Corte di Cassazione | Imposte Imu

L’Imu non si paga su case in costruzione e sull’area edificabile

La sentenza della Cassazione ha stabilito che non sono soggetti al pagamento dell'Imu gli immobili in corso di costruzione e quelli privi di rendita. I tributo non è dovuto sul fabbricato e neppure sull'area edificabile a fini edificatori.

Costruttori sollevati dalla sentenza n. 17035/2013 della Cassazione a cui ha fatto seguito la risoluzione ministeriale n. 8/2013 anche se sono emerse difficoltà interpretative negli enti locali sulle regole da applicare nel caso di fabbricati privi di rendita catastale.

Cassazione | Imu per i fabbricati senza rendita

Secondo la tesi della Cassazione non sono tenuti a pagare l’Imu gli immobili in corso di costruzione e tutti quelli privi di rendita: in questi casi il tributo non è dovuto nè sul fabbricato e neppure sull’area edificabile utilizzata a fini edificatori. Non sono soggetti all’imposizione neppure i lastrici solari, anche nel caso in cui vengano utilizzati come area edificabile durante la fase di costruzione di un impianto fotovoltaico.
In base all’art. 5 del decreto legislativo 504/1992, se un fabbricato non è ultimato, effettivamente utilizzato o è senza rendita dovrebbe scontare sempre l’imposta l’area sottostante utilizzata fini edificatori. È questa la regola da 20 anni applicata dai comuni (da quando è stata istituita l’Ici).
Secondo la Cassazione vi sono dei casi in cui manca l’oggetto dell’imposizione perché un bene non può essere considerato area fabbricabile nè fabbricato se non ultimato, effettivamente utilizzato o se privo di rendita.

In questo stato si trovano i fabbricati che in catasto risultano iscritti nelle categorie fittizie:
f1 area urbana
f2 unità collabenti
f3 unità in corso di costruzione
f4 unità in corso di definizione
f5 lastrico solare.

Nella categoria f2 vengono iscritti gli immobili distrutti o danneggiati: si tratta di una categoria attribuita agli immobili che non sono suscettibili di fornire reddito (come le costruzioni non abitabili o non agibili a causa di dissesti statici, fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici.
Anche il dipartimento delle Finanze del ministero dell’Economia con la risoluzione n. 8 del 22/7/2013 ha chiarito che i fabbricati in corso di costruzione, quelli in corso di dfefinizione, le unità collabenti e i lastrici solari non devono pagare l’Imu nè come fabbricati nè come aree edificabili.
Secondo la normativa Ici del decreto legge 504/92, che si applica anche all’Imu, non si può tassare l’area edificabile in presenza di un fabbricato regolarmente iscritto al catasto, anche se privo di rendita per ragioni contingenti inagibile. Allo stesso modo non può essere assoggettato a imposizione un fabbricato in corso di costruzione.
Per la Cassazione una volta che l’area edificabile sia utilizzata il valore della base imponibile ai fini dell’imposta si trasferisce alla costruzione realizzata: le aree edificabili sono dunque soggette all’imposta municipale fino a quando venga realizzata una prima costruzione. A partire da questo momento è la costruzione oggetto d’imposta mentre l’area fabbricabile diventa una pertinenza esente.
Entrando nel merito, per determinare la base imponibile di un appartamento in costruzione al primo piano di un edificio non va applicata la regola fissata dall’articolo n. 5, comma6, del dlgs 504/1992 che disciplina l’utilizzo edificatorio dell’area tenendo conto del suo valore ai fini dell’imposizione. Di conseguenza l’ente pubblico non può assoggettare all’imposta municipale l’area su cui si sviluppa la sua cubatura poiché non vi può essere altra area edificabile che quella su cui insiste l’appartamento realizzato al piano terreno.

34 Commenti

  1. Purtoppo mio padre ha pagato l’imu e paga ancora il comune di pomigliano d’arco impone il pagamento alle case in costruzione attualmente allo stato grezzo con solaio di copertura terminato ma niente di piu’….rimasta in questo stato per blocco lavori e poi condonato e il comune ci ha fatto pagare poiché pervusufruire del condono era stato dichiarato che i lavori erano stati ultimati …imposizione senza la quale non si poteva usufruire del condono..da quest’anno è stato addirittura inserito nel regolamento imu….quindi potrei ricorrere per recuperare il versato ai fini imu?

