Dall’indagine Cbre «2016 Emea Investor Intentions Survey» rivolta agli investitori del settore immobiliare, è emerso che chi investe nella regione Emea (Europa, Medio Oriente e Africa) continuerà ad essere attivo anche nel 2016. Quasi la metà (48%) dei rispondenti prevede che la propria attività di acquisto sarà maggiore rispetto al 2015, mentre solo il 15% ha affermato che sarà minore. Il 43% ha dichiarato che la sua attività di vendita sarà maggiore nel 2016, ciò lascia prevedere un mercato liquido ed in salute anche nel corso dell’anno. Anche l’Italia con il 5,4% delle preferenze (era tra l’1 e il 2% precedentemente al 2014) rimane tendenzialmente in linea con il 2015, confermando l’interesse da parte degli investitori, che nell’anno passato si è tradotto in una forte crescita (+55%) degli investimenti immobiliari, rispetto al 2014.
Aumentano gli asset prime. Rispetto allo scorso anno è cambiata la propensione al rischio: la volatilità dei mercati ha riportato gli investitori su una posizione di maggiore avversione al rischio. Infatti, dopo tre anni di declino, la percentuale di investitori che vedono asset prime o core come la parte più interessante del mercato è cresciuta dal 29% del 2015 al 41% del 2016 a discapito dei «good secondary» le cui preferenze sono diminuite sensibilmente (dal 40% del 2015 al 22% del 2016). A differenza del periodo immediatamente successivo alla crisi finanziaria globale però, la quota di investitori interessati alle tipologie più rischiose di immobili (value add, opportunistici e distressed asset) è rimasta pressoché invariata. Fino a metà 2015, una delle tendenze nel settore immobiliare europeo era la diminuzione del gap tra rendimenti prime e good secondary. Questo trend si è interrotto nella seconda metà del 2015, rimanendo stabile, e da allora i rendimenti prime sono scesi in modo più rapido.
Alessandro Mazzanti | Ceo di Cbre Italia
«Le turbolenze dei mercati finanziari di gennaio e febbraio hanno in parte influenzato il risultato dell’indagine: se le stesse domande fossero state poste dopo l’ultimo discorso di Draghi, probabilmente il risultato sarebbe stato ancora diverso. Quello che emerge dall’indagine è una maggiore polarizzazione tra investitori core e value add: maggiore avversione al rischio per i primi e continua ricerca di rendimenti elevati per i secondi. In Italia, nel corso del 2015, il crescente interesse degli investitori ha portato ad un’ulteriore contrazione dei rendimenti prime che ormai hanno toccato un picco minimo assoluto in quasi tutti i settori. La scarsa disponibilità di asset per investimento ha fatto crescere la competizione anche su asset good secondary così guidando una veloce compressione dei rendimenti e riducendo il gap con i prime. Il trend si è invertito e con molta probabilità è atteso proseguire in questa direzione. Guardando al settore immobiliare italiano nel suo complesso ci aspettiamo un 2016 ancora positivo che potrebbe anche riservare qualche sorpresa. Il mercato è cambiato: è più ampio, ci sono più player con strategie differenti, la liquidità è destinata ad essere elevata anche nei prossimi anni e l’economia reale dovrebbe migliorare. L’Italia oggi può continuare a beneficiare del buon momento generale ma deve essere capace di intercettare il target reale di chi investe».
Germania, Regno Unito e Spagna. Il cambiamento si è riflesso anche nella scelta dei mercati dove investire nel 2016. La novità di questa indagine rispetto al passato è la minore concentrazione geografica: oggi gli investitori guardano con interesse ad un numero maggiore di mercati in Europa. Infatti, i primi tre mercati indicati più attraenti nel 2016 hanno totalizzato il 42% delle risposte (Germania, Regno Unito e Spagna) in decisa diminuzione rispetto al 61% del 2015 ed al 70% del 2014. Questo è ancora più evidente nel numero delle città ritenute più attraenti dagli investitori, 53, maggiore rispetto al passato. In particolare la Germania ha superato il Regno Unito (dopo 4 anni al top), rappresentando nel 2016 il mercato principale dove investire, con il 17% delle preferenze, seguita dal Regno Unito con il 15% (in diminuzione rispetto al 2015) e dalla Spagna che si conferma al terzo posto (10%), in diminuzione rispetto al 15% del 2015. Il driver principale di questo cambiamento a livello di geografia è stato il livello di prezzi, che nella seconda metà del 2015 ha visto una forte crescita (rendimenti in contrazione) in molti dei paesi occidentali, seguendo quanto già registrato prima in Uk. Ciò ha reso i mercati Cee più competitivi in termini di valori.
Londra e Madrid. Si confermano anche nel 2016 i due principali target degli investitori con il 15% (30% nel 2015) per Londra ed il 12% (14% nel 2015) per Madrid comunque dimezzando la percentuale rispetto al 2015. Migliora ancora, pur se leggermente, l’interesse per Parigi con il 12% delle preferenze (10% nel 2015) mentre Milano (5%), rimane in linea con il risultato dello scorso anno. Nel 2015 Milano ha attratto poco più della metà degli investimenti immobiliari Italiani, collocandosi nella top 10 dei mercati più liquidi in Europa.
