Corte di Cassazione | Imposte Imu

L’Imu non si paga su case in costruzione e sull’area edificabile

La sentenza della Cassazione ha stabilito che non sono soggetti al pagamento dell'Imu gli immobili in corso di costruzione e quelli privi di rendita. I tributo non è dovuto sul fabbricato e neppure sull'area edificabile a fini edificatori.

Costruttori sollevati dalla sentenza n. 17035/2013 della Cassazione a cui ha fatto seguito la risoluzione ministeriale n. 8/2013 anche se sono emerse difficoltà interpretative negli enti locali sulle regole da applicare nel caso di fabbricati privi di rendita catastale.

Cassazione | Imu per i fabbricati senza rendita

Secondo la tesi della Cassazione non sono tenuti a pagare l’Imu gli immobili in corso di costruzione e tutti quelli privi di rendita: in questi casi il tributo non è dovuto nè sul fabbricato e neppure sull’area edificabile utilizzata a fini edificatori. Non sono soggetti all’imposizione neppure i lastrici solari, anche nel caso in cui vengano utilizzati come area edificabile durante la fase di costruzione di un impianto fotovoltaico.
In base all’art. 5 del decreto legislativo 504/1992, se un fabbricato non è ultimato, effettivamente utilizzato o è senza rendita dovrebbe scontare sempre l’imposta l’area sottostante utilizzata fini edificatori. È questa la regola da 20 anni applicata dai comuni (da quando è stata istituita l’Ici).
Secondo la Cassazione vi sono dei casi in cui manca l’oggetto dell’imposizione perché un bene non può essere considerato area fabbricabile nè fabbricato se non ultimato, effettivamente utilizzato o se privo di rendita.

In questo stato si trovano i fabbricati che in catasto risultano iscritti nelle categorie fittizie:
f1 area urbana
f2 unità collabenti
f3 unità in corso di costruzione
f4 unità in corso di definizione
f5 lastrico solare.

Nella categoria f2 vengono iscritti gli immobili distrutti o danneggiati: si tratta di una categoria attribuita agli immobili che non sono suscettibili di fornire reddito (come le costruzioni non abitabili o non agibili a causa di dissesti statici, fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici.
Anche il dipartimento delle Finanze del ministero dell’Economia con la risoluzione n. 8 del 22/7/2013 ha chiarito che i fabbricati in corso di costruzione, quelli in corso di dfefinizione, le unità collabenti e i lastrici solari non devono pagare l’Imu nè come fabbricati nè come aree edificabili.
Secondo la normativa Ici del decreto legge 504/92, che si applica anche all’Imu, non si può tassare l’area edificabile in presenza di un fabbricato regolarmente iscritto al catasto, anche se privo di rendita per ragioni contingenti inagibile. Allo stesso modo non può essere assoggettato a imposizione un fabbricato in corso di costruzione.
Per la Cassazione una volta che l’area edificabile sia utilizzata il valore della base imponibile ai fini dell’imposta si trasferisce alla costruzione realizzata: le aree edificabili sono dunque soggette all’imposta municipale fino a quando venga realizzata una prima costruzione. A partire da questo momento è la costruzione oggetto d’imposta mentre l’area fabbricabile diventa una pertinenza esente.
Entrando nel merito, per determinare la base imponibile di un appartamento in costruzione al primo piano di un edificio non va applicata la regola fissata dall’articolo n. 5, comma6, del dlgs 504/1992 che disciplina l’utilizzo edificatorio dell’area tenendo conto del suo valore ai fini dell’imposizione. Di conseguenza l’ente pubblico non può assoggettare all’imposta municipale l’area su cui si sviluppa la sua cubatura poiché non vi può essere altra area edificabile che quella su cui insiste l’appartamento realizzato al piano terreno.

21 Commenti

  1. Purtoppo mio padre ha pagato l’imu e paga ancora il comune di pomigliano d’arco impone il pagamento alle case in costruzione attualmente allo stato grezzo con solaio di copertura terminato ma niente di piu’….rimasta in questo stato per blocco lavori e poi condonato e il comune ci ha fatto pagare poiché pervusufruire del condono era stato dichiarato che i lavori erano stati ultimati …imposizione senza la quale non si poteva usufruire del condono..da quest’anno è stato addirittura inserito nel regolamento imu….quindi potrei ricorrere per recuperare il versato ai fini imu?