    • Scusa Salvatore hai per caso avuto informazioni o risposte alle tue domande? ne avrei veramente bisogno! grazie ciao

    • Va bene che l’Italia è il Paese dei furbi, ma tu esageri. Hai dichiarato il falso per condonare l’abuso e ora vorresti anche evitare di pagare l’IMU?

    • Buonasera ho letto la tua mail avente ad oggetto l’imposizione ai fini ici imu a seguito delle dichiarazioni rese in sede di presentazione dell’istanza di condono. Mi permetto di precisare che ai sensi della Legge 47/85 e successive (leggi sul condono edilizio) il presupposto per la sua applicazione concerne fabbricati ultimati al grezzo dai quali sia possibile determinarne con certezza la consistenza e la destinazione d’uso, nulla concerne l’ultimazione degli stessi finalizzati alla loro fruibilità come la recente sentenza della cassazione impone quale requisito necessario per essere assoggettati all’imposta ici o imu. Al di la delle dichiarazione in buona fede in sede di presentazione dell’istanza di condono edilizio se i luoghi rispecchiano quanto descritto nulla oppone alla denuncia di variazione ai fini ici ed imu allegando se reputi una periszia asseverata dello stato dei luoghi che avvalli lo stato degli immobili così definiti in corso di costruzione.
      Cordialmente.
      Gianluca

  2. come amministratore volevo chiedere quanto dura lo stato di accatastamento F3, in effetti lo stato F3 perdura anche quando la licenza è scaduta oppure no. nel caso la licenza dei lavori sua scaduta, lo stato F3 dovrebbe decadere e pertanto si dovrebbe pagare Imu sul valore edificabile?

  3. devo esporre un mio problema che adesso sta’ diventando un problemone,dato che prendo 1.300.euro al mese;
    mio padre mi ha lasciato del terreno che e’ diventato edificabile ,su’ questo terreno pago al comune 700 euro di IMU l’anno, ti sembra possibile pagare questa cifra su’ un immobile che nn mi da’ rendita ;
    secondo la tesi della cassazione : non sono tenuti a pagare l’IMU gli immobili in corso di costruzione e tutti quelli PRIVI di RENDITA.
    Non so’ proprio a chi rivolgermi…. SOS

    • Io mi trovo nella tua stessa condizione solo che il salasso è di 1299 come acconto e 1299 a saldo, ma nessuno mi sa dire nulla.
      Qualcuno paga come terreno agricolo ma è una scelta arbitraria.
      In realtà le aree edificabili hanno come rendita il valore venale e non so se può far ricadere in una delle fattispecie di cui sopra.

      in attesa di qualche informazione saluti a tutti, Raffaele Carpentieri

  4. Buongiorno io e mio fratellocon mio padre abbiamo costruito una casa in sicilia nel 1972 3 appartamenti purtroppo e venuto a mancare mio fratello 23 anni per un icidente il suo appartamento e rimasto grezzo senza servizi pavimento aqua luce niente inagibile e possibile che mia cognata emio nipote devono pagare le tasse (mia cognata e tedesca mai stata in italia) vi ringrazio Salvatore

  5. Volevo sapere se la TASI va pagata per i fabbricati allo stato rustico o in corso di costruzione e/o definizione, catastalmente senza reddito.Grazie

  6. ATTENZIONE! LEGGIAMO BENE! La Risoluzione dice che non è imponibile la cat. F3 solo ed esclusivamente quando riferita a unità in corso di costruzione su lastrico solare (PRIMO PIANO), poiché in questo caso il valore dell’originaria area edificabile è stato trasferito già sul fabbricato costruito al piano terra. Nei casi di unità in corso di costruizione su area edificabile non sfruttata (piano terra e/o interrato) bisogna continuare a pagare come area edificabile fino a quando la casa non risulta ultimata. Sarebbe troppo bello se fosse come dite voi!

  7. L’esenzione IMU è applicabile anche se non vi è stato il cambio di categoria catastale ad F2 o F3? Io ho ristrutturato un immobile con demolizione e sopraelevazione. Alla data di ultimazione è stato fuso con la mia abitazione principale, anch’essa in fase di ristrutturazione. Adesso il comune mi chiede IMU seconda casa, al max mi vogliono applicare una riduzione del 50%. Ma se c’è un permesso di costruire che prevede la demolizione e la ricostruzione perchè dovevo fare una variazione catastale?

  8. Ho acquistato casa da una ditta di costruzioni a fine dicembre 2014 che aveva già l’abitabilità da dic 2014. In gennaio ho ultimato i vari allacciamenti (gas,acqua,luce,telefono) ed ho chiesto al comune la residenza che mi è stata negata in quanto il comune dice che per avere la residenza devo avere tutti i servizi + la cucina e la camera da letto.
    Io risiedevo con i miei genitori nello stesso comune dove ho acquistato la nuova casa e dove ora ci abito.
    Da gennaio 2015 il comune vuole i soldi dei rifiuti e tutte le altre tasse e imposte e finqui tutto bene, ma purtroppo vuole anche che paghi l’IMU come seconda casa da gen 2015 a mag 2015 ( mese in cui mi ha dato la residenza).
    Non è un controsenso visto che io non ho altre case, non l’ho mai affittata,non ci ho abitato solo perchè mi mancavano i mobili ma comunque risiedevo già ne comune ?
    Mi sembra che la legge dica che per considerare un fabbricato prima casa bisogna portare la residenza nel comune entro i 18 mesi e non nella casa specifica, quindi io abitando nello stesso comune la residenza ce l’avevo già anche a gennaio 2015,pertanto la posso considerare prima casa da quando l’ho acquistata?

  9. ho un terreno edificabile, che in questo momento, non mi rende nulla,perchè non compra nessuno in questo momento di crisi . è ci pago l’imo. a carro prezzo vorrei sapere se devo pagare questa odiosa tassa IMO .
    io sono daccordo pagare , ma quando guadagno qualcosa, per ora non guadagno niente è devo pagare, vorrei una spiegazione
    saluti lidia

  10. abito in belgio da 36 anni o erditato +-350mquadri di terreno non edificabile ma il comune puo fare opere publiche cioe parcheggio scuole ecc…mi hanno mandato imu a pagare dal 2011 ditemi se devo pagare vi ringrazio

  11. Salve,
    sto finendo di costruire la mia casa che questa estate ho accatastato ma che ancora non ci abito e non ho l’agibilità. Vorrei sapere se devo pagare l’imu sul terreno edificabile o sull’abitazione in costruzione.
    Grazie

  12. Ho un’unità immobiliare categoria F3 (in corso di costruzione) che si trova ubicato in uno stabile dove ci sono diverse abitazioni, garage e depositi regolarmente ultimati e con una rendita catastale definitiva, vorrei sapere se devo pagare l’IMU O TASI come area edificabile.

  13. Buongiorno
    ho ereditato un terreno edificabile da 894MQ ha un coefficiente 1,5/1, ho dovuto pagare l’imu 1.250 e saldo e 1.250 in acconto, che dovrei costruirci per non pagare l’imu sul terreno? sarebbe sufficiente un garage?

    • No non devi pagare nè come fabbricato nè come area edificabile
      Leggi la sentenza della cassazione nn. 22808/2006-10735/2013

  14. Commenti ottimi e molto utili.
    DOMANDA:
    Una società di costruzioni e vendite immobiliari compra immobili in corso di costruzione, accatastati F3, da altra società di costruzioni e vendite; quando la nuova proprietà finisce gli immobili e fa la variazione da F3 ad A3, se non vende e non affitta avrà diritto all’esenzione IMU ?
    Grazie

  15. Un contribuente non vuol pagare l’IMU su un fabbricato con rendita catastale già attribuita ma poiché il fabbricato è stato internamente demolito e ristrutturato con risanamento conservativo, pertanto il contribuente pretende di pagare solo sull’area edificabile, considerando l’immobile demolito e avvalendosi della stessa area edificatoria del vecchio fabbricato, possibile non tenere conto del valore catastale già attribuito?

  16. Scusate, ma questa norma vale attualmente solo per i costruttori, vero?
    A me il comune impone il pagamento IMU come area edificabile dalla data di inizio lavori e devo farmi fare una valutazione o inventarmela sperando che quando faranno il controllo coi valori del territorio nello stesso anno, non ci siano rogne.
    Vi risulta esatto?
    O in Italia ogni Comune ha le sue leggi che sovrastano Corte di Cassazione e Stato?
    O dal 2014 ad oggi qualcuno si è inventato un altro modo per far pagare anche qualcosa che rendita non ne ha?
    Grazie a tutti per l’ascolto.

  17. PIU’ CHE UN COMMENTO AVREI ANCH’IO UN DUBBIO PER QUANTO RIGUARDA LA FOLTA REGOLAMENTAZIONE CHE E’ STATA PENSATA DAI LEGGISLATORI AI FINI ICI/IMU;
    VORREI SAPERE QUANDO SI INIZIA A CALCOLARE L’IMPORTO IMU CON RENDITA CATASTALE, L’IMPORTO IMU DI UN’AREA FABBRICABILE.
    GRAZIE

  18. !
    il problema stà nel fatto che non esiste un vincolo temporale in cui l’ente deve rendere un terreno effettivamente edificabile. Se per esempio ci fosse un vincolo di 3 anni ed il comune non rendesse le aree effettivamente edificabili, dovrebbe per legge, rimborsare i cittadini e pagare gli interessi. Oppure tassare solo quando la condizione di edificablità effettiva si realizza; le diverse interpretazioni giuridiche susseguitesi sono servite e servono soltanto a far perdurare una indebita appropriazione da parte degli enti. Tu ente mi dai un servizio io cittadino ti pago il tributo per soddisfare il pagamento di quel servizio, se tu non mi dici che il terreno è edificabile e mi chiedi l’imu tu ti obblighi in tot anni anni a farmi edificare punto
    Senza precisi e circostanziati impegni da parte dei comuni non bisognerebbe pagare nulla, senza circostanziati impegni bisognerebbe impugnare le delibere , i regolamenti e quant’altro
    Paolo

  19. Buongiorno,
    qualcuno può specificarmi se la Sentenza sopra riportata indica che non è dovuto l’IMU su terreni edificabili non costruiti? Il Comune di Salerno mi obbliga al pagamento dell’IMU (con aliquota massima) su terreno edificabile ma non oggetto di costruzione. Posso utilizzare la sentenza della cassazione in questo caso. Grazie mille a chi potrà rispondermi, buona giornata

    • Buongiorno Paolo,
      da quello che ho capito, l’Imu che tu paghi (e che ho pagato anch’io in un comune del Veneto) riguarda l’area edificabile, che ci sia o meno un fabbricato in costruzione…l’area edificabile ha un reddito sul quale il comune richiede una tassa e in genere è sempre l’aliquota massima che gli è permesso richiedere – punto e stop.
      Ovviamente se tu chiedi in Comune ti diranno che sei esente dalla Tasi quindi paghi una tassa sola: di che ci lamentiamo? 🙁
      Inoltre scoprirai anche che se il tuo terreno non ha ancora una rendita e un tecnico (a pagamento) ti fa una valutazione che tu regolarmente presenti con una dichiarazione presso gli uffici comunali,, e tu paghi in base a quella dichiarazione…il comune potrebbe verificare che la valutazione non è congrua al valore di quella zona in quel periodo e mandarti una “multina” tra qualche anno…quando avranno tempo…
      Spero di essere stata chiara, buon Natale!

  20. In tema di aree fabbricabili bisogna distinguere la locuzione “area fabbricabile” A SCOPO EDIFICATORIO, COME INDICA LA NORMA, da quella del “terreno edificabile” perchè non sono la stessa cosa. Il terreno diventa edificabile per edilizia mista pubblica e privata quando il privato presenta al Comune un piano di lottizzazione ai sensi dell’ art. 28 della legge 1150 e successive modificazioni ed integrazioni, che va inserito nel piano regolatore generale. L’ approvazione da parte del Consiglio comunale è condizionata dalla cessione gratuita all’ ente da parte del privato delle aree previste per la viabilità e quant’ altro di pubblico previsto dal piano regolatore generale, dalla sua trascrizione nei PP.RR, che sono adempimenti tutti a carico del privato lottizzante e dalle volture catastali. Solo le aree indicate e volturate in catasto destinate all’ edilizia privata sono soggette ad imposta e non tutto il terreno perchè sarebbe assurdo PAGARE L’ IMU ANCHE PER LE STRADE PUBBLICHE. Inoltre il privato non è obbligato a lottizzare il suo terreno per ricavarne aree fabbricabili, in tal caso, quanto previsto di pubblico nel piano regolatore generale è solo soggetto ad esproprio per pubblica utilità ai sensi delle norme contenute nel dpr 327/2001 E PAGATO. Fino a quando il privato non ottiene l’ approvazione del piano di lottizzazione o non lo presenta e non fa la apposita convenzione di cessione delle aree destinate all’ edilizia privata e la perfeziona con le trascrizioni e le volture e delle aree che vuole destinare ad edilizia privata non si può parlare di aree fabbricabili e quindi pagare le imposte. La sentenza di cui sopra contempla queste realtà, infatti l’ area fabbricabile A SCOPO EDIFICATORIO è solo quella su cui si costruisce un edificio come dice la sentenza. Geometra Nino Lo Bello E mail ninolob40@yahoo.it. Per altri chiarimenti sono a disposizione.

    • Sono esattamente dello stesso parere di quanto sopra esposto. Aggiungo che sono proprietario di un terreno sito in zona “C”, quindi da lottizzare, per poter chiedere l’eventuale licenza per costruire. La zona è molto vasta e comprende particelle di altri piccoli proprietari che non si mettono mai d’accordo per lottizzare o non hanno alcun interesse a farlo, anche perché lo sviluppo edilizio è fermo. Per quanti anni il Comune può imporre e pretendere il pagamento di questa tassa, tenuto conto che io la sto pagando da oltre trent’anni da quando si chiamava I.S.I. ? Sono alla ricerca ,insieme ad altri, di qualcuno che possa consigliarci sul da farsi per non pagare questo tributo.

  21. Aggiungo: La norma contenuta nell’ art. 5 del dlgs 504 del 1992 tratta di area fabbricabile a “scopo edificatorio”, quindi è evidente che essa deve già esistere al momento della valutazione del suo valore venale, inoltre richiama l’ attenzione al valore che avrebbe ai fini espropriativi. Il terso unico sugli espropri ( DPR 327/2001 ) all’ art. 37 recita che si devono valutare le possibilità legali ed effettive di edificazione dell’ area esproprianda, perchè, in caso contrario, la relega , alla connotazione di “terreno agricolo” valutabile ai sensi dell’ art. 40 dello stesso DPR, quindi non si tratta certo dell’ intero terreno contenuto in zona C di cui un soggetto è proprietario, ma solo di quella porzione destinata alla pubblica utilità. Si deduce inoltre, che se non c’ è un piano di lottizzazione operante che delimiti quali siano le aree destinate a scopo edificatorio e quelle destinate ad altri scopi, come pertinenze, verde privato, verde pubblico, strade piazze, attrezzature etc non si può assolutamente dire che possano esistere aree fabbricabili ben delimitate su un terreno. Inoltre lo stesso dlgs 504, ai fini della quantificazione dell’ imposta, si riferisce al valore venale nel comune mercato avendo riguardo ad altri fattori che ne determinano il valore. Poichè l’ IMU deriva da un atto dichiarativo dell’ immobile ai sensi dell’ art. 10 dello stesso DPR, è lo stesso contribuente che lo deve dichiarare descrivendo come sia arrivato alla quantificazione che dipende anche dalla appetibilità commerciale dell’ area fabbricabile e da quanto potenzialmente possa fruttare. A mio parere è da escludere la legittimità di un atto autoritario del comune volto a quantificarne il valore e quindi l’ imposta. Però molti comuni, compreso il mio, S. Giovanni Gemini, per far cassa se le inventano tutte comprese le installazione degli autovelox per spremere come limoni i contribuenti. Saluti. Nino Lo Bello .

  22. Egregiio sig. Donadio, affichè un’ area possa essere edificabile è necessario un piano di lottizzazione da inserire nel piano regolatore. La sua planimetria passa al catasto fabbricati e diventa indipendente da quello del catasto terreni. Quindi per poterla rilevare è necessario che sia disegnata in mappa cosi come ha disposto il catasto con circolare 2/84 punto 1.2.2. e numerata come particella, le cui dimensioni possono rilevarsi tramite una visura catastale. Le aree fabbricabili sono classificate nella categoria F1 che sono prive di rendita e quindi non assoggettabili ad imposta. Con risoluzione ministeriale del dipartimento delle finanze n. 8 del 2013 è stato chiarito che tutti gli immobili classificati nelle categorie fittizie, come le aree fabbricabili, non scontano l’ IMU. Il chiarimento è stato fatto a seguito di una domanda per la quale un lastrico solare, appartenente pur esso alle categorie fittizie, si potesse considerare area fabbricabile per la costruzione di un impianto di pannelli fotovoltaici, il chiarimento ha concluso che tutte le unità immobiliari, tra cui le aree fabbricabili, che non producono rendita, classificate nelle categorie F1,F2,F3,F4,F5, sono esenti da iMU in conformità all’ art, 2 del DM 2 gennaio 1998 n. 28 art 2. Sia la risoluzione e sia il decreto testè citato sono scaricabili da internet.
    Se il Suo terreno è compreso in zona C1 son si può dire che sia edificabile per i motivi che ho già esposto. E’ bene che queste cose siano diffuse perchè i Comuni, per far cassa, hanno esagerato eludendo che hanno l’ obbligo di informare dettagliatamente il contribuente e di tenersi aggiornati sulle norme che regolano l’ attività amministrativa. Stante che lei ha pagato fin dai tempi dell’ ISI ha diritto di farsi rimborsare le somme versate con rivalutazione monetaria e interessi perchè si tratta di illecito permanente insanabile, senza scadenza, che impone la restituzione. Quindi se vuole altri chiarimenti mi contatti tramite questo sito oppure tramite la posta elettronica ninolob40@yahoo.it perchè non è giusto farsi massacrare da imposte.

  23. Sig. Donadio, il comune non Le può imporre alcun pagamento fino a quando il suo terreno risulta sul catasto terreni, perchè, come ho già detto, per renderlo edificabile è necessario che Lei presenti un piano di lottizzazione, ottenga l’ approvazione, e ne faccia voltura catastale. In tal caso la particella viene soppressa dal catasto terreni e assume il titolo di “ente urbano” nel catasto fabbricati. Ente urbano vuol dire la particella va va ricercata nel NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO e assume la categoria F1 che non è soggetta a imposta. Distinti saluti geometra Nino Lo Bello email ninolob40@yahoo.it

    • <<Buongiorno,
      avrei bisogno di capire una cosa. Mia madre ha ricevuto una multa di 600€ per il pagamento dell'ici sull'edificabilità di un terreno dove ha già sopra la sua prima casa. In pratica secondo il comune quel terreno potrebbe produrre una casa di 200mq e quindi paghi per quello pur avendo sopra una casa di 70mq. Ma è legale??? Cioè pago per quello che non ho? Siccome non pago per la prima casa pago per quello che potrei costruire?
      Grazie anticipatamente

      • Gentile signora Renzetti, Le ho risposto che Sua madre non deve nulla al Comune, l’ ho scritto ieri su questo sito indicandone i motivi, non capisco perchè non sia stato edito, quindi aspetterò altre ventiquattro ore per ripetermi ove non verrà prima edito. In sintesi affichè una parte di terreno possa diventare area fabbricabile Sua madre lo dovrebbe chiedere al Comune per costruirvi un fabbricato e ottenerne l’ autorizzazione a costruirvi. Quindi da tale momento il terreno delimitato dall’ area su cui si deve costruire un fabbricato assume la locuzione di “area fabbricabile” e oggetto di imposta ai fini IMU e dura fino al momento dell’ ultimazione dell’ immobile, poi l’ area fa parte integrante del fabbricato e l’ imposta si trasferisce ad esso. Come sa già, perchè è scritto nei post precedenti, ora non si paga più. Inoltre il Comune non ha autorità di imporre che un terreno si debba utilizzare a scopo edificatorio perchè ognuno è libero di non costruirvi o farvi una pertinenza sempre nel rispetto degli altri terreni destinati all’ uso pubblico o privato. Non ha nessuna rilevanza l’ ipotesi che in futuro il terreno possa essere trasformato in diverse aree fabbricabili come Le ha detto l’ impiegato comunale, perchè l’ imposta era annuale e non continuativa, e si riferiva al valore venale che assumeva nell’ arco di un anno limitatamente al periodo che va della autorizzazione a costruire fino al completamento dell’ immobile, perchè l’ area fabbricabile conserva sempre il suo valore secondo le oscillazioni di mercato indipendentemente dal valore del fabbricato che vi si debba costruire o demolire. In tutti i testi di estimo si distingue il valore fabbricato e il valore dell’ area, infatti esiste un metodo di stima di un’ area che viene detto “a valore potenziale per costruirvi o a prezzo di demolizione del fabbricato che vi sta sopra. Negli immobili in condominio l’ area di base costituisce bene condominiale. Distinti saluti

  24. Gentile signora Renzetti, sono stato impiegato comunale e come tale Le posso assicurare che il Comune non ha potere di determinare il valore venale dell’ imponibile IMU, ma solo l’ aliquota fino al 7,6 per mille. L’ imponibile ICI, ora IMU, scaturisce da un atto dichiarativo del proprietario a norma dell’ art. 10 comma 4 del dlgs 504 del 1992 e non dalle ipotesi avveniristiche partorite dalla testa di un impiegato comunale, quindi Sua madre non deve pagare nulla per le seguenti ragioni: Prima di tutto è bene evidenziare che tutti i beni immobili oggetto di imposta devono risultare iscritti negli inventari catastali tra cui le aree fabbricabili, e ciò secondo i criteri di cui l’ art. 3 del DM 2 gennaio 1998 n. 28. Ogni immobile (compresa l’ area fabbricabile) deve essere indicato con una particella numerata e viene definito ” unità immobiliare “. Le aree fabbricabili, che sono state largamente confuse con terreni edificabili, scaturiscono da un piano di lottizzazione fatto all’ uopo dal PRIVATO a norma dell’ art. 28 della legge 1150 del 1942 e successive modificazioni e integrazioni. Il piano deve contenere ben definiti gli spazi destinati alla pubblica utilità, e quelli destinati alla costruzione di edifici, quindi il privato fa un’ apposita convenzione col comune che viene approvata dal Consiglio a condizione che gli spazi pubblici gli vengano ceduti gratuitamente e che le spese relative siano a suo carico, come pure a carico suo la voltura catastale, ed altro ancora che sarebbe lungo elencare. Quindi le aree fabbricabili a seguito della voltura vanno censite in catasto come con appositi numeri particellari e con la denominazione di “aree urbane”, mentre nel ” catasto dei terreni” vengono soppresse e indicate con la denominazione di ” ente urbano.
    A loro volta le aree urbane appartengono alla categorie fittizie denominate F1, F2, F3, F4, F5 …. che non producono reddito, esse sono indicate in catasto al solo scopo di poter essere identificate ( per esempio essere menzionate negli atti notarili ). Il sistema impositivo del catasto si basa proprio sulle rendite. La legge istitutiva del Catasto detta legge Messedaglia del 1 marzo 1886 n. 3682 all’ art. 1 recita che venne istituita a scopo fiscale basata sulle rendite degli immobili ( scaricabile da internet ).
    Gli immobili ICI/IMU che non producono reddito non sono oggetto di imposta perchè sarebbe come moltiplicare reddito zero x 7,6 per mille = zero.
    Il pagamento dell’ ICI, ora IMU, deriva dall’ ISI introdotta ai tempi del governo Amato. A quell’ epoca vennero sottoposti a ISI tutti i fabbricati in corso di costruzione, di demolizione, le unità collabenti e i lastrici solari con la locuzione di ” aree fabbricabili” che non avevano niente a che vedere con i terreni edificabili, perchè questi ultimi i è compresa sia l’ edilizia pubblica e sia l’ edilizia privata. Nel caso del terreno di Sua madre nulla vieta che essa possa decidere di farvi un orticello o una pertinenza all’ abitazione principale ( cfr art. 2 del dlgs 504 del 1992) che è esente di imposta fino a quando non decida di renderlo edificabile. Come avevo già detto nei miei precedenti interventi ,l’ area fabbricabile non è il terreno edificabile, ( cfr art. 5 del dlgs 504 del 1992 là dove recita “adattamento “del terreno alla costruzione” ) ma è quella piattaforma che si può realizzare, da cui la definizione (” fabbricabile” ), nei modi indicati dalla scienza delle costruzioni, utile a costruirvi un fabbricato sopra, essa può trovarsi indifferentemente a piano terreno, al primo in corso di costruzione, come al secondo in corso di definizione dove i vari solai costituiscono le aree fabbricabili.
    Come impone la norma contenuta nell’ art. 2 della legge predetta, l’ area deve essere determinata a scopo edificatorio, e non per altri scopi, per essere oggetto di imposta. Con la risoluzione del dipartimento delle Finanze n. 8/D del 2013 la direttrice generale, dott/ ssa Fabrizia Lapecorella, ha chiarito che le unità immobiliari che non producono rendita non sono assoggettabili ad imposta tra cui i lastrici solari per i quali era stato chiesto chiarimento da alcuni costruttori; per maggiore comprensione la risoluzione è scaricabile da internet dal sito ” Circolari e risoluzioni del ministero dell’ economia. Infine deve fare rilevare all’ impiegato che le ha propinato quella ipotesi di potenziale edificazione che l’ imposta è annuale sulla base del valore venale in comune commercio dell’ area al 1 gennaio dell’ anno di imposizione così come disciplina l’ art. 5 del predetto dlgs. e non dopo sei anni, in altre parole come farebbe egli a determinare il “valore venale in comune commercio”, così dice la norma, che aveva l’ area nel 2012. Inoltre gli deve far rilevare che lui è responsabile degli errori che commette sia civilmente e sia penalmente, quindi qualsiasi eccezione la deve giustificare per iscritto e per protocollo del comune indicandone le norme del caso, quindi non cada nella trappola che tendono di solito gli impiegati comunali dicendo ” ricorra alla commissione tributaria” perchè sanno che per qualche centinaio di € nessuno si rivolge a un avvocato per la difesa. Troppo comodo! Se ha bisogno di altri chiarimenti sono a disposizione anche perchè la materia è stata da me per lungo tempo oggetto di studio per il fatto che uno scienziato del mio Comune, S. Giovanni Gemini in provincia di Agrigento, voleva appiopparmi l’ IMU per un terreno che non esiste. Sono un siciliano in pensione e quindi mi sono dedicato intensamente a chiarire la tematica a chi ne ha bisogno a titolo gratuito. Nel caso in cui voglia contattarmi in privato, per ragioni di discrezione, il mio numero di telefono è 0922 901408 oppure mi può contattare al ninolob40@yahoo.it tanto ho pochissimi impegni. Distinti saluti anche a Sua madre.

  25. Mi hanno telefonato alcuni signori i quali mi hanno detto che il loro comune aveva sottoposto ad imposta gli interi terreni ricadenti nelle zone omogenee considerandoli aree fabbricabili, ma non è così, quindi ho pensato che sia utile chiarire il concettoo qui.
    Le zone omogenee sono quelle in cui viene previsto lo sviluppo edilizio pubblico e privato come strade, piazze, palazzi, case etc., mentre le aree fabbricabili derivano dall’ inizio della esecuzione dell’ edilizia privata. Fino a quando il terreno non non viene lottizzato non esistono aree fabbricabili.
    L’ art. 59 comma 1 lettera ” g ” dell DL n. 466 del 1972 è molto chiaro in merito, essi recita: “Il comune può determinare periodicamente per le zone omogenee il valore venale delle aree fabbricabili al fine della autolimitazione del potere di accertamento del comune qualora l’ imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo i criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’ insorgenza di un contenzioso.
    Ciò vuol dire che si tratta di aree ben determinate da utilizzare a scopo edificatorio già esistenti. Per quanto riguarda il valore venale il comune lo poteva fissare orientativamente e limitatamente ad ogni singola area a norma dell’ art. 5 del dlgs 504 del 1992 o dell’ art. 13 del DL 201 del 2011 e sempre in contraddittorio con il contribuente a norma dell’ art. 2697 del c.c. Comunque dopo la risoluzione del Dipartimento dell’ Economia n 8/D del 2013 si può dire che è acqua passata.
    a esso recita:

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