dati di mercato presenti nel Borsino e all’Atlante della Logistica, possiamo fornire un’informazione precisa e capillare della presenza e delle caratteristiche dei magazzini in Italia. Dati preziosi che rendono sempre più veloce, competente e trasparente il nostro servizio di consulenza immobiliare».
Sintesi del settore logistico nelle primary e secondary location
l Borsino include anche un’analisi condotta da Nomisma sulle imprese del settore logistico nelle Prime e nelle Secondary Location. Dai dati UnionCamere, tra le Prime Location, sono Milano, Napoli e Roma le province con il più alto numero di unità locali operanti nel settore logistico(rispettivamente 11.310, 9.058 e 8.915 imprese). Il “Trasporto di merci su strada” risulta il comparto del settore più impattante a livello numerico, andando ad incidere per quasi il 50% sul totale imprese. Tra le Secondary Location, sono Verona e Bologna le province con una logistica più strutturata, con rispettivamente 3.515 e 3.299 unità locali, spinta anche in questo caso dalle imprese del “Trasporto di merci su strada”, la cui quota si attesta sul 60% del totale logistica.
Le imprese del settore logistico sono tendenzialmente delle micro-imprese (meno di 9 addetti). Tutte le Prime e Secondary Location hanno una percentuale di micro-imprese sul totale logistico superiore all’80%, quota che raggiunge il 95% se consideriamo anche le piccole imprese (10-49 addetti). Tra le Location, emergono per la loro microimprenditorialità Lecce (Primary) e Reggio di Calabria (Secondary), con meno di un’impresa su 100 con più di 50 dipendenti nel settore logistico.
Tra le Secondary Location, sorprende una consistente fondazione di imprese nel recente periodo nelle province di Palermo e Prato, con rispettivamente il 60,8% e il 59,1% di imprese logistiche nate dopo il 2010. Caratterizzate invece da una maggior anzianità aziendale Genova tra le Prime Location (38,1% di aziende logistiche nate prima del 2000) e Perugia tra le Secondary Location (38,2%).
Valutazione dell’attrattività dei territori
Come di consueto il Borsino della Logistica arricchisce le analisi attraverso una valutazione dell’attrattività delle Primary e Secondary Location. Nello specifico, lo score Italy2Invest di Nomisma consente di integrare le informazioni sugli immobili con quelle del contesto, permettendo di effettuare una valutazione organica di tutti gli aspetti direttamente o indirettamente collegati al mercato immobiliare di un dato territorio.
Nel dettaglio, per ogni provincia italiana vengono forniti otto score (0-100), uno per ogni dominio di analisi (Popolazione, Ambiente, Imprese e credito,…), più uno score finale sintetico.
Nel 2023 Milano si è confermata la prima tra le province Primary Location per attrattività del territorio (I2I Score 72,3/100), grazie soprattutto al contributo dei domini di analisi Mercato Immobiliare (84,8/100) e Imprese e credito (85,7/100). Seguono a distanza Roma (69,1/100), Firenze (65,4/100) e Genova (64,8/100).
Enrico Marinucci | Project Manager Nomisma
«Milano si conferma, con ampio margine, la Location con una maggiore attrattività nel contesto nazionale, come dimostra lo score Italy2Invest di Nomisma, nonché la più strutturata nel comparto della Logistica. Ma se escludiamo il territorio del capoluogo lombardo, è l’Italia centro-meridionale a mostrare una certa capillarità nel settore, con Napoli, Roma e Bari a guidare un ramo, come quello logistico, caratterizzato principalmente da imprese di piccole dimensioni e in forte rinnovamento».
Tra le Secondary Location, Bologna, Prato e Venezia sono le 3 province con gli score di attrattività più alti (rispettivamente 66,5/100, 64,9/100, 64,5/100), con il territorio lagunare particolarmente spinto dal dominio Turismo (79,2/100, al primo posto tra le province italiane).
