Nell’ambito del Seminario Maggiore di Bressanone è inclusa la cosiddetta Professorenhaus, ambito di residenza prospiciente al «Preisterseminar», storicamente usato per dare dimora agli insegnanti della scuola di teologia.
Ubicata anch’essa nell’omonima via al civico 1, la costruzione è stata posta sotto tutela artistica nel 1984. Nella forma attuale l’edificio è in stile barocco e presenta molti soffitti con stucchi della metà del XVIII secolo. Nel 1993 l’amministrazione del seminario ha commissionato un risanamento parziale della struttura.
L’intervento prevedeva la riqualificazione del sottotetto, l’aggiornamento parziale di alcuni impianti e allacciamenti nonché la sistemazione delle facciate esterne: al termine dei lavori di ristrutturazione erano stati creati tre nuovi appartamenti collocati al piano 4 e nella galleria del sottotetto. L’intervento non prevedeva lavorazioni sugli elementi statici e sugli spazi dei restanti piani.
Di recente la proprietà ha espresso l’intenzione di provvedere al restauro del terzo piano con l’obiettivo della messa a norma dei locali e la creazione di alloggi da affittare. S’inserivano in questo contesto anche interventi secondari come un’analisi dello stato delle strutture statiche dell’intero edificio e il risanamento delle persiane.
Stato di fatto
Lo stato dell’arte dei locali del piano III risultava fatiscente. Le dotazioni elettriche erano completamente fuori norma: prese, frutti e predisposizioni così come i cavi erano datati. L’impianto di adduzione dell’acqua avveniva tramite un singolo montante di acqua fredda. L’acqua calda era prodotta puntualmente al piano con l’ausilio di boiler elettrici. La rete interna e gli elementi sanitari dell’alloggio del piano III erano superati e non garantivano condizioni igienico sanitarie accettabili.
Nel vano tecnico al piano terra risultano presenti 4 linee separate che servono gli attuali alloggi. Il piano terzo è collegato alla rete di riscaldamento attraverso tubi a vista derivanti dal solaio superiore. Gli elementi radianti erano collocati quasi puntualmente in coincidenza degli infissi. La rete di distribuzione interna era vetusta.
Su muri e solai interni erano presenti numerose crepe. La presenza di queste fessurazioni richiedeva un’analisi dello stato di fatto delle strutture statiche sia per evitarne la ricomparsa al termine del risanamento, sia per avere la certezza che la struttura fosse in sicurezza.
Oltre alle crepe, sulle partizioni erano presenti anche rigonfiamenti, macchie di umidità e distacchi d’intonaco. In alcuni ambiti affioravano segni di presunti affreschi dietro gli strati di pittura. In alcuni ambienti erano presenti controsoffittature che impedivano la presa in visione di elementi strutturali.
Tali elementi, probabilmente introdotti in via provvisoria per migliorare l’isolamento di alcuni ambienti, saranno poi rimossi per valutare lo stato dell’arte dei solai. Con i lavori effettuati nel 1994 non si esclude che i solai possano essere stati sovraccaricati, con conseguenti incognite sulla tenuta statica.
Gli attuali infissi presenti in tutto l’edificio erano stati installati probabilmente durante i lavori di risanamento. La loro struttura era ancora sana, ma alcuni elementi erano stati logorati dalle intemperie e dal tempo. Guarnizioni, giunti, bancali (interni ed esterni), ferramenta (cerniere, maniglie…) presentavano problematiche. Le persiane esterne erano in cattivo stato conservativo a livello strutturale con numerosi distacchi della verniciatura.
Alla luce di quanto analizzato nei punti soprastanti, si può quindi riassumere che i locali situati al terzo piano della Professorenhaus versavano in un pessimo stato conservativo e necessitavano di un importante intervento di riqualificazione.
È stato fatto un sopralluogo preliminare con la Soprintendenza ai beni architettonici che ha verificato lo stato dei locali non evidenziando la presenza di elementi di pregio architettonico nei locali. L’amministrazione del Priesterseminar si proponeva di risanare gli spazi del piano III per ricavarne alloggi da affittare, infatti dai 260 mq di superficie, sono stati ottenuti tre alloggi rispettivamente di: 89, 80 e 38 mq.
