Edilizia | Norme

Superbonus 110% dalle origini a oggi: una disciplina in itinere

Il tema della necessità di una proroga più significativa della durata del Superbonus, condiviso da più parti e al centro dell’azione dell’Ance, è legata alla tipologia dei lavori agevolati dalla norma. Gli interventi che coinvolgono gli edifici condominiali o di edilizia residenziale pubblica comportano una tempistica estesa per la progettazione e la successiva esecuzione di interventi complessi. L’assenza di un lasso di tempo adeguato agli interventi di messa in sicurezza sismica o riqualificazione energetica rischia di compromettere non solo l’avvio dei lavori ma anche l’efficace coinvolgimento del settore bancario nel ruolo di acquirente dei crediti fiscali e soggetto finanziatore delle iniziative.

Con il termine “Superbonus” ci si riferisce al potenziamento delle detrazioni fiscali già esistenti per la riqualificazione energetica “Ecobonus”, per la messa in sicurezza sismica “Sismabonus”, per l’installazione di impianti fotovoltaici “Bonus Edilizia” che è stato introdotto, nel 2020, dall’art. 119 del DL 34/2020, cd. “Decreto Rilancio”.

Quest’ultimo decreto legge, emanato dal Governo a sostegno dell’economia nel pieno dell’emergenza epidemiologica dovuta al Coronavirus, e approvato definitivamente con la legge 77/2020, è intervenuto a sostegno delle imprese e dell’economia anche nell’ottica di fronteggiare l’emergenza climatica e le esigenze di efficientamento energetico e messa in sicurezza del patrimonio immobiliare esistente.

Con questi intenti e nel contesto di un’emergenza sanitaria mai verificatasi prima, è stata introdotta quell’agevolazione che ormai è generalmente conosciuta come “Superbonus” e che sostanzialmente offre la possibilità solo ad alcuni soggetti, prevalentemente persone fisiche, e solo per determinati immobili, prevalentemente abitativi, di fruire di una detrazione fiscale del 110% delle spese sostenute per determinati interventi di risparmio energetico, sicurezza antisismica e installazione di impianti fotovoltaici.

Sin dalla nascita il Superbonus è stato caratterizzato dal parallelo rafforzamento di quegli strumenti che consentono di utilizzare il bonus in maniera “alternativa” alla detrazione in dichiarazione dei redditi.

Si tratta della possibilità di optare per una cessione del credito corrispondente alla detrazione o di avvalersi di uno sconto sul corrispettivo effettuato di- rettamente da colui che esegue gli interventi. Il Decreto Rilancio, per la prima volta, proprio per fare fronte alla profonda crisi economica in atto, ha ammesso la piena cedibilità dei crediti svincolata da limiti soggettivi e oggettivi, non solo della detrazione potenziata al 110% ma anche, seppure nell’ambito di un orizzonte temporale più limitato, dei diversi bonus legati al recupero edilizio.

In tal modo, le opzioni per la cessione e lo sconto in fattura, già presenti nell’ordinamento, ma in forma per così dire più “vincolata”, hanno trovato la loro massima applicazione.

In sostanza, con l’introduzione del Superbonus, da un lato si è scelto d’innalzare la percentuale di detrazione da Ecobonus e Sismabonus al 110%, arrivando, quindi, per la prima volta nella storia dei bonus, ad agevolare un importo che supera le spese sostenute per gli interventi; dall’altro, si è largamente ampliata la possibilità di cedere le detrazioni, sotto forma di credito d’imposta, anche al sistema bancario o di fruire di uno “sconto diretto sul corrispettivo”, recuperato poi dal fornitore che lo pratica, attraverso un credito d’imposta a sua volta cedibile. In questo senso, la possibilità di fruire dei bonus anche “in conto prezzo” dei lavori appariva uno strumento in grado di stimolare enormemente la domanda legata al recupero urbano e, di conseguenza, ampliare a dismisura il mercato, con ricadute positive sul sistema produttivo, sull’economia in generale, sulle nostre città e sulla collettività intera.

