Pubblicato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma il «Market Report Milano/Roma H2 2018». Dallo studio emerge che il mercato immobiliare di pregio a Milano e Roma non conosce crisi.
Nonostante l’instabilità finanziaria e le tensioni con l’Europa che hanno caratterizzato il secondo semestre 2018, il mercato delle case di fascia alta nelle due maggiori città italiane non ha subito contraccolpi raggiungendo quotazioni importanti: 17.000 euro al mq a Milano in zona Quadrilatero; 12.000 euro al mq a Roma in Centro Storico.
Luca Dondi dall’Orologio | Ad Nomisma
«Le incertezze del mercato e della politica hanno influito solo in misura marginale nel secondo semestre 2018 sul settore residenziale nel complesso e anche nel 2019 non si prevede uno stravolgimento delle dinamiche in atto, con un’ulteriore crescita delle transazioni, sebbene non eclatante, e una sostanziale stabilità dei prezzi di compravendita. In questo contesto, la nicchia del pregio nei mercati di Milano e Roma sta senza dubbio sovra-performando rispetto al resto del mercato».
Gli appuntamenti internazionali della primavera 2019, dalle elezioni europee al completamento della Brexit potrebbero impattare sul mercato immobiliare europeo e, in particolare, su quello milanese.
A parità di condizioni, per i prossimi 6 mesi, Engel & Völkers prevede un trend stazionario. In particolare per le location di lusso è atteso un aumento dei contratti di compravendita e locazione, con valori in aumento e tempi rapidissimi di assorbimento.
La domanda d’immobili a Milano: aumenta il nuovo costruito
Nei primi nove mesi del 2018, le transazioni immobiliari sono state 17.444, in aumento dell’1,1% su base annua. La previsione del consuntivo d’anno è di circa 24 mila transazioni. Domanda e contratti in aumento, con offerta stazionaria.
Smart housing. Ad una richiesta di residenze performanti per comfort, stato dell’immobile e location non corrisponde una offerta adeguata. Continua il trend positivo del mercato delle nuove costruzioni, in particolare di smart housing. Cresce non solo la domanda di prima casa e di sostituzione di prima casa, ma anche quella per investimento.
Servizi pubblici. Fuori dal Centro Storico, la domanda privilegia gli immobili ben collegati con i trasporti pubblici e nelle vicinanze di servizi. La domanda estera è in aumento: i cittadini cinesi ricercano le zone più centrali, mentre i Brexiter la zona Magenta/Brera o altre zone di grande pregio della città.
Immobili in locazione: domanda in crescita e risposta scarsa
Sul fronte della locazione ad una forte domanda di immobili di alta qualità corrisponde un’offerta scarsa. Il profilo più frequente riguarda professionisti. Gli elementi discriminanti sono la vicinanza alle linee metropolitane e ai servizi, la presenza di arredi fissi nell’abitazione.
Tra le zone emergenti Procaccini e Gerusalemme, Muratori, Spartaco, Medaglie d’Oro ma anche il progetto di riqualificazione della Darsena e di riapertura dei Navigli. I tempi di collocamento degli immobili sono immediati per quelli di massimo pregio, nuovi o ristrutturati al nuovo e pronti all’uso. Meno appetibili e richiedono tempistiche più lunghe, invece, gli immobili da ristrutturare.
Per i prossimi sei mesi si prevede la conferma di una robusta domanda di locazione dovuta alla mancanza di prodotto. Mentre per il mercato della compravendita sono attesi stabilità nel numero di transazioni e incremento dei prezzi. Il rialzo dei tassi potrebbe influenzare il mercato, dal momento che circa la metà delle transazioni sono supportate da mutuo.
La domanda d’immobili a Roma: cresce la locazione
Il mercato romano degli immobili di pregio è in crescita, con picchi della domanda nel secondo semestre 2018 nella zona dell’Eur e di San Giovanni, mentre una leggera flessione si registra nel quartiere Prati.
Il numero dei contratti cresce anche sul versante della locazione, in particolare con aumento dei contratti transitori nel Centro Storico. Nel quartiere Prati e Parioli la domanda rimane legata al tradizionale uso abitativo per residenti italiani e stranieri, spesso funzionari diplomatici. Per la locazione, si prevede un trend stabile per numero di contratti e livello dei canoni, con attese di incremento in Centro Storico, Parioli, Trionfale-Vaticano e Eur.
Una robusta domanda di acquisto proviene da cittadini delle grandi economie in crescita – Russia, Paesi Arabi, Cina – principalmente rivolta alle zone di Prati-Balduina e Parioli, mentre nel Centro storico si conferma l’interesse di europei e americani.
L’immobile maggiormente richiesto è il trilocale sui 100 mq con almeno 2 camere. Persiste una forte richiesta di contratti ad uso foresteria da parte di società per i propri dipendenti delle sedi romane.
Nuovi quartieri in crescita a Roma
L’outlook per i prossimi 6 mesi vede un incremento generalizzato del numero di compravendite, con prezzi stazionari, e in aumento, in particolare, per le ottime location in Centro Storico. Impressionante è la forte crescita della domanda su San Giovanni, Ostiense e San Paolo, zone in totale espansione commerciale e per questo richieste da investitori per l’acquisto di seconda casa come investimento a reddito.
