Quali sono le prime location e prime rent degli immobili logistici? Operatori e sviluppatori come valutano il primo semestre del 2023? Chi possiede davvero lo stock logistico italiano? Qual è il trend del mercato logistico in Italia?
A tutti questi quesiti risponde la 35esima edizione del Borsino Immobiliare della Logistica – H1 2023, realizzato dal Dipartimento di Ricerca di WCG – World Capital Group, in collaborazione con Nomisma.
Focus sul mercato logistico in Italia
Innanzitutto, il rapporto di WCG sul primo semestre del 2023 evidenzia lo scenario positivo per il mercato immobiliare logistico italiano che, con oltre 500 milioni di euro, circa il 25% dei volumi totali collocati, torna così ad essere la prima asset class del 2023 per volume di investimenti.
Dando uno sguardo al take-up, invece, nei primi sei mesi del 2023, si aggira intorno ai 1.500.000 mq, segnando una leggera contrazione (-1,8%) rispetto allo stesso periodo del 2022.
Secondo il sondaggio di WCG rivolto a operatori e sviluppatori logistici l’aggettivo che descriverebbe meglio i primi sei mesi del 2023
- “dinamico” per il 39% degli operatori logistici
- “nervoso” per il 60% dei developer.
Canoni di locazione, prime location e prime rent
In particolare, si evidenzia un leggero aumento dei canoni di locazione che, nelle prime location si attesta a +3%, in parte dovuto all’effetto “inflazione”. Allo stesso tempo l’elevata domanda di spazi di qualità, che aveva già caratterizzato il precedente semestre, ha contribuito a rendere ancora più sensibile – in determinati contesti fortemente ricercati dai player – la crescita dei valori immobiliari.
Le prime location, quali la Regione Logistica Lombarda, il distretto toscano di Firenze-Prato, l’area romana e quella portuale di Genova fanno registrare i canoni più alti, seguite dalle aree emiliane bolognese e dall’asse veneto fra Verona e Padova; quest’ultime piazze che si distinguono anche per una scarsa disponibilità di prodotti.
Nel dettaglio, Firenze si riconferma la prime rent italiana con un canone di locazione massimo di 86 €/mq/anno, segue Prato (60 – 75 €/mq/anno), Milano (62 – 69 €/mq/anni), Roma (58 – 68 €/mq/anno) e Genova (55 – 70 €/mq/anno).
Tempi delle trattative, tagli richiesti e tasso di sconto
Sempre dall’analisi emerge che la scarsità di prodotto ha reso più complesso il processo decisionale degli operatori logistici con la necessità di maggiori approfondimenti nel caso di immobili non perfettamente a target, generando così un naturale aumento nella durata delle trattative, che tuttavia nella maggior parte dei casi (68%) si concludono entro gli 8 mesi.
Per quanto riguarda i tagli più richiesti, si riconfermano le metrature di grandi dimensioni, tra i 5.000 mq e i 15.000 mq e quelle superiori ai 15.000 mq.
Per quanto riguarda l’andamento dei tassi di sconto nelle trattive, invece, bisogna segnalare che questo è da considerare quasi esclusivamente per immobili usati, con caratteristiche poco performanti e carenti parametri green; in questi casi la percentuale di sconto si aggira intorno al 10% – 20%.
Nuovi sviluppi e novità
Per quanto riguarda i nuovi sviluppi, oltre 4.000.000 sono i mq in pipeline previsti nei prossimi mesi, distribuiti principalmente nel Nord del paese, in particolare in Lombardia (32%), Veneto (20%) ed Emilia Romagna (19%).
Nasce Reoi (Real Estate Ownership Index)
Oltre al focus sul mercato immobiliare, il Borsino Immobiliare della Logistica lancia una grande novità: Reoi (Real Estate Ownership Index), un prezioso indice che restituisce una fotografia puntuale dei proprietari degli immobili logistici (SGR, investitori locali, istituzionali, Enti, etc.) in un determinato territorio.
Dall’analisi elaborata da WCG, ad esempio, emerge che il 44% del patrimonio immobiliare logistico a Milano è in mano agli investitori locali, seguono gli investitori istituzionali (29,5%), gli operatori logistici (14,7%), gli istituti di credito (11,6%) e infine gli Enti (0,2%).
Italy2Invest
Come di consueto il Borsino della Logistica arricchisce le analisi attraverso una valutazione dell’attrattività delle primary e secondary location. Lo score Italy2Invest di Nomisma consente di integrare le informazioni sugli immobili con quelle del contesto, permettendo di effettuare una valutazione organica di tutti gli aspetti, direttamente o indirettamente collegati al mercato immobiliare di un dato territorio.
Italy2Invest è il servizio di Urban Data intelligence di Nomisma che offre dati per misurare attrattività, competitività e benessere dei territori italiani e propone consulenza a supporto delle scelte di investitori e policy maker.
- Nel 2021 Milano è risultata la prima tra le province Primary Location per attrattività del territorio (I2I Score 72,1/100), grazie soprattutto al contributo dei domini di analisi Mercato Immobiliare, Imprese e credito. Seguita da Roma (68,7/100), Bologna (66,7/100) e Firenze (65,4/100).
- Tra le Secondary Location, Prato, Venezia e Trento nel 2021 erano le 3 province con gli score di attrattività più alti (rispettivamente 66,1/100, 65,0/100, 64,7/100).
Andrea Faini | Ceo World Capital Group
«Il mercato immobiliare della logistica si conferma di grande appeal e in continua crescita Anche lato investimenti, l’asset class logistica continua ad attirare investitori, sia nazionali che internazionali, rimanendo nella prima metà del 2023 uno dei mercati real estate più dinamici, nonostante l’innalzamento dei tassi di interesse. Anche lato sostenibilità, il settore logistico si conferma uno dei comparti più trainanti, come confermato anche dal nostro Atlante della Logistica Green, grazie al quale è stato possibile analizzare che circa il 15% degli immobili logistici in Italia può essere considerato sostenibile, ovvero con caratteristiche utilizzabili per una certificazione Leed o Breeam».