Interventi di risanamento
Sono stati ristrutturati totalmente i locali siti al piano terzo con l’intento di riqualificare gli elementi funzionali (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, partizioni murarie), in particolare:
- messa a norma degli impianti, attraverso la completa sostituzione di quelli preesistenti;
- eliminazione di qualsiasi tubo a vista lavorando sottotraccia;
- sostituzione di tutti i corpi radianti con elementi più performanti;
- installazione di sistemi di contabilizzazione calorie indipendenti per ogni singolo nuovo alloggio e ottimizzazione dell’impianto in modo da risparmiare sulle spese di gestione;
- risanamento degli elementi murali, sia verticali sia orizzontali eliminando crepe, scrostamenti e muffe;
- nuova suddivisione dei locali demolendo le tramezzature recenti per costruirne di nuove leggere;
- le murature portanti sono state mantenute e interessate solo da piccoli interventi di riquadratura e apertura foro porta;
- rifacimento di tutte le pavimentazioni con finiture in legno tranne nei bagni dove sono state usate piastrelle in ceramica;
- le porte interne non di pregio sono state sostituite con nuove porte bianche tamburate con rivestimento in legno;
- gli infissi, dove sostituiti, sono stati rifatti uguali all’esistente sia per forma sia per materiali (legno, maniglie, bancali);
- le persiane esterne sono state sostituite con nuove dello stesso colore;
- l’intervento è stato rispettoso del carattere storico dell’edificio e ha previsto l’impiego di materiali e intonaci il più possibile naturali (intonaci a base di calce).
Interni dopo il risanamento. 
Il cantiere
Durante le opere di demolizione con la messa a nudo delle travi portanti in legno dei solai si è scoperto che l’intervento di consolidamento fatto negli anni ‘90 aveva sovraccaricato il solaio del sottotetto compromettendo la stabilità strutturale dell’intero edificio.
Si è deciso di controllare anche lo stato di conservazione e di tenuta del solaio del terzo piano (solaio di calpestio) riscontrando anche per questa struttura una necessità di consolidamento. La difficoltà è stata quella di trovare la soluzione corretta in quanto s’interveniva su un edificio sotto tutela dei beni architettonici e con degli inquilini presenti sia al piano superiore sia inferiore.
Insieme all’ingegnere strutturista si è trovata una soluzione che raggiungesse l’obiettivo di preservare il più possibile la struttura esistente e allo stesso tempo garantisse il consolidamento strutturale e la possibilità di effettuare tali interventi con gli inquilini del piano superiore e inferiore presenti durante i lavori.
La soluzione è stata quella di affiancare delle nuove travi in legno a quelle esistenti del sottotetto aggiungendo nei punti più critici alcune putrelle in ferro: in tal modo è stato possibile effettuare il consolidamento senza demolire il solaio esistente.
Sul solaio di calpestio la soluzione trovata è stata differente incamiciando le travi in legno esistenti con delle putrelle a C unite tra loro tramite viti passanti. Sono stati anche installati dei tiranti per tutta la lunghezza dell’edificio con nuovi capochiavi sulle facciate, realizzati su misura in modo da impattare il meno possibile sull’estetica della facciata esistente.
Per non sovraccaricare il solaio sottostante e garantire allo stesso tempo un adeguato isolamento acustico si è deciso di effettuare un riempimento con lana di roccia ad alta densità tra una trave e l’altra, installare un nuovo tavolato sopra il quale posare gli impianti e gettare un massetto alleggerito, sopra il quale poi posare la pavimentazione definitiva.
Una volta portati a termine gli interventi su tutto il cantiere si è potuto procedere in modo spedito. Sono state realizzate le nuove tramezzature in cartongesso in modo da garantire la maggiore leggerezza possibile e la massima flessibilità in caso di cambiamenti futuri.
I bagni degli appartamenti principali sono stati realizzati uno accanto all’altro in corrispondenza della colonna di scarico principale, mentre il terzo bagno del piccolo appartamento utilizza una colonna di scarico separata. Si è creato un nuovo collegamento alla sotto centrale del teleriscaldamento posta al piano terra che provvede sia al riscaldamento sia alla produzione di acqua calda.
Essendo appartamenti dati in affitto calmierato da parte della curia in aiuto di persone bisognose, si è optato per delle finiture semplici che privilegiassero la manutenzione e la durabilità. Sono stati revisionati tutti gli infissi esistenti con l’installazione di nuove guarnizioni a tenuta e sostituzione di ferramenta, ove necessario.
Le opere di pittura sono state eseguite a calce in modo da essere il più rispettosi possibile delle tecniche e dei materiali storici. Si è provveduto, infine, a sostituire le persiane esistenti con nuove uguali in legno e al risanamento del balcone con la sostituzione del corrimano esistente con uno a norma di legge.
CHI HA FATTO COSA
- Ristrutturazione: Terzo Piano Professorenhaus
- Committente: Seminario Maggiore Berssanone
- Progetto architettonico: Arch. Marco Sette, M7 Architecture+Design; Collaboratore: Arch. Alexandr Platon
- Progetto statico e sicurezza: Exact Ingenieure, Ing. Stefano Villotti
- Impresa edile: Stampfl Bau
- Impiandi Idraulici: Mader srl Vipiteno
- Impianti Elettrici: Huber – Elektro Bressanone
- Pavimentazioni: Lobis Boden srl