L’intento appariva quello di superare la reticenza dei cittadini a deliberare i lavori, dovuta per lo più alla carenza di risorse finanziarie disponibili o alla scarsa volontà nell’investire nella messa in sicurezza e nella riqualificazione energetica del proprio stabile, e di favorire così anche il perseguimento di un interesse pubblico e in linea con le direttive comunitarie, che ci impongono, da qui al 2050, il raggiungimento di edifici a emissioni pressoché pari a zero (NZEB).

Una disciplina articolata

Il tema della necessità di una proroga più significativa della durata del Superbonus, condiviso da più parti e al centro dell’azione dell’Ance, è legata alla tipologia dei lavori agevolati dalla norma.

Gli interventi che coinvolgono gli edifici condominiali o di edilizia residenziale pubblica comportano una tempistica estesa per la progettazione e la successiva esecuzione di interventi complessi.

L’assenza di un lasso di tempo adeguato agli interventi di messa in sicurezza sismica o riqualificazione energetica rischia di compromettere non solo l’avvio dei lavori ma anche l’efficace coinvolgimento del settore bancario nel ruolo di acquirente dei crediti fiscali e soggetto finanziatore delle iniziative.

Dopo la conversione in legge del Decreto Rilancio, sono stati pubblicati in Gazzetta Ufficiale i decreti del Mise sui requisiti tecnici e sulle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici, rilevanti anche ai fini del Superbonus.

In particolare, con il dm del Mise “Requisiti tecnici” del 6 agosto 2020 sono stati indicati i requisiti tecnici relativi agli interventi agevolati con Ecobonus, Bonus facciate e Superbonus al 110%, nonché i massimali di costo per singola tipologia di intervento.

Con il dm Mise “Asseverazioni” sono state definite le modalità di trasmissione dell’asseverazione agli organi competenti, tra cui Enea, le verifiche ai fini dell’accesso al beneficio della detrazione diretta, alla cessione o allo sconto e i controlli
a campione sulla regolarità dell’asseverazione e le eventuali sanzioni.

A questi decreti si è aggiunto il dm n. 329 del 6 agosto 2020 di modifica al dm 28 febbraio 2017, n. 58, che è intervenuto per adeguare la modulistica ai fini della presentazione delle asseverazioni e delle attestazioni necessarie a fini del Superbonus in caso di lavori di messa in sicurezza sismica.

A definire il quadro della disciplina applicativa del Superbonus sono, inoltre, intervenuti i Provvedimenti n. 283847 dell’8 agosto 2020 e n. 326047 del 12 ottobre 2020, con cui l’Agenzia delle Entrate ha precisato le modalità e i termini di esercizio delle opzioni per la cessione del credito e dello sconto in fattura, non solo in relazione alla detrazione potenziata, ma in relazione a tutte le detrazioni che, solo per gli anni 2020 e 2021, al momento godono della facoltà della fruizione alternativa tramite sconto o cessione.

Accanto a questi documenti, essenziali per la concreta fruizione degli incentivi potenziati, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una serie di documenti di prassi: Circolari esplicative, Risoluzioni e Risposte a Interpello che sono intervenute a chiarire e, in determinati casi, anche a ridurre, la portata della disciplina del Superbonus, e in particolare la Circolare 24/E/2020, la Risoluzione 60/E/2020, la Circolare 30/E/2020 e numerose altre risposte rese ai contribuenti.

Le modifiche

Sin dal principio il Superbonus è stato oggetto di grande interesse politico e sociale e
di numerose istanze di modifica volte essenzialmente a ottenere un ampliamento della durata della misura inizialmente riconosciuta sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 sino al 31 dicembre 2021, del novero dei soggetti agevolati, un’estensione degli interventi ammessi al bonus e degli immobili agevolati, una semplificazione delle complesse procedure connesse alle operazioni di riqualificazione energetica e sismica.

Le prime modifiche sono state apportate dal cd. “Decreto Agosto” (DL 104/2020 convertito nella Legge 126/2020); successivamente è intervenuta la legge di Bilancio per il 2021 (legge 178/2020), e di recente, si sono susseguiti il “Decreto Sostegni” (DL 41/2021 convertito nella legge 69/2021), il “Decreto Fondo complementare” (DL 59/2021 convertito nella legge 101/2021), e, da ultimo, il “Decreto Semplificazioni” (DL 77/2021 convertito nella legge 108/2021).

La durata

Uno dei temi più discussi è quello della durata del Superbonus. Inizialmente introdotto solo per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, è stato, fino a ora, oggetto di due proroghe entrambe semestrali e, in alcuni casi, condizionate.

La prima proroga è stata introdotta dalla legge di Bilancio 2021 che, in linea generale, ha esteso la possibilità di fruire della detrazione sino al 30 giugno 2022 (per gli Iacp sino al 31 dicembre 2022).

La stessa legge riconosceva poi solo ai condomini di spingersi sino al 31 dicembre 2022 nella sola ipotesi in cui al 30 giugno 2022 fosse stato realizzato almeno il 60% dell’intervento. La proroga al 2022 riguardava anche la possibilità di optare per la cessione del credito d’imposta o per lo sconto in fattura per gli interventi agevolati con i Superbonus al 110%.

Va precisato che la legge di Bilancio 2021 ha condizionato l’efficacia delle proroghe suddette, “alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione Europea”, fermi restando gli obblighi di monitoraggio e rendicontazione previsti nel Pnrr.

La Commissione Europea, lo scorso 22 giugno 2021, ha approvato il Pnrr italiano adottando così una proposta di decisione, che il Consiglio Ue ha definitivamente approvato nell’ambito dell’Ecofin convocato 13 luglio scorso.

La seconda e più recente proroga, sempre di 6 mesi, è stata introdotta dal DL 59/2021, che in sostanza ha esteso la durata dell’agevolazione al 31 dicembre 2022, senza alcune condizioni, solo per i condomini “civilistici”, condizionandola, invece, alla realizzazione del 60% dei lavori al 30 giugno 2022, per i condomini in “mono proprietà” o comproprietà composti da edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari.

Diverso il discorso per gli Iacp a cui è stata riconosciuta la proroga al 30 giugno 2023 con possibilità di arrivare al 31 dicembre 2023 ove, entro il 30 giugno dello stesso anno, sia stato eseguito almeno il 60% dei lavori. In sostanza, allo stato attuale, il quadro dei termini d’applicazione del Superbonus consente di arrivare al: 31 dicembre 2022, per i condomìni “civilistici”, senza ulteriori condizioni; 30 giugno 2022, per gli interventi eseguiti dalle persone fisiche non esercenti attività di impresa, arte o professione, su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti in esclusiva o in comproprietà (cd. “mini-condomini”), estendibile al 31 dicembre 2022, se al 30 giugno dello stesso anno sia stato realizzato almeno il 60% dei lavori; 30 giugno 2023 per gli interventi eseguiti da- gli Iacp, comunque denominati, nonché dagli enti aventi le stesse finalità, termine esteso al 31 dicembre 2023, a condizione che al 30 giugno 2023 sia stato eseguito almeno il 60% dei lavori.

Se da un lato le proroghe introdotte sino a oggi costituiscono un segnale di attenzione da parte delle Istituzioni, consapevoli della rilevanza economica e sociale della misura, le modifiche apportate appaiono marginali, insufficienti a sbloccare iniziative che rischiano di restare ai punti di partenza nel timore di non riuscire a chiudere, nel tempo necessario i progetti avviati.

Il tema della necessità di una proroga più significativa della durata del Superbonus, per altro condiviso da più parti e al centro dell’azione dell’Ance, è legata alla tipologia dei lavori agevolati dalla norma.

Gli interventi che coinvolgono gli edifici condominiali o di edilizia residenziale pubblica per natura comportano una tempistica estesa per la progettazione e la successiva esecuzione di interventi complessi.

L’assenza di un lasso di tempo adeguato agli interventi di messa in sicurezza sismica o riqualificazione energetica rischia di compromettere non solo l’avvio dei lavori ma anche l’efficace coinvolgimento del settore bancario nel ruolo di acquirente dei crediti fiscali e soggetto finanziatore delle iniziative.

Immobili e applicabilità

A oggi il Superbonus è applicabile in caso di interventi effettuati su parti comuni di edifici condominiali, su unità immobiliari funzionalmente indipendenti con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, sulle singole unità immobiliari (fino a un massimo di due).

Non possono fruire dell’agevolazione, invece, gli interventi effettuati su unità immobiliari residenziali cd. “di lusso”, in categorie catastali A1, A8 e A9, a eccezione delle unità immobiliari A/9 aperte al pubblico, a favore delle quali è stata apportata specifica modifica dal DL 104/2020 (cd. “Decreto Agosto”).

I possessori o detentori delle unità immobiliari cd. “di lusso” nella categoria catastale A/1, poste all’interno di un condominio possono, però, fruire della detrazione per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio.

Nella formulazione originaria, l’art.119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 prevedeva la possibilità di applicare il Super Ecobonus su edifici unifamiliari solo se adibiti ad abitazione principale del contribuente.

Su questa limitazione che appariva del tutto ingiustificata e in netto contrasto con l’obiettivo di massimizzare l’efficacia degli incentivi in termini di sviluppo di progetti di riqualificazione energetica e strutturale degli edifici esistenti, l’Ance si è battuta ottenendo l’eliminazione della condizione di destinazione ad abitazione principale degli edifici unifamiliari delle persone fisiche, previsto dall’art.119, del medesimo DL 34/2020.

Attualmente l’unico limite che permane in relazione agli interventi di riqualificazione energetica al 110% riguarda i lavori eseguiti all’interno delle singole unità che, infatti, sono agevolati al massimo su 2 unità immobiliari possedute dalla stessa persona fisica. Restano ferme le detrazioni spettanti per le parti comuni degli edifici.

Al di là di questo limite, per altro legato esclusivamente al Super Ecobonus, la detrazione potenziata è un’agevolazione che, nell’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate riguarda esclusivamente il comparto “residenziale”.

Sebbene a livello normativo non sia fissato un esplicito vincolo in questo senso, la Cm 24/E/2020 ha precisato, superando il dettato normativo con un’interpretazione restrittiva, che i bonus potenziati al 110% agevolano gli interventi effettuati solo sugli edifici a “prevalente destinazione abitativa”.

In particolare, per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, l’amministrazione finanziaria ha precisato che il proprietario delle unità non residenziali può usufruire del Superbonus per le spese sostenute sulle parti comuni, solo se la superficie complessiva delle unità abitative dell’edificio è superiore al 50%.

Con la Circolare 24/E/2020 è stato quindi introdotto un principio di “prevalenza” per cui ai fini del Superbonus gli interventi condominiali effettuati su unità non residenziali possono rientrare nella detrazione solo se l’edificio può considerarsi residenziale “nel suo complesso”.

Questo implica che, se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza comprese nel condominio è superiore al 50%, anche il condomino proprietario o detentore dell’unità immobiliare non residenziale potrà beneficiare della detrazione.

Se, per contro, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è inferiore al 50%, il Superbonus spetterà solo ai possessori o detentori di unità immobiliari desti- nate ad abitazione.

Questa interpretazione ha limitato fortemente l’ambito applicativo del beneficio specie in caso di spese sostenute dai proprietari di unità immobiliari a destinazione non abitativa esercenti attività d’impresa.

Tali ultimi soggetti, infatti, possono fruire del Superbonus esclusivamente per i lavori condominiali effettuati su unità di loro proprietà nel rispetto del suddetto principio di prevalenza.

Da qui la necessità di affrontare il tema dell’estensione del Superbonus agli immobili delle imprese, aspetto strettamente connesso all’opportunità di massimizzare l’efficacia di una misura come il 110%.

Se obiettivo ultimo della norma, e intento originario del legislatore, era quello di rilanciare l’economia nazionale, incrementando le attività nel comparto “trainante” del recupero energetico e antisismico del patrimonio edilizio, con ricadute positive sull’intera collettività, l’applicabilità della misura anche alle imprese che eseguono lavori agevolati su immobili di loro proprietà, appare un passo determinante.

Tanto più che le imprese sono ammesse in linea generale a fruire dei bonus per la riqualificazione energetica e sismica “ordinari”, non so- lo sugli immobili cd. “strumentali” ma anche sugli immobili che costituiscono “beni merce” per le imprese di costruzione.

Con la Risoluzione 34/E/2020 l’Agenzia delle Entrate, infatti, ha ammesso definitivamente la possibilità per le imprese di costruzione di fruire di Ecobonus e Sismabonus nelle percentuali ordinarie per interventi effettuati sui propri immobili, a prescindere dalla qualificazione in bilancio, siano essi “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”.

I soggetti beneficiari

Per quanto riguarda i beneficiari, possono accedere al Superbonus le persone fisiche che possiedono o detengono l’immobile (per esempio proprietari, nudi proprietari, usufruttuari, affittuari e loro familiari), i condomini, gli Istituti autonomi case popolari (Iacp), le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, le Onlus e le associazioni e società sportive dilettantistiche registrate, queste ultime per i soli lavori dedicati agli spogliatoi.

Per quanto riguarda il concetto di condominio, su cui c’è stato un intenso dibattito, esso va inteso in senso “civilistico” e deve contemplare la presenza di più proprietari. Anche su questo tema ha inciso, sin dal principio l’interpretazione della norma fornita dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare 24/E dell’8 agosto 2020 in senso restrittivo.

In questo documento, infatti, l’amministrazione finanziaria ha precisato che ai fini dell’accesso al Superbonus, l’edificio costituito in condominio deve prevedere la pluralità di proprietari delle diverse unità immobiliari costituenti l’edificio (cd. criterio civilistico) non potendosi riconoscere agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente o in comproprietà fra più soggetti. Questa posizione, che arrivava dopo la conversione in legge del Decreto Rilancio, di fatto, ha escluso, a differenza di quanto accade per le detrazioni “ordinarie” (per esempio, il cd. Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus) gli interventi effettuati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario.

Questa interpretazione che, in sostanza, ha limitato fortemente l’impatto economico della misura in termini di stimolo agli interventi di rigenerazione urbana, risparmio energetico e sicurezza del patrimonio edilizio esistente, ha fatto leva sul testo di legge che, nel definire i soggetti ammessi alla detrazione, richiama i “condomìni” e non le “parti comuni” di edifici.

Parziale soluzione a questa limitazione è stata trovata con la legge di Bilancio 2021 che ha incluso nel concetto di condominio la mono o comproprietà esclusivamente su un massimo di 4 unità immobiliari.

Per altro tale forma “speciale” di condominio mantiene la sua peculiarità, come rileva dalla diversa scadenza temporale della misura, che per tali soggetti può essere fruita sino al 31 dicembre 2022, non in generale come accade per il condominio “in senso civilistico, ma, solo a condizione che il 60% dei lavori complessivi siano stati terminati entro il 30 giugno dello stesso anno.

In tema di beneficiari, va segnalata la particolare apertura del legislatore e dell’amministrazione finanziaria nei confronti degli interventi effettuati da parte delle Onlus, le Organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale, a sostegno dei progetti di riqualificazione nel segno dell’inclusione sociale.

Infatti, a Onlus, Odv e Aps i Superbonus spettano per tutti gli interventi agevolabili, a prescindere dalla categoria e la destinazione d’uso effettiva dell’immobili oggetto degli stessi. Per essi, inoltre, non opera il limite di 2 unità immobiliari per fruire dell’Ecobonus potenziato al 110% che riguarda solo le persone fisiche.

