Marco Montosi | Head of Investment Savills per l’Italia
«Il mercato immobiliare italiano ha registrato nel 2022 il secondo miglior risultato dell’ultimo quinquennio, seppure con una prevista e crescente flessione dei risultati trimestrali alla luce delle mutate condizioni macroeconomiche. I risultati del quarto trimestre sono espressione di un generale atteggiamento attendista dovuto sia all’andamento congiunturale che a una maggiore selettività rispetto ai fondamentali immobiliari e le specifiche di sostenibilità che sono sempre più centrali nei requisiti d’investimento e di affitto di spazi immobiliari».
Elena Zanlorenzi | Head of Research Savills per l’Italia
«La buona tenuta del mercato del lavoro sostiene a fine 2022 le aspettative sul quadro macroeconomico di consumatori e imprese. Nel 2023, se i fattori scatenanti come la scarsità di beni energetici e di materie prime, la guerra in Ucraina e la pandemia, si attenueranno, la recessione sarà più breve e leggera rispetto alla precedente crisi finanziaria globale. Il rallentamento si rifletterà anche sul mercato italiano almeno nella prima parte dell’anno anche se in alcuni settori continueremo ad assistere a una crescita dei canoni sostenuta dalla domanda e da bassi livelli di vacancy. Nella seconda parte dell’anno, il mercato ripartirà da un nuovo punto di equilibrio».
I dati forniti da Sevills sul Real Estate italiano
Nel 2022 sono stati investiti nel mercato immobiliare commerciale italiano circa 11,6 miliardi di euro: un valore in aumento del 20% rispetto al 2021 che rappresenta la seconda migliore performance degli ultimi 10 anni (+17% rispetto alla media degli ultimi 5 anni).
L’incidenza delle transazioni con valore superiore a 100 milioni di euro è aumentata (49% del totale degli investimenti) rispetto al 2021: l’anno è stato infatti caratterizzato dalla presenza di diversi deal di grandi dimensioni. Dal punto di vista dei capitali continua a prevalere la moneta estera, rappresentando il 75% dei volumi complessivi.
In termini di aree geografiche, Milano si conferma la destinazione preferita, registrando il 46% del totale transato, seguita da Roma (13%). Grazie al positivo andamento dei settori della logistica e dell’hospitality, tra le altre città italiane spiccano Verona (logistica), Siena (hospitality) e Bologna (logistica e uffici).
Con 4,8 miliardi di euro, gli uffici sono tornati ad essere il primo settore in termini di volumi di investimento, seguiti dalla logistica. Roma e principalmente Milano si confermano centrali, così come gli asset di grado A che rispettano i criteri Esg. Lato occupiers, nel 2023 il mercato rimarrà dinamico e i canoni prime stabili, ad eccezione degli asset iconici che potrebbero registrare canoni più alti rispetto agli attuali livelli massimi.
La logistica conferma la sua rilevanza nel panorama italiano, rappresentando, con 2,9 miliardi di euro, circa il 25% del totale degli investimenti; gli investitori internazionali si confermano i più attivi nel segmento. Il mercato delle locazioni resta positivo nell’anno con circa 2,9 milioni di mq affittati (+14% YoY) e raggiunge il massimo valore mai registrato.
Nel 2023, è probabile un rallentamento degli investimenti a causa della persistente difficoltà di trovare un punto di incontro tra buyers e sellers. Lato operatori, la domanda si mantiene elevata in particolar modo per gli asset green; l’attività di sviluppo si manterrà vivace, grazie al basso livello della vacancy.
Dopo il grande rimbalzo del 2021, il settore dell’hospitality ha continuato a registrare risultati positivi spinto da flussi turistici in rapida ripresa e da un trend positivo di Adr e RevPar enel 2022 sono stati raggiunti circa 1,4 miliardi di euro. I
Il mercato risulta liquido nelle principali città come Milano, Roma, Firenze e Venezia, dove i trophy asset sono tra i più ricercati a fronte di un’offerta molto limitata. Nel 2023, il volume di investimenti registrerà un leggero rallentamento. Gli asset prime non saranno soggetti a repricing mentre è probabile che ciò avvenga nelle location secondarie. Nuovi operatori si affacceranno al mercato italiano.
Le caratteristiche di resilienza dei settori living e healthcare hanno sostenuto i volumi sino a raggiungere 1,3 miliardi di euro, trainati principalmente dal segmento residenziale; tra i 40 deal del periodo, diverse operazioni hanno riguardato terreni e sviluppi, mentre gli investitori sono rimasti concentrati su Milano.
Grazie principalmente a capitali internazionali, Milano ha registrato il 53% del volume totale mentre a Roma (8%) è stata finalizzata la prima transazione Build to Rent. Ad oggi sono in pipeline circa 6.600 appartamenti Build to Rent a Milano e 600 a Roma. L’attenzione degli investitori sul settore è sostenuta dall’elevata domanda e dalle prospettive positive di crescita dei canoni.
Lo sviluppo di nuovo prodotto contribuirà al rinnovamento in termini green di uno stock residenziale in gran parte datato. Per quanto riguarda lo student housing, i canoni sono previsti in crescita in città quali Milano, Firenze e Bologna dove l’offerta di posti letto è notevolmente inferiore alla domanda potenziale.
I volumi transati nel settore retail continuano a essere contenuti registrando da inizio anno circa 900 milioni di euro, in flessione rispetto al 2021. Nel 2023, le destinazioni turistiche e del lusso saranno al centro delle strategie degli investitori.
Nuovi brand sono interessati ad espandersi nel nostro mercato. Con riferimento al mercato Oot alcuni comparti, quali retail warehouse e grocery, risultano d’interesse grazie a flussi di cassa costanti e a prospettive positive di fatturato.
Previsioni del settore
Nel complesso scenario attuale, l’attività di investimento sta rallentando. Oggi e nei prossimi 6 mesi, la correzione dei prezzi rifletterà l’impatto dell’aumento dei rendimenti dei Btp e dei costi di finanziamento. Come i tassi d’interesse, anche gli yield immobiliari rimarranno più alti rispetto a quanto visto negli ultimi anni di politica espansiva.
Nella seconda metà del 2023, la fine della fase di “price discovery” porterà a una ripresa dell’attività transattiva. Una normalizzazione dei tassi di interesse e dei costi di costruzione e l’allentamento dell’inflazione nel corso del 2023 porteranno ad un mercato più favorevole nel 2024.