    • Scusa Salvatore hai per caso avuto informazioni o risposte alle tue domande? ne avrei veramente bisogno! grazie ciao

    • Va bene che l’Italia è il Paese dei furbi, ma tu esageri. Hai dichiarato il falso per condonare l’abuso e ora vorresti anche evitare di pagare l’IMU?

    • Buonasera ho letto la tua mail avente ad oggetto l’imposizione ai fini ici imu a seguito delle dichiarazioni rese in sede di presentazione dell’istanza di condono. Mi permetto di precisare che ai sensi della Legge 47/85 e successive (leggi sul condono edilizio) il presupposto per la sua applicazione concerne fabbricati ultimati al grezzo dai quali sia possibile determinarne con certezza la consistenza e la destinazione d’uso, nulla concerne l’ultimazione degli stessi finalizzati alla loro fruibilità come la recente sentenza della cassazione impone quale requisito necessario per essere assoggettati all’imposta ici o imu. Al di la delle dichiarazione in buona fede in sede di presentazione dell’istanza di condono edilizio se i luoghi rispecchiano quanto descritto nulla oppone alla denuncia di variazione ai fini ici ed imu allegando se reputi una periszia asseverata dello stato dei luoghi che avvalli lo stato degli immobili così definiti in corso di costruzione.
      Cordialmente.
      Gianluca

  2. come amministratore volevo chiedere quanto dura lo stato di accatastamento F3, in effetti lo stato F3 perdura anche quando la licenza è scaduta oppure no. nel caso la licenza dei lavori sua scaduta, lo stato F3 dovrebbe decadere e pertanto si dovrebbe pagare Imu sul valore edificabile?

  3. devo esporre un mio problema che adesso sta’ diventando un problemone,dato che prendo 1.300.euro al mese;
    mio padre mi ha lasciato del terreno che e’ diventato edificabile ,su’ questo terreno pago al comune 700 euro di IMU l’anno, ti sembra possibile pagare questa cifra su’ un immobile che nn mi da’ rendita ;
    secondo la tesi della cassazione : non sono tenuti a pagare l’IMU gli immobili in corso di costruzione e tutti quelli PRIVI di RENDITA.
    Non so’ proprio a chi rivolgermi…. SOS

    • Io mi trovo nella tua stessa condizione solo che il salasso è di 1299 come acconto e 1299 a saldo, ma nessuno mi sa dire nulla.
      Qualcuno paga come terreno agricolo ma è una scelta arbitraria.
      In realtà le aree edificabili hanno come rendita il valore venale e non so se può far ricadere in una delle fattispecie di cui sopra.

      in attesa di qualche informazione saluti a tutti, Raffaele Carpentieri

  4. Buongiorno io e mio fratellocon mio padre abbiamo costruito una casa in sicilia nel 1972 3 appartamenti purtroppo e venuto a mancare mio fratello 23 anni per un icidente il suo appartamento e rimasto grezzo senza servizi pavimento aqua luce niente inagibile e possibile che mia cognata emio nipote devono pagare le tasse (mia cognata e tedesca mai stata in italia) vi ringrazio Salvatore

  5. Volevo sapere se la TASI va pagata per i fabbricati allo stato rustico o in corso di costruzione e/o definizione, catastalmente senza reddito.Grazie

  6. ATTENZIONE! LEGGIAMO BENE! La Risoluzione dice che non è imponibile la cat. F3 solo ed esclusivamente quando riferita a unità in corso di costruzione su lastrico solare (PRIMO PIANO), poiché in questo caso il valore dell’originaria area edificabile è stato trasferito già sul fabbricato costruito al piano terra. Nei casi di unità in corso di costruizione su area edificabile non sfruttata (piano terra e/o interrato) bisogna continuare a pagare come area edificabile fino a quando la casa non risulta ultimata. Sarebbe troppo bello se fosse come dite voi!

  7. L’esenzione IMU è applicabile anche se non vi è stato il cambio di categoria catastale ad F2 o F3? Io ho ristrutturato un immobile con demolizione e sopraelevazione. Alla data di ultimazione è stato fuso con la mia abitazione principale, anch’essa in fase di ristrutturazione. Adesso il comune mi chiede IMU seconda casa, al max mi vogliono applicare una riduzione del 50%. Ma se c’è un permesso di costruire che prevede la demolizione e la ricostruzione perchè dovevo fare una variazione catastale?