Occorre segnalare, sempre in quest’ambito, che di recente il cd dl “Semplificazioni” ha modificato il calcolo del limite di spesa degli interventi agevolabili effettati da Onlus, Odv e Aps che svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali e siano in possesso di immobili catastalmente classificati in B/1, B/2 e D/4. In tal caso viene introdotto un criterio di definizione dei limiti di spesa commisurato alla superficie dell’immobile ad accatastamento unico e non alla singola unità immobiliare.

Al di là del tipo di parametro scelto (che moltiplica il limite di spesa previsto per le singole unità immobiliari per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile e la superficie media di un’unità abitativa, ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Omi) il principio introdotto appare coerente con la necessità di trovare un criterio di definizione dei limiti di spesa che sia adeguato alla superficie degli immobili ad accatastamento unico. Un principio che sarebbe auspicabile estendere a tutte le tipologie di immobili ad accatastamento unico, anche quando posseduti da soggetti diversi da quelli del terzo settore.

La complessità delle procedure

Tra le varie problematiche legate all’applicazione del Superbonus c’è quella della complessità delle procedure connesse all’avvio e alla realizzazione dei lavori agevolati.

Le operazioni di riqualificazione energetica e sismica attivano una filiera e un ciclo produttivo lungo e articolato, che necessita di tempi lunghi. Per un intervento su un condominio, è necessario svolgere una serie complessa di procedure amministrative o tecniche di cui circa i due terzi prima di avviare i lavori, per riuscire a rispettare tutte le condizioni previste per l’accesso al Superbonus 110%. Il tema non è solo quello della durata dell’agevolazione, ma anche quello della semplificazione delle procedure.

Gli edifici unifamiliari sono i principali beneficiari delle iniziative che sono state avviate per prime, a dimostrazione della difficoltà per i condomini di superare i moltissimi ostacoli sulla strada dei benefici fiscali. Dalla capacità di organizzare e gestire la complessità di tutte queste procedure e di creare un percorso di fattibilità degli interventi dipende la possibilità di accedere al Superbonus.

Sin dal principio questioni cruciali si sono poste in merito alla fattibilità degli interventi per il difficile processo di accertamento della conformità urbanistica degli edifici.

Il problema è connesso, in particolare, con le prescrizioni dettate dall’art. 49 del Dpr n. 380/2001 secondo cui non è possibile beneficiare di agevolazioni fiscali in presenza di interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso o sulla base di un titolo successivamente annullato, ove la difformità riguardi violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte.

L’attuazione pratica delle norme sul Superbonus 110% ha posto, infatti, importanti questioni in ordine alla possibilità di realizzare gli interventi cosiddetti “trainanti” pur in presenza di eventuali difformità edilizie riscontrabili a livello delle singole unità immobiliari.

La maggior parte degli edifici risale a epoche in cui la normativa urbanistica ed edilizia era molto diversa da quella attuale e lo stesso “modo di progettare ed eseguire le opere” era differente rispetto a quello attuale.

Capita spesso di trovarsi davanti a degli immobili che presentano delle difformità dove gli incolpevoli destinatari dei conseguenti “arresti procedimentali” sono spesso soggetti che non ne hanno alcuna responsabilità avendo acquistato il bene non sapendo di queste diversità perché “storicizzate” e nate già nella fase originaria della costruzione.

A ciò si è poi aggiunta anche la difficoltà di interloquire con le amministrazioni per l’accesso agli atti al fine di reperire i titoli edilizi ed effettuare le relative verifiche di conformità con attese anche dai 3 ai 6 mesi!

Una prima modifica normativa è stata introdotta (cfr. comma 13-ter dell’art. 119) dal cd. dl “Agosto” 104/2020 che, con l’intenzione di semplificare l’accesso al Superbonus per gli interventi condominiali, ha precisato che le asseverazioni dei tecnici sullo stato legittimo degli immobili plurifamiliari e i relativi accertamenti dello sportello unico, sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati.

Tuttavia, nel perdurare delle difficoltà riscontrate in tema di conformità urbanistica, si è reso necessario, un secondo intervento, con il Decreto-legge 77/2021, cd. Decreto “Semplificazioni”.

Questo provvedimento ha modificato la disciplina prevedendo che gli interventi agevolabili con il Superbonus, a esclusione unicamente di quelli che prevedono la demolizione e ricostruzione degli edifici, rientrino nella categoria della manutenzione straordinaria e siano eseguibili previa presentazione di una Comunicazione d’inizio lavori asseverata (Cila).

La presentazione della Cila non richiede lo stato legittimo e libera il tecnico dall’onere di effettuare le relative verifiche preliminari di regolarità urbanistica ed edilizia (per esempio, accesso agli atti e ricerca/comparazione con i titoli edilizi precedenti) sia per gli edifici unifamiliari che per quelli plurifamiliari/condominiali (l’esclusione riguarda sia le parti comuni sia le singole unità immobiliari che compongono l’edificio).

Secondo le previsioni normative, inoltre, la Cila deve riportare esclusivamente gli estremi del titolo originario che ha permesso la costruzione dell’edificio (per esempio, numero di licenza edilizia, permesso, Scia) o che ha legittimato lo stesso (sanatoria, condono) e, in caso di un’immobile realizzato prima del 1967, sarà sufficiente una dichiarazione che attesti che l’edificazione è stata completata entro tale data.

Si prevede, poi, una specifica deroga alla disciplina della decadenza dal beneficio fiscale (articolo 49 del Dpr 380/2001) la quale in questi casi opera esclusivamente nei seguenti casi:

  • mancata presentazione della Cila;
  • interventi realizzati in difformità dalla Cila;
  • assenza dell’indicazione degli estremi del titolo o della dichiarazione che l’immobile è ante 1967;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni richieste ai tecnici.

Le modifiche vengono incontro alle richieste dell’Ance nella parte volta a slegare l’accesso dell’agevolazione fiscale dalle verifiche di conformità considerando valide ai fini dell’esecuzione degli interventi l’indicazione dei soli estremi del titolo (o la data di esecuzione dell’opera nel caso in cui si tratti di immobile costruito in un’epoca in cui non era obbligatorio il relativo titolo).

Tali principi erano stati già recepiti con l’articolo 40 della Legge 47/1985 e la modifica si allinea a quanto già previsto in tema di commerciabilità degli immobili. Obiettivo delle richiamate modifiche è di semplificare gli aspetti sostanziali degli interventi oggetto di agevolazione, attribuendo agli stessi un carattere speciale, in quanto funzionali al perseguimento di un prevalente interesse pubblico finalizzato alla messa in sicurezza e all’efficientamento energetico del patrimonio edilizio esistente.

Con la legge 29 luglio 2021, n. 108, di conversione del Decreto Legge 77/2021, sono state introdotte delle ulteriori semplificazioni che, in linea con le richieste Ance, hanno chiarito degli importanti aspetti tra cui la possibilità che:

  • la Cila sia presentata per tutti gli interventi agevolabili con il Superbonus anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti (mentre la normativa ordinaria in questi casi richiede la Scia);
  • in caso di varianti in corso d’opera, queste siano comunicate alla fine dei lavori, costituendo integrazione della Cila presentata;
  • alla fine dei lavori non sia necessario presentare la Scia per l’agibilità.

Per gli interventi qualificati come edilizia libera sarà sufficiente nella Cila descrivere l’intervento senza allegare eventuali elaborati progettuali.

In pratica, s’introduce una “procedura speciale” accompagnata anche da una specifica modulistica cd. Cila-Superbonus che si differenza dalla Cila ordinaria.

Con l’Accordo del 4 agosto 2021 tra Governo, Regioni ed Enti locali è stata, infatti, adottata una modulistica unificata e standardizzata per la presentazione della Cila-Superbonus che dovrà essere utilizzata da tutti i Comuni e nell’ambito della quale sono state specificate tutte le novità introdotte:

  • non necessita di attestare lo stato legittimo;
  • varianti in corso d’opera;
  • semplificazioni relative agli elaborati progettuali che saranno sostituiti da una relazione descrittiva con facoltà del progettista di prevedere dei grafici illustrativi.

Gli interventi

I Superbonus al 110% sono riconosciuti per tre categorie di interventi principali l’isolamento termico delle superfici, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (interventi già agevolati con l’Ecobonus ordinario) e la messa in sicurezza sismica (interventi già agevolati con il Sismabonus ordinario), da effettuarsi su condomini, edifici unifamiliari o unità immobiliari site in edifici plurifamiliari.

Queste tipologie di interventi, detti “trainanti”, se effettuati a determinate condizioni, consentono al beneficiario di detrarre le relative spese sostenute nella più alta percentuale del 110% (ove non si opti per lo sconto in fattura o la cessione del credito) e anche di estendere la maggior aliquota del 110% ad ulteriori lavori, da effettuarsi contestualmente ai primi e perciò detti “trainati”.

Con l’evolversi della normativa anche il novero degli interventi “trainati” è stato oggetto di revisione. Per cui agli interventi di risparmio energetico di cui all’art. 14 del dl 63/2013, all’installazione di impianti solari fotovoltaici e degli accumulatori integrati, all’installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, si sono aggiunti anche i lavori di rimozione delle barriere architettoniche di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lett. e, del Tuir. Questa estensione è stata introdotta, a partire dal 1° gennaio 2021 dalla legge di Bilancio 2021.

In questo contesto è stato previsto l’accesso alla percentuale potenziata solo ove tali interventi fossero effettuati in connessione con i “trainanti” da Super Ecobonus (isolamento termico o sostituzione di impianti di climatizzazione invernale) e non anche con i lavori di messa in sicurezza sismica.

Tale ulteriore estensione è stata da poco introdotta dal Decreto Legge 77/2021 cd. “semplificazioni”, che a partire dal 1° giugno 2021 ha esteso la possibilità di riconoscere il Superbonus 110% anche ai lavori di rimozione delle barriere architettoniche di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lett. e, del Tuir come interventi “trainati” al 110%, anche dai lavori di sicurezza sismica (cd. Sismabonus).

In tema di messa in sicurezza sismica sia il cd. DL “agosto” che la Legge di Bilancio 2021 sono intervenuti al fine di coordinare la disciplina della detrazione potenziata con la fruizione dei contributi statali riconosciuti per la riparazione degli edifici danneggiati.

Sotto questo aspetto la disciplina del Superbonus, che si è delineata nel tempo, attualmente prevede:

  • un principio di coesistenza tra contributo alla ricostruzione ed Ecobonus al 110% sulla parte eccedente, applicabile per i “Comuni nei territori colpiti da eventi sismici” (art.119, co.1-ter);
  • un principio di coesistenza tra contributo alla ricostruzione e Sismabonus al 110% sulla parte eccedente, applicabile nei “Comuni nei territori colpiti da eventi sismici post 1° aprile 2009” (art.119, co. co. 4-quater);
  • il Superbonus “rafforzato” in alternativa al contributo, con un aumento dei limiti di spesa del 50%, applicabile nei Comuni del cratere “Centro Italia” e Abruzzo ed in quelli nei territori colpiti da eventi sismici post 2008 (art.119, co. co. 4-ter).

Sul tema della compatibilità tra contributi per la ricostruzione post sima e gli incentivi fiscali va segnalata la Guida dell’Agenzia delle Entrate “Ricostruzione post sisma – Italia centrale e Superbonus 110%” con cui sono state fornite delle indicazioni operative circa l’utilizzo combinato del Superbonus e degli altri incentivi fiscali con i contributi per la riparazione degli edifici danneggiati dal sisma del 2016/2017, al fine di accelerare la ricostruzione.

testo redatto in collaborazione con Ance