  8. Ho acquistato casa da una ditta di costruzioni a fine dicembre 2014 che aveva già l’abitabilità da dic 2014. In gennaio ho ultimato i vari allacciamenti (gas,acqua,luce,telefono) ed ho chiesto al comune la residenza che mi è stata negata in quanto il comune dice che per avere la residenza devo avere tutti i servizi + la cucina e la camera da letto.
    Io risiedevo con i miei genitori nello stesso comune dove ho acquistato la nuova casa e dove ora ci abito.
    Da gennaio 2015 il comune vuole i soldi dei rifiuti e tutte le altre tasse e imposte e finqui tutto bene, ma purtroppo vuole anche che paghi l’IMU come seconda casa da gen 2015 a mag 2015 ( mese in cui mi ha dato la residenza).
    Non è un controsenso visto che io non ho altre case, non l’ho mai affittata,non ci ho abitato solo perchè mi mancavano i mobili ma comunque risiedevo già ne comune ?
    Mi sembra che la legge dica che per considerare un fabbricato prima casa bisogna portare la residenza nel comune entro i 18 mesi e non nella casa specifica, quindi io abitando nello stesso comune la residenza ce l’avevo già anche a gennaio 2015,pertanto la posso considerare prima casa da quando l’ho acquistata?

  9. ho un terreno edificabile, che in questo momento, non mi rende nulla,perchè non compra nessuno in questo momento di crisi . è ci pago l’imo. a carro prezzo vorrei sapere se devo pagare questa odiosa tassa IMO .
    io sono daccordo pagare , ma quando guadagno qualcosa, per ora non guadagno niente è devo pagare, vorrei una spiegazione
    saluti lidia

  10. abito in belgio da 36 anni o erditato +-350mquadri di terreno non edificabile ma il comune puo fare opere publiche cioe parcheggio scuole ecc…mi hanno mandato imu a pagare dal 2011 ditemi se devo pagare vi ringrazio

  11. Salve,
    sto finendo di costruire la mia casa che questa estate ho accatastato ma che ancora non ci abito e non ho l’agibilità. Vorrei sapere se devo pagare l’imu sul terreno edificabile o sull’abitazione in costruzione.
    Grazie

  12. Ho un’unità immobiliare categoria F3 (in corso di costruzione) che si trova ubicato in uno stabile dove ci sono diverse abitazioni, garage e depositi regolarmente ultimati e con una rendita catastale definitiva, vorrei sapere se devo pagare l’IMU O TASI come area edificabile.

  13. Buongiorno
    ho ereditato un terreno edificabile da 894MQ ha un coefficiente 1,5/1, ho dovuto pagare l’imu 1.250 e saldo e 1.250 in acconto, che dovrei costruirci per non pagare l’imu sul terreno? sarebbe sufficiente un garage?

  14. Commenti ottimi e molto utili.
    DOMANDA:
    Una società di costruzioni e vendite immobiliari compra immobili in corso di costruzione, accatastati F3, da altra società di costruzioni e vendite; quando la nuova proprietà finisce gli immobili e fa la variazione da F3 ad A3, se non vende e non affitta avrà diritto all’esenzione IMU ?
    Grazie

  15. Un contribuente non vuol pagare l’IMU su un fabbricato con rendita catastale già attribuita ma poiché il fabbricato è stato internamente demolito e ristrutturato con risanamento conservativo, pertanto il contribuente pretende di pagare solo sull’area edificabile, considerando l’immobile demolito e avvalendosi della stessa area edificatoria del vecchio fabbricato, possibile non tenere conto del valore catastale già attribuito?

  16. Scusate, ma questa norma vale attualmente solo per i costruttori, vero?
    A me il comune impone il pagamento IMU come area edificabile dalla data di inizio lavori e devo farmi fare una valutazione o inventarmela sperando che quando faranno il controllo coi valori del territorio nello stesso anno, non ci siano rogne.
    Vi risulta esatto?
    O in Italia ogni Comune ha le sue leggi che sovrastano Corte di Cassazione e Stato?
    O dal 2014 ad oggi qualcuno si è inventato un altro modo per far pagare anche qualcosa che rendita non ne ha?
    Grazie a tutti per l’ascolto.

  17. PIU’ CHE UN COMMENTO AVREI ANCH’IO UN DUBBIO PER QUANTO RIGUARDA LA FOLTA REGOLAMENTAZIONE CHE E’ STATA PENSATA DAI LEGGISLATORI AI FINI ICI/IMU;
    VORREI SAPERE QUANDO SI INIZIA A CALCOLARE L’IMPORTO IMU CON RENDITA CATASTALE, L’IMPORTO IMU DI UN’AREA FABBRICABILE.
    GRAZIE

